近日，记者从市物价局了解到，2014年度物业管理收费类咨询和投诉800余件，占受理总量的30%，再次登上 榜首。为何物业咨询投诉较多?物业行业哪些方面有待改进?业主应当对自身作何要求?对此，记者专访烟台市住建局物业管理科科长王新文。

　　业主追责先要找对责任主体

　　齐鲁晚报：物业连续两年位列投诉之首，作为物业行业主管部门，您如何看待这个现象?

　　王新文：作为物业行业主管部门，市住建局在物业行业管理方面的工作重点是贯彻落实国家、省相关法律法规及其部门规章和政策，制定出台烟台物业行业发展规划，拟定烟台物业行业政策规范性文件等，但是也有不少物业投诉直接反映上来。

　　根据以往情况分析来看，业主的咨询投诉有效率不到一半，意思就是每年有一大部分的投诉属于无效投诉。很多情况是由于业主在界定责任时出现偏差，弄错了纠纷责任对象。比如房子在质保期出现问题，要求物业帮忙修理，物业称不归物业管，业主就要投诉。其实这样的问题应该直接找开发商，物业并不负责保修房屋，而是帮忙协调联系开发商，保修责任主体是开发商或房屋建设单位。

　　经常听到业主反映，认为开发商和物业是一家的，在法律意义上来讲其实不然。它们有着各自的法定责任义务，是两个不同独立的企业。因此，在解决问题时，最重要的是要分清责任。维权首先要找对责任方，这样一来业主更能及时有效地维权，与物业的矛盾也会少一些。

　　物业为业主服务意识待加强

　　齐鲁晚报：很多业主投诉物业提供的服务与自己所交的物业费不匹配，也有投诉物业存在收费不公开、乱收费现象，因此拒交物业费，物业公司则以停水停电对抗，对此，有没有好的解决办法?

　　王新文：烟台物业发展正在进一步规范中，我们认为现在物业企业的服务意识还须进一步加强。物业作为服务行业，应严格按合同所规范的服务内容、服务标准以及纠纷解决方式等办事，尤其是按照合同要求收费，这样投诉会大幅下降。

　　此外，作为服务行业，物业企业应进一步增强服务意识，加强与业主沟通。物业不仅是扫马路、做好小区保安，配电室、监控室、泵房、电梯机房等“地下工作”，加强与业主间沟通，也是物业要进一步做好的重点工作之一。

　　购房时要仔细查阅物业合同

　　齐鲁晚报：有业主说没有物业合同，而且买房时也不会仔细看合同，即使看见有不满意的条款，也不会因为这一条放弃中意的房子。这个很像格式条款，只能同意，但是住进去就会慢慢发现问题，因为签了合同也没办法了。

　　王新文：前期物业管理合同，是由开发建设单位同其选聘的物业企业进行签订，不需要和每位业主都签订合同。但是对每个小区的物业服务内容、标准、物业费收取等问题，在开发商提供的购房合同里都有充分体现，而且这是硬性要求，否则这个房子是不允许办理预售的。

　　但是问题来了，很多业主购房时不仔细看购房合同和物业合同，草草签字就定了，后来才发现物业服务的诸多问题，投诉也没用，因为合同内容就是这么规定的。

　　所以，在购买房屋时，你不仅仅是买房屋，同时也是在购买将来的物业服务。在买房的时候就该看清楚，你能接受物业服务方案就买这房子，否则不要轻易去买。因为一切物业纠纷的解决都是以政策法规以及合同为依据，合同对业主维权至关重要。

　　另外，业主作为合同平等的第一主体，也应当提升自己的有偿消费意识以及有偿适度消费意识。如何把握这个度，就要依赖物业合同的细致程度，物业合同越细致，争议的部分也就越少，越好厘清业主和物业之间的关系。

　　推动物业行业发展上新台阶

　　齐鲁晚报：作为物业主管部门，明年有哪些计划?

　　王新文：我们所要做的最主要还是通过贯彻落实国家法律法规和相关行业政策，推动全市行业发展和管理工作水平的提档升级。

　　具体要做的几项重要工作是：制定出台烟台市物业质量保修金以及物业承接查验等地方性政策，继续组织开展全市物业服务项目“星级”考评工作，修改完善《烟台市物业服务项目星级考评实施方案》以及《烟台市物业服务项目星级考评标准》。

　　此外，还将继续开展“物业管理整治年”活动以及全市物业大检查活动，继续在全市推动开展9个方面的专项整治活动。继续组织举办“物业管理论坛”，集思广益，推广优秀企业的先进经验做法，为全市物业行业发展提供智力支持和经验参考。

　　这几项物业 收费您得注意

　　本报记者 王永军

　　>>小区车辆出入办卡该收费吗?

　　依据现行政策规定，物业服务企业对业主车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。

　　>>地下车位租金有最高上限吗?

　　还有部分市民反映地下车位租赁费较高问题。据了解，地下车位租赁费大多在200-300元/月之间，许多业主反映车位租赁费高难以承受。但目前没有制定车位租赁费收费标准，因此租用车位的收费标准由物业公司与业主合同约定。

　　>>进别的小区，怎么个收费法?

　　按现行政策规定，外来车辆进小区半小时内不收费，超过半小时，白天(早7时-晚7时)每次收费1元，夜间(晚7时至早7时)每次3元;室内停车加倍收费。

　　但是，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆不得收费;业主的搬家车、送货车、送客车临时停车在半小时内的车辆不得收费，临时停车超过半小时的，按非小区住户停车收费标准计次收费。

　　>>小区公共部位停车咋收费?

　　占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车，应当缴纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定;业主大会成立前，经半数以上业主同意，车位场地使用费收取标准可参照当地制定的车位租赁费标准执行。

　　>>业主要担供水二次加压费吗?

　　烟台二次加压设备由物业企业代管，二次加压费暂按实际电费和用水量平均分摊到水费中，由业主承担，主要原因是供水二次加压设施设备没有改造、移交给供水单位。

　　目前有关部门正在研究进行二次供水管理体制改革，待改革到位，二次加压设施设备移交后，二次加压费用将由供水单位承担。

　　本报记者 张晶 通讯员 张经双 孙莉 赵洁