实录｜《秦皇岛市物业管理条例》实施新闻发布会
6月25日，秦皇岛市召开了《秦皇岛市物业管理条例》《秦皇岛市制定地方性法规条例》实施新闻发布会，全程如下：
新闻发布会现场 祖迪 摄
秦皇岛市委外宣局副局长鄢玲：
各位来宾、媒体朋友们，大家下午好!欢迎前来参加今天的新闻发布会，首先有请市人大常委会法工委主任丁绍华进行新闻发布。
秦皇岛市人大常委会法工委主任丁绍华：
尊敬的媒体朋友，大家下午好!
首先，感谢大家对市人大常委会立法工作的大力支持!
今年3月29日，河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二次会议批准了《秦皇岛市物业管理条例》和《秦皇岛市制定地方性法规条例》，两部法规已经于4月初在秦皇岛日报和秦皇岛人大网站进行了公布，将于7月1日正式实施。
下面，我分别介绍一下两部法规的起草背景、出台过程和主要内容：
一、《秦皇岛市物业管理条例》
(一)起草背景
物业管理工作涉及千家万户，关系基本民生，体现城市文明程度。随着我市经济社会的发展、人民物质文化生活水平的提高和业主自治意识的增强，人民群众对物业管理水平的要求越来越高，物业管理中存在的一些问题逐步凸显出来，主要是职能部门权责不清;业主大会和业主委员会成立难、运行难;建设单位遗留问题较多;物业服务企业服务不到位，甚至擅自弃管现象时有发生;住宅小区停车管理矛盾突出;业主不文明行为得不到有效制约;住宅专项维修资金使用难等等。这些突出问题制约了我市物业管理的良性发展，容易引发矛盾纠纷和群体性事件，从而影响社会和谐稳定。
多年来，我市高度重视物业管理工作，在改善人居环境、加强城市精细化管理等方面做了大量工作，先后出台了多个规范性文件，取得了一定成效。但由于物业管理方面的上位法较为原则，我市规范性文件无法创设较为有效的管理措施，也无法设定相应的法律责任，导致难以从根本上破解难题。因此，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》的立法精神和有关规定，坚持以问题为导向，出台一部符合我市实际、具有较强针对性、可操作性的《秦皇岛市物业管理条例》十分必要。
(二)立法过程
经市政府建议、市人大常委会主任会议研究并报市委批准，《秦皇岛市物业管理条例》于2016年3月正式立项。市房管局作为《条例(草案)》起草单位，在起草过程中深入开展调查研究并委托专家执笔起草，做了大量工作。市政府法制办广泛征求意见，严格审核把关，使《条例(草案)》更加完备。2017年4月，《条例(草案)》经秦皇岛市人民政府第51次常务会议审议通过后，提请市人大常委会审议。
为了做好物业管理立法工作，秦皇岛市人大常委会提前谋划，2016年12月即委托燕山大学成立课题组，开展物业管理立法研究。市人大常委会法工委与课题组合作撰写了23万余字的《秦皇岛市物业管理条例立法参阅资料》，总结提炼各地物业管理工作和立法过程中存在的十个方面突出问题，并参照各地立法例提出对策建议。同时，收集了全国各地关于物业管理的地方性法规、规章114部，编纂了132万字的《全国物业管理立法汇编》，为我市物业管理立法打下了坚实的基础。
物业管理立法群众关注度高、涉及面广、法律关系复杂、矛盾纠纷多、立法难度大。为了出台一部高质量的物业管理法规，市人大常委会对《条例(草案)》进行了三次审议，并在审议期间多渠道、多形式广泛征求各方意见，反复修改论证：一是在秦皇岛日报以及市人大常委会网站上全文公布向社会公开征求意见;二是印发驻秦全国、省人大代表和市人大代表、市直有关部门、各党派、各县区和驻秦高校征求意见;三是多次召开政府有关部门座谈会、专家座谈会、群众座谈会、业主委员会座谈会、物业服务企业座谈会征求意见;四是深入县区进行立法调研;五是委托燕山大学成立了物业管理立法修改论证课题组;六是针对创设物业管理委员会、明确空置商品住宅物业收费比例等五个重大问题进行了专题立法调研;七是针对各方利益交织、社会高度关注的“物业保修金”“物业服务履约保证金”“住宅专项维修资金”等有关规定，专项收集和研究了全国50余个省市相关立法例，组织召开了专家论证会，集中对有关规定的必要性、合法性和合理性进行研究论证。市人大常委会主要领导对上述问题高度重视，多次听取汇报，提出指导意见;主任会议两次审议相关条款修改方案;市人大常委会党组就上述问题专门向市委作出了请示。在上述工作的基础上，2017年10月，《秦皇岛市物业管理条例》经市人大常委会会议第三次审议通过。
(三)主要内容
《秦皇岛市物业管理条例》坚持问题导向，立足解决我市物业管理方面存在的突出问题，重点对十个方面的问题作出了规范。
一是针对业主自治组织成立难问题，对降低申请筹备业主大会门槛、明确经费保障和强化政府及其部门责任作出规范。《条例》规定：“物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，三十户以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出筹备业主大会的书面申请。”
二是针对业主自治组织运行难问题，对业主大会召开、征求意见和投票表决形式多样化以及业主委员会工作经费作出规范。《条例》规定：“物业管理区域内业主超过三百户的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议”“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。”“业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。有公共收益的，工作经费可以在收益中列支。”
三是针对物业服务企业擅自弃管物业现象，对业主大会、建设单位与物业服务企业约定履约保证金作出规范。《条例》规定：“物业服务合同(含前期物业服务合同)可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后，业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前，物业管理区域内基本生活秩序的维护。”
四是针对物业服务成本变化与物业服务收费不能协同调整等问题，对物业服务收费原则和适时调整物业服务企业收费标准作出规范。《条例》规定：“除别墅外的住宅小区前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费，实行政府指导价，由市、县(区)价格主管部门会同房产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，依法制定相应的等级基准价及其浮动幅度，并向社会公布。物业服务收费等级基准价应当根据社会平均成本变动情况，每三年进行重新测算调整。住宅小区成立业主大会的，物业服务价格由业主大会与物业服务企业约定。”
五是明确物业禁止行为，对于禁止住宅小区“双违”等行为及其法律责任作出规范。比如，《条例》针对擅自“宅改商”现象，明确禁止“未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房，从事快递点、超市、网吧、饭店等各类经营活动”的行为。同时，对“以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口，扰乱物业管理区域公共秩序”“违规养犬”等行为也作出了禁止性规定。相应地，《条例》规定了违反物业禁止行为的法律责任。
六是针对住宅小区机动车停车管理矛盾纠纷突出的问题，对住宅小区停车管理及车位所有权、使用权、管理权和收益归属等作出规范。《条例》规定：“物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库、车位所有权和使用权归属，由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并优先满足业主的停车需求。”“占用业主共有的道路或者其他场地增设车位，须征得业主大会同意，并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有。”
七是针对住宅专项维修资金使用难、使用程序公众知晓度低等问题，对住宅专维资金的管理主体、使用原则和程序以及应急维修等作出规范。《条例》规定：“业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，应当按照国家、省、市有关规定，建立住宅专项维修资金管理制度，明确专户管理银行，开立资金专户，委托具有相应管理资质和专业素质的账目管理单位以及人员进行管理，并接受房产行政主管部门和住宅专项维修资金管理机构的指导和监督。”同时，《条例》规定，物业保修期满后，发生屋面、外墙损坏、渗漏严重、楼体外立面有脱落危险、电梯存在重大安全隐患等危及房屋安全和人身财产安全的7种紧急情形的，“物业服务企业、业主委员会应当先行采取应急措施，经街道办事处、乡(镇)人民政府确认后，向住宅专项维修资金管理机构书面提出应急维修资金使用申请”“住宅专项维修资金管理机构应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。”
八是针对利用物业共用部位、共用设施刊登广告等经营收益归属和用途普遍不公开，业主的权益无法得到保障的问题，对物业管理区域公共收益的归属、用途及其监督作出规范。《条例》规定：物业服务企业应当公示“接受委托经营的物业共用部位、共用设施设备所得收益和支出情况”;前期物业服务合同“应当载明利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算以及分配办法”;“住宅专项维修资金的利息等增值收益归业主所有，定期转入住宅专项维修资金滚存使用。 ”
九是针对物业管理部门职能分工不明确、管理机制不理顺的问题，对我市物业管理体系、相关部门管理职责、工作考核和法律责任作出规范。《条例》规定：“本市建立市、县、乡三级物业管理工作体系，按照属地管理原则开展相关工作。市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县(区)房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”“市、县(区)人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度，定期对物业管理工作进行监督检查，并纳入年度目标责任考核。”
十是对房产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门及其工作人员的具体职责分工以及行政责任作出了具体规定。
编印成册的相关条例 祖迪 摄
二、《秦皇岛市制定地方性法规条例》
(略)
秦皇岛市委外宣局副局长鄢玲：
感谢丁绍华主任的介绍，现在请市住房保障和房产管理局局长石兆旭进行新闻发布。
秦皇岛市住房保障和房产管理局局长石兆旭：
各位记者朋友、同志们，大家好!
《秦皇岛市物业管理条例》经2017年10月27日秦皇岛市第十四届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，2018年3月29日河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二次会议批准，自2018年7月1日起施行。市政府就我市的物业管理条例宣传实施工作进行了专门安排部署，以《条例》施行为契机，我市将进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，不断完善共建、共治、共享的社区治理机制，为推进城乡社区治理体系和治理能力现代化奠定坚实基础。
刚才丁绍华主任通报了有关立法背景，《秦皇岛市物业管理条例》遵循法律法规要求，围绕问题立法，立法解决问题，提出了重点难点问题的解决措施，是我市物业管理行业的顶层设计的总纲。市委、市人大、市政府领导高度重视，市民高度关注，市房管局将重点做好以下几方面工作，切实采取有效措施，把条例确定的各项制度落到实处。
(一)开展《条例》集中宣贯活动。通过《条例》的学习宣传贯彻，进一步提高市、县(区)物业管理行政主管部门、物业服务企业、建设单位、专业经营单位和相关单位对物业管理工作重要性的认识，进一步增强监管部门、企业、从业人员、业主学法守法的自觉性。一是召开宣传贯彻启动工作会议，邀请有关、专家领导对《条例》修订背景及主要立法精神进行解读，部署全市宣贯活动。二是印制《条例》单行本，向市、县(区)物业管理行政主管部门及相关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、建设单位、专业经营单位进行发放。三是各县、区在宣贯月开展形式多样的宣传活动，通过悬挂条幅、媒体报道、滚动字幕、显示屏播放等多种形式集中宣传。在较短的时间内提高各级物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居(村)民委员会、业主委员会、重点物业服务企业、专业经营单位等部门、单位人员对《条例》的认识和理解。扩大《条例》宣传覆盖面，做到宣传标语、重要条文悬挂张贴全覆盖，提高业主及物业使用人的知法、懂法、守法意识。
(二)清理现有地方法规规章及规范性文件。坚持依法行政、依法履职，把各项监管活动全面纳入法治轨道，市、县(区)物业管理行政主管部门要严格遵守《条例》，自觉运用法治思维和法治方式推动监管工作，做到各级物业管理行政主管部门工作人员培训率100%，全面提高依法行政工作能力和执法水平。强化物业服务企业、建设单位及专业经营单位主体责任意识，做到企业主要负责人、主要管理人员、项目经理培训率100%。市、县(区)物业管理行政主管部门组织人员对原有政府规章和规范性文件进行全面清理，发现与《条例》不一致的内容要及时按照相关工作程序报请制定机关予以修订，在原有制度修订前应严格按照《条例》的最新规定执行。各级物业管理行政主管部门组织人员对现有物业管理业务内容和业务流程进行清理，发现与《条例》规定不一致的限期给予调整、更新。
(三)开展违法违规行为集中执法检查。市、县(区)物业管理行政主管部门要以《条例》施行为契机，主动会同有关行政执法部门针对社会反映强烈的物业管理领域违法违规行为进行集中执法活动，把贯彻执行《条例》作为监管执法的重要内容，增强监管执法的针对性和有效性。对监管执法过程中发现的典型案例，借助媒体予以通报，通过以案释法向企业、个人宣传普及《条例》相关规定，引导企业、个人正确行使权利、切实履行法定义务，坚决维护《条例》的严肃性。
(四)制定配套制度。《条例》实施一年内，尽快组织完成住宅专项维修资金管理办法、前期物业招投标制度、管理规约、物业服务合同示范文本、物业服务规范、物业服务市场主体和从业人员信用标准等配套制度的制定，提高《条例》实施的可操作性和易行性。
(五)进行《条例》及配套制度培训。一是制定培训计划，建立培训师资队伍，全面保障《条例》及后续配套制度的培训工作。二是开展集中培训，利用3-5个月的时间，对各级政府负责人、物业管理行政主管部门执法人员、街道办事处和乡镇人民政府工作人员、物业服务企业和建设单位主要管理人员和项目经理、部分业主委员会成员进行全面轮训。三是依托物业管理行业协会培训、委托培训、企业内部培训等现有培训体系，将《条例》内容纳入各级物业管理日常培训重点，提高培训工作覆盖的广度和深度。
物业服务工作涉及到业主、物业服务企业、建设单位、专业经营单位以及十几个市政府职能部门。从基层社区委员会、街道办事处、乡镇人民政府到市级行业主管部门都有涉及，《秦皇岛市物业管理条例》厘清了各方工作职责，对其法定职责进行了详细的划分规定，厘清了职责边界，也是落实党中央、国务院《关于加强完善城乡社会治理的意见》，改变社区物业服务管理是着力补齐城乡社区治理短板的重要工作内容之一。市、区(县)房管部门将强化行业主管部门服务质量监督、物业服务合同的备案、诚信体系建设等监管措施，加强事中事后监管，规范物业服务企业服务行为，促进全市物业服务管理水平不断提升。
秦皇岛市委外宣局副局长鄢玲：
感谢二位的介绍，下面我们进入问答环节。对以上内容有任何疑问，各位记者朋友可举手示意。
秦皇岛日报记者问题一：
物业管理事关千家万户，事关每一位生活在秦皇岛的人，请问《秦皇岛市物业管理条例(草案)》在起草过程中法制办是如何进行审查把关的?
秦皇岛市政府副秘书长、法制办主任刘建明：
地方立法，市政府是项目提案人，市政府法制办作为负责本市法制工作事务的市政府直属机构，在地方立法中主要负责立法项目征集，政府规章立项，地方性法规草案、政府规章的审查、征求意见、修改完善及提请市政府常务会议审议等一系列工作。
立法项目经过政府有关部门的起草、加工后，必须经过法制办的审核把关才能进入提交市政府常务会议研究讨论的程序。
法制办对立法项目的审查是全方位的。具体到对于《秦皇岛市物业管理条例(草案)》审查，主要包括以下四个方面：
首先，进行合法性审查。地方立法，合法是底线、是最基本的要求。合法性审查，即审查立法草案是不是与宪法、法律、行政法规和本省的地方性法规等上位法存在抵触、冲突和矛盾，特别是在涉及有关刑事责任的设定，有关行政处罚、行政许可、行政强制的设立等方面，必须准确领会上位法原意，严格遵循相关规定，不可设定超出法定权限的条款，从而保证依法立法，切实守住法律的底线。物业管理更多涉及民事法律关系，法制办对主要章节涉及的法律关系进行了逐一梳理分析，其中仅业主一章，就涉及十二种法律关系，在审查中，我们对每一种法律关系主体权利义务的规定，都进行了认真的比对，周全的考量，均做到了言必有据，没有相应法律规范的，遵从公序良俗。
二是坚持落实社会主义核心价值观。把保障社会公平正义作为立法的根本出发点和落脚点。古人讲：“立善法于天下，则天下治;立善法于一国，则一国治。”法律法规具有鲜明价值导向，只有充分体现社会主义核心价值观的要求，才能为人们所认可和遵从。工作中，我们坚持把社会主义核心价值观作为基本原则来指导立法工作，提高立法质量。与此同时，我们也有意识地将社会主义核心价值观的要求转化为具有可操作性的法律规定，促进社会主义核心价值观由观念层面向制度层面转变。比如，我们在《条例(草案)》中规定了“业主应当履行交费义务”的内容。对于业主欠交物业服务费用或者公共水电分摊费用的，明确了救济途径，包括“上门催交”、“在物业管理区域内显著位置公布”等形式。同时规定，“可以通过申请人民法院强制执行并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案”。这些都是社会主义核心价值观的具体体现。
三是坚持问题导向。2016年12月初，法制办收到市房管局起草的《条例(草案)》送审稿后，立即启动了审查程序，结合前期立法督导调研发现的问题，如物业服务质量不高;对物业服务企业及业委会缺乏有效监管;物业管理矛盾纠纷解决机制不完善;开发商遗留问题突出;老旧小区物业管理缺失，等等，进行认真分析，力求在立法中加以解决。在此基础上，我们组织开展了三次全面征求意见工作，通过发送征求意见函、网上公开征求意见、召开不同层面代表座谈会、现场调研、召开听证会、论证会等多种方式，进一步征求意见，深入研究讨论。每一次征求意见后，我们都与房管部门共同逐章节、逐字句进行反复推敲研究、斟酌修改立法草案。对所有反馈意见均予以回复，不采纳的，说明理由。通过发现问题、解决问题，切实做到了“接地气、管真事、真管事”，使现实中存在的很多矛盾和问题都在我们的立法中给出了解决的答案。
四是注重立法的可操作性。法律的生命全在于实施。国有国法，家有家规。地方立法更要考虑实施效果。在对《条例(草案)》审查过程中，我们坚持便捷高效可操作的原则，明确政府及部门管理责任，明确提供公共服务职能的企业单位责任。关于法律责任一章，充分考虑了前面各章关于行为模式的规定，确保责任与义务的统一。同时，根据立法法有关规定，上位法有规定的，尽量不重复，确需设定行政处罚的，严格遵循立法权限规定。这样，有力的保证了《物业管理条例》能落地、生效、实用。
总之，《秦皇岛市物业管理条例》是我市自2015年获得地方立法权以来，极其重要的一部地方性法规，涉及千家万户，与我们每一位市民利益攸关，百姓热切关注，领导高度重视。在《条例》立法过程中，市政府法制办的同志倾注了大量心血和精力，进行了全方位的严格审查把关，顺利通过市政府常务会审议，向市人大常委会提交了一部比较成熟的地方性法规草案。
秦皇岛电视台记者问题二：
请问，刚才介绍《秦皇岛市物业管理条例》对物业禁止行为作出规范，请问具体哪些情形属于物业禁止行为?一旦出现上述行为应当如何处理?制定这个条款是基于什么考虑?
秦皇岛市人大常委会法工委主任丁绍华：
《秦皇岛市物业管理条例》第四十八条规定：物业使用中禁止下列行为：(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;(二)违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗;(三)未经有利害关系的业主同意或者违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房，从事快递点、超市、网吧、饭店等各类经营活动;(四)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;(五)擅自拆改供暖、燃气等管道和设施;(六)侵占或者破坏绿地、活动场所等共有区域，损毁树木、健身设施等共有财产;(七)以停放车辆等方式阻塞主要道路或者出入口，扰乱物业管理区域公共秩序;(八)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍消防通道、安全出口畅通;(九)违规养犬;(十)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。
业主或物业使用人发生上述行为的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向有关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。同时，《条例》在第六十六条具体规定了违反物业禁止行为的法律责任。
应当说，住宅小区可以说是一个小社会，是城市文明的缩影，体现了城市精细化管理水平。业主和其他物业使用人的道德修养、文化素质及文明行为，是构成住宅小区文明环境的重要因素。去年11月，经过全市人民群众的共同努力，我市荣膺了“全国文明城市”称号。为此，每一名市民有义务从自己做起，从身边做起，从建立良好人际关系、维护高尚的社会公德，形成和谐的住宅小区居住环境做起，守护好秦皇岛这座美丽的文明城市，让更多人共享文明硕果。这就是这个条款设定的一个基本考虑。
秦皇岛电台新闻中心记者问题三：
业主对物业公司服务不满意，业主委员会有权利解聘和招聘物业服务企业吗?
秦皇岛市住房保障和房产管理局局长石兆旭：
按照《物业管理条例》规定，解聘和招聘物业服务企业需召开该小区业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能解聘和招聘物业服务企业。没有召开业主大会，业主委员会没有权利解聘和招聘物业服务企业。如该小区没有成立业主委员会，按照《业主大会和业主委员会指导规则》，居委会代行业主委员会职责，由居委会召开该小区业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，解聘和招聘物业服务企业。
腾讯大燕网秦皇岛站记者问题四：
《秦皇岛市物业管理条例》实施后，如何加强对物业服务企业的监管?
秦皇岛市住房保障和房产管理局局长石兆旭：
2017年1月，国务院取消了对物业服务企业二级资质的认定，9月，取消了对物业服务企业一级资质的认定，从事物业管理就是说不在需要资质审批了。如何加强对物业服务企业的监管，《秦皇岛市物业管理条例》顺应国家行政审批制度改革的要求，通过引入物业服务企业及其项目负责人信用信息管理制度，转变政府对物业服务企业的监管思路，从资质管理向行为管理、信用信息管理转变，监管重点从对企业监管向对物业项目监管转变，从对企业主体的监管，向企业行为监管转变。通过对企业日常违规违约行为进行管理，对违规违约企业进行限制招投标、评优、资质升级、行政处罚，从而实现企业规范发展。
秦皇岛晚报记者问题五：
请问，在加强民主立法和社会公众参与方面，《秦皇岛市制定地方性法规条例》有哪些具体规定?
秦皇岛市人大常委会法工委主任丁绍华：
(略)
秦皇岛市委外宣局副局长鄢玲：
由于时间关系，提问环节到此结束，如有其他问题，大家可在会后进行进一步的咨询、沟通或专访，今天的新闻发布会到此结束，谢谢大家。
(记者 祖迪)
