邯郸市印发主城区老旧小区物业管理实施方案
邯政办字﹝2017﹞133号
邯郸市人民政府办公厅
关于印发主城区老旧小区物业管理实施方案的通知
丛台区、复兴区、邯山区人民政府，市政府有关部门，邯郸经济技术开发区管委会：
《主城区老旧小区物业管理实施方案》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
邯郸市人民政府办公厅
2017年9月25日
(此件公开发布)
主城区老旧小区物业管理实施方案
为解决主城区老旧住宅小区、庭院(以下统称“老旧小区”)物业管理缺失或服务不到位等问题，加快老旧小区物业管理规范化进程，制定以下实施方案。
一、总体思路
坚持以人为本、民生为先，采取政策扶持、市场运作、专业管理、梯次推进的方式，结合“文明城市”创建，建立规范的老旧小区物业管理长效机制，促进老旧小区物业管理的持续发展，逐步实现物业管理全覆盖，为广大居民营造整洁、有序、安全、舒适的生活环境。
(一)顶层设计，市场运作。结合各区科学划分主城区老旧小区物业管理的网格，兼顾物业规模和区域服务半径，一个网格范围内一般由一个物业服务企业管理，采取物业服务企业和小区业主双向选择的方式引进物业管理服务。
(二)协调联动，有序入驻。充分发挥街道、社区基层组织，特别是楼栋长、单元长和庭院党支部密切联系群众的优势，层层动员，认真组织，确保物业服务企业顺利入驻;健全考核机制，探索第三方评估，根据考核评估结果决定物业服务企业的准入、退出和政府补贴的实施。
(三)政策引领，持续发展。按照先行服务、低标准介入、政府补贴、逐步提升的推进思路，设置补贴门槛，对于物业服务费收缴率和业主满意率达到一定标准的物业服务企业，政府按一定比例予以补贴;坚持正向激励，物业服务费收缴率、收费标准和业主满意率越高，政府的补贴越多，以此促进物业服务企业不断提升服务质量和物业管理水平;扶持性补贴，政府补贴只适用于物业服务企业介入初期的起步阶段，随着物业服务费收缴率、收费标准和业主满意率的不断提高，物业服务企业步入正常良性运营，政府适时终止补贴。
二、任务目标
用三年左右时间，推动丛台区、复兴区、邯山区(以下简称“主城区三区”)物业管理缺失或物业管理服务不到位的1172个老旧小区(其中：丛台区462个,复兴区186个,邯山区524个)实现规范化物业管理全覆盖。
三、实施步骤
(一)宣传发动阶段(2017年9月27日—9月30日)。
召开动员会，对老旧小区物业管理工作进行安排部署。各区层层发动，加强宣传，充分发挥街道、社区和庭院党支部及楼栋长、单元长的协调作用。
接管老旧小区的物业服务企业应具有一定规模、信誉良好。各小区业主委员会也可面向社会考察信誉良好的物业服务企业接管。对于接管老旧小区的物业服务企业给予政策支持：一是物业服务企业在承接政府办公场所物业项目或国有企业职工家属区“三供一业”分离移交的项目时优先考虑;二是市城管执法部门免收老旧小区的垃圾中转站转运费。
(二)扶持运营阶段(2017年10月1日—12月31日)。
主城区三区对辖区内老旧小区，以街、路框架或社区为界限划分物业管理网格。原则上，每个物业管理网格的服务面积不低于3万平方米，服务区域不超过1平方公里。每个物业管理网格，均由所在街道办事处指导业主成立业主委员会。业主委员会代表居民向街道办事处提出引进物业服务企业的申请，上报至区物业管理主管部门，区物业管理主管部门指导街道办事处协调物业服务企业与业主委员会对接，拟定服务标准和收费标准，通过双向选择依法确定物业服务企业，并签订期限为一年的物业服务合同。
物业服务标准级别愈高，政府补贴标准愈高，补贴期限为3年，从2017年10月份起，市财政每年安排一定资金用于主城区老旧小区物业管理补贴，补贴列入市级财政预算，实行专款专用。执行一级物业服务标准(按0.3元/㎡·月收费)，且物业收费率60%(含)以上的，补贴0.15元/㎡·月;执行二级物业服务标准(按0.4元/㎡·月收费)，且物业收费率60%(含)以上的，补贴0.20元/㎡·月;执行三级物业服务标准(按0.5元/㎡·月收费)，且物业收费率60%(含)以上的;补贴0.25元/㎡·月。
老旧小区物业管理工作的日常检查和综合考核，由所在街道办事处牵头组织，由第三方评估机构按照《邯郸市老旧小区物业管理综合考核评分细则》(附件2)对物业服务企业管理水平进行考核。满意率低于65%、收费率低于60%的不予考核。综合考核评分在60分以上(含60分)的作为第二年续签物业服务合同的依据;低于60分以下的为不达标企业。
各级物业管理主管部门要加强物业服务企业的监管，加快建立物业服务企业信用信息管理系统平台和诚信档案，实行“黑名单”制度。同时，对居民缴纳物业服务费也要建立个人诚信档案，定期在小区公示物业服务费缴纳情况。
(三)全面提升阶段(2018年1月1日至2019年12月31日)。
通过政府补贴扶持和严格的测评与准入、退出机制，促进老旧小区物业管理覆盖面的不断扩展和管理服务水平的不断提升。
(四)完全市场化独立运营阶段(2020年1月1日以后)。
2020年1月1日以后，物业管理要覆盖主城区所有老旧小区，并实现完全市场化独立运营。2020年1月1日以后，政府不再补贴。
四、工作措施
(一)健全机构，加强领导。成立市主城区老旧小区物业管理工作领导小组，牵总协调推进此项工作。领导小组下设办公室，办公室设在市住房保障房产管理局。办公室负责业务指导、工作调度及协调督导主城区三区开展好相关宣传动员和物业服务企业选择入驻等工作。主城区三区政府要成立相应的机构，督促辖区街道、社区做好此项工作的组织协调、宣传发动和扶持配合等工作。
(二)广泛宣传，全面发动。充分发挥报纸、电视等新闻媒体作用，广泛宣传动员广大居民积极参与老旧小区物业规范化管理推进工作;及时报道正反两方面的典型，努力营造浓厚氛围，促进老旧小区物业管理普及工作目标的顺利实现。
(三)明确责任，合力推进。市住房保障房产管理局是老旧小区物业管理工作的牵头部门，负责牵总协调主城区老旧小区物业管理工作的全面实施。主城区三区政府是具体实施老旧小区物业管理工作的责任主体，负责协调辖区街道办事处和社区组织老旧小区物业管理工作的具体实施。市有关部门和相关单位要密切配合，共同促进老旧小区物业管理水平的不断提升。
(四)强化调度，加强督导。主城区三区政府和各责任单位要建立经常性的工作联系制度和定期检查调度制度，及时掌握老旧小区物业管理工作进度情况。市政府督查室、市城管委会同市住房保障房产管理局，要加强对老旧小区物业管理工作的督导检查，及时通报反馈情况，由市领导小组约谈工作不力的相关责任单位负责人，并视情况提交纪检监察机关进行问责。
附件：1.市主城区老旧小区物业管理工作领导小组成员名单
2.主城区老旧小区物业服务等级标准
3.主城区老旧小区物业管理综合考核评分细则
附件1
市主城区老旧小区物业管理工作领导小组
成 员 名 单
组 长：张跃峰 市政府副市长
副组长：刘永昌 市政府副秘书长
王兆社 市住房保障房产管理局局长
成 员：宋进民 市财政局局长
李红光 市建设局局长
张金江 市规划局局长
刘 斌 市审计局局长
陈玉建 市城管执法局副局长、市公安局副局长
王秀峰 市文广新局局长
韩贵利 市民政局局长
李铁所 市工商局局长
梁海民 市公安局副局长
董保军 市体育局局长
贾新坡 市国税局局长
李学军 丛台区政府区长
李少锋 复兴区政府区长
张才芳 邯山区政府区长
杨献仲 邯郸经济技术开发区管委会副主任
程红军 市住房保障房产管理局副调研员
赵 琰 邯郸华润燃气公司经理
倪广德 邯郸供电公司经理
张宏志 移动邯郸分公司经理
韩洪江 联通邯郸分公司经理
赵宏勋 电信邯郸分公司经理
领导小组下设办公室，办公室设在市住房保障房产管理局，办公室主任由王兆社同志兼任。
附件2
主城区老旧小区物业服务等级标准
一、一级物业服务标准(0.3元/月平方米)
(一)综合管理服务。
1.有规范物业管理单位，有固定的管理场所。
2.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，责、权、利关系明确。
3.有物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
4.管理服务人员佩带标志、行为规范，服务主动、热情。
5.公示服务电话，有报修、维修和回访记录。
6.按合同约定规范使用住宅专项维修资金。
7.每年至少1次征询住户、业主对物业服务的意见，满意率65%以上。
(二)清洁卫生。
1.小区整体环境清洁。
2.上下水、排污设施保持畅通，及时清理化粪池，污物无外溢。
3.垃圾箱口封闭良好，日产日清。
4.小区内道路、广场、停车场，每日清扫1次，楼梯、楼道每周清扫、擦拭1次，经常保持清洁。
(三)绿化养护。
绿化管理及维护措施落实，无破坏和违章占用现象。
(四)秩序维护。
1.小区实行封闭式管理。
2.出入口有秩序维护人员值班。
3.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时采取措施并报告有关部门。
(五)公用设施、设备维修养护管理。
1.公共配套设施保养、检修及时，运行正常。
2.供水、供电、通信、照明设施齐全，运行正常。
3.路面硬化、道路畅通、平整。
4.消防设施完好，随时可以启用，消防通道畅通。
5.路灯、楼道灯完好率不低于70%。
(六)收费制度及行为管理。
1.管理单位与业主委员会签订《物业服务合同》，约定有关收费和服务事宜。
2.物业管理服务收费实行明码标价，物业服务项目、服务标准、收费标准在入口处显著位置公示。
3.建立收费、财务管理公开和业主监督制度，每年以书面形式向业主委员会公布有关财务收支账目。
4.严格按约定的收费项目、标准收费，无擅自增加收费项目、提高收费标准、重复收费等乱收费行为。
二、二级物业服务标准(0.4元/月平方米)
(一)综合管理服务。
1.有规范物业管理单位，有固定的管理场所。
2.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，责、权、利关系明确。
3.有较完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
4.管理服务人员佩带标志、行为规范，服务主动、热情。
5.公示服务电话。急修1.5小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有较完善的报修、维修和回访记录。
6.按合同约定规范使用住宅专项维修资金。
7.每年至少1次征询住户、业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
(二)清洁卫生。
1.小区整体环境清洁，无随意堆放杂物。
2.上下水、排污设施保持畅通，及时清理化粪池，污物无外溢。
3.垃圾箱口封闭良好，日产日清。
4.小区内道路、广场、停车场，每日清扫1次，楼梯、楼道每5天清扫、擦拭1次，经常保持清洁。
(三)绿化养护。
1.合理利用地形进行绿化点缀。
2.绿化管理及维护措施落实，无破坏和违章占用现象。
(四)秩序维护。
1.小区实行封闭式管理。
2.出入口秩序维护员值班每班1人，负责出入秩序和安全。
3.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时采取措施并报告有关部门。
(五)公用设施、设备维修养护管理。
1.公共配套设施保养、检修及时，运行正常。
2.供水、供电、通信、照明设施齐全，运行正常。
3.路面硬化、道路畅通、平整，小区大门设置橡胶减速带。
4.消防设施完好，随时可以启用，消防通道畅通。
5.路灯、楼道灯完好率不低于80%。
(六)收费制度及行为管理。
1.管理单位与业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定和服务有关收费事宜。
2.物业管理服务收费实行明码标价，物业服务项目、服务标准、收费标准在入口处显著位置长期公示。
3.建立收费、财务管理公开和业主监督制度，每年以书面形式向业主委员会公布有关财务收支账目。
4.严格按约定的收费项目、标准收费，无擅自增加收费项目、提高收费标准、重复收费等乱收费行为。
5.物业服务费使用规定票据。
三、三级物业服务标准(0.5元/月平方米)
(一)综合管理服务。
1.有规范物业管理单位，有固定的管理场所，有社区文化、休闲活动场所。
2.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，责、权、利关系明确。
3.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
4.管理服务人员佩带标志、行为规范，服务主动、热情。
5.公示服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完善的报修、维修和回访记录。
6.按合同约定规范使用住房专项维修资金。
7.每年至少1次征询住户、业主对物业服务的意见，满意率85%以上。
(二)清洁卫生。
1.小区整体环境清洁，无随意堆放杂物。
2.上下水、排污设施保持畅通，及时清理化粪池，污物无外溢。
3.小区内无违反规定饲养家禽、家畜。
4.垃圾箱口封闭良好，日产日清。
5.小区内道路、广场、停车场，每日清扫1次，公共楼梯、楼道每3天清扫、擦拭1次，经常保持清洁。
(三)绿化养护。
1.小区绿化覆盖率达20%以上。
2.小区内有适当的花草、绿地，定期护理，保持整洁。
3.有专业专职人员负责管理养护，养护及时。
4.绿地管理及维护措施落实，无破坏和违章占用现象。
(四)秩序维护。
1.小区实行封闭式管理。出入口24小时值勤。
2.门卫保安值班每班1人，负责维护安全和交通秩序。
3.对重点区域、重点部位每4小时至少巡查一次。负责维护业主正常生活秩序、及时处理突发情况。
4.危及住户安全处设有明显标志和防范措施。
5.车辆管理有序，无乱停乱放现象。
6.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时采取措施并报告有关部门。
(五)公用设施、设备维修养护管理。
1.小区内公共配套设施完好、保养，检修及时，运行正常。
2.供水、供电、通信、照明设施齐全，运行正常。
3.路面硬化、道路畅通、平整，小区大门设置橡胶减速带。
4.消防设施完好，随时可以启用，消防通道畅通。
5.路灯、楼道灯完好率不低于90%。
(六)收费制度及行为管理。
1.管理单位与业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定有关收费事宜。
2.物业管理服务收费实行明码标价，物业服务项目、服务标准、收费标准在入口处显著位置长期公示。
3.建立收费、财务管理公开和业主监督制度，每年以书面形式向业主委员会公布有关财务收支账目。
4.严格按规定的收费项目、标准收费，无擅自增加收费项目、提高收费标准、重复收费等乱收费行为。
5.物业服务费使用规定票据。
附件3
主城区老旧小区物业管理综合考核评分细则
项目一：综合管理服务
内 容：管理要求、投诉处理、经费管理
分 值： 5分
服务要求：
1.有规范物业管理单位，有固定的管理场所。
2.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，责、权、利关系明确。
3.有物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
4.管理服务人员佩带标志、行为规范，服务主动、热情。
5.公示8小时服务电话。急修时间、其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
6.按合同约定规范使用住宅专项维修资金。
7.每年至少1次征询住户、业主对物业服务的意见，查看满意率。
评分细则：
除第1、2、5项1分外，其余每项0.5分,不符合0分。
项目二：秩序维护
分 值 ： 5分
服务要求：
1.小区实行封闭式管理。出入口值勤。
2.门卫保安值班每班1人，负责维护安全和交通秩序。
3.对重点区域、重点部位巡查。负责维护业主正常生活秩序、及时处理突发情况。
4.危及住户安全处设有明显标志和防范措施。
5.车辆管理有序，无乱停乱放现象。
评分细则：
符合1分,不符合0分。
项目三：公用设施设备维修养护管理
内 容：小区消防设施设备等
分 值： 5分
服务要求：
1.小区内公共配套设施完好，保养、检修及时，运行正常。
2.供水、供电、通信、照明设施齐全，运行正常。
3.路面硬化、道路畅通、平整，小区大门设置橡胶减速带。
4.消防设施完好，随时可以启用，消防通道畅通。
评分细则：
符合1分,不符合0分(查阅消防巡查记录和保养记录。
项目四：卫生清洁
内 容：公共部位和公共场地保洁、公共设施保洁、垃圾收集
分 值：5分
服务要求：
1.小区整体环境清洁，无随意堆放杂物。
2.上下水、排污设施保持畅通，及时清理化粪池，污物无外溢。
3.小区内无违反规定饲养家禽、家畜。
4.垃圾箱口封闭良好，日产日清。
5.小区内道路、广场、停车场、公共楼梯、楼道按要求清扫、擦拭，经常保持清洁。
评分细则：
符合1分,不符合0分 (查看现场和清卫记录)。
项目五：绿化养护
内 容：草坪、树木
分 值： 4分
服务要求：
1.小区绿化覆盖率达20%以上。
2.小区内有适当的花草、绿地，定期护理，保持整洁。
3.有专业专职人员负责管理养护，养护及时。
4.绿地管理及维护措施落实，无破坏和违章占用现象。树木适时修剪。有针对性及时灭治，年喷药1次以上。
评分细则： 符合1分,不符合0分(查看绿化地和养护记录)。
项目六：收费制度及行为管理
内 容：收费项目、收费票据、账目等
分 值： 3分
服务要求：
1.管理单位与业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定有关收费事宜。
2.在入口处显著长期公示有关内容。
3.建立收费、财务管理公开和业主监督制度，每年以书面形式向业主委员会公布有关财务收支账目。
4.严格按规定的收费项目、标准收费，无擅自增加收费项目、提高收费标准、重复收费等乱收费行为。
5.按规定缴纳公众责任保险费用。
6.物业服务费使用规定票据。
评分细则：
符合0.5分,不符合0分。
项目七：参与社区建设
内 容： 参与情况
分 值： 3分
服务要求：
参与小区平安创建、卫生社区创建、文明创建及社区精神文明建设活动等。
评分细则：
由社区居委会评议，积极参与3分,能参与2分,不参与0分。
项目八：物业管理费
内 容：收缴率
分 值：30分
服务要求：
60%-70%(含60%)
70%—80%(含70%)
80%以上(含80%)
评分细则：
满足上述条件的分别得10分、20分、30分
项目九：业主满意度调查
内 容：满意率
分 值：40分
服务要求：
书面征求业主意见
评分细则：
满意率95%(含95%)以上40分;
85%-95%(含85%) 30分;
75%-85%(含75%)20分,
65%-75%(含65%)10分,
60%以下0分。
合计评分值(总分100分)
抄送：市委办公厅，市人大办公厅，市政协办公厅，市法院，市检察院，市各人民团体。
邯郸市人民政府办公厅
2017年9月25日印发
