《深圳经济特区物业管理条例》(下称《条例》)即将修订的消息传出后就备受关注，市人大城建环资工委近日答复相关议案时确认，物管行业存在深层次问题，《条例》修订可能与《物权法》冲突，因此暂缓，还需继续深入调研。

　　胶着的物管费涨价之争

　　深圳登记的物业企业近2000家，从业人员近30万，管理面积逾4亿多平方米，但行业存在价格机制不合理、盈利能力低下、员工收益偏低、生存状况堪忧等问题。国家发改委近日宣布放开24项商品和服务价格，就包括市民关注的小区停车费和物管费。而深圳物管收费标准8年来未调整，一些物管企业连连叫苦。

　　“这几年光人工成本就翻了近一倍，我们当然希望通过适当上调物管费来维持企业的正常运行，但这个愿景通常很难实现。”罗湖一家物管企业的负责人说，物管费不能合理上调，只能通过降低服务质量来规避亏损，比如减少安保和维修人员数量。

　　福田一家物管企业负责人介绍，随着最低工资标准上调，保安等人员的工资标准及其福利等成本从上世纪90年代月薪800余元涨到现在的人均近3000元，涨幅达375%。以一个中型物业服务企业为例，清洁工、秩序维护员等劳务合同工约占50%，如照500人计，每年仅人工成本增加就高达1300余万元，物业企业出现经营亏损在所难免。

　　在成本方面，以深圳市物业管理有限公司为例，其服务的26个小区有24个楼龄超过15年，其中14个超过25年，公共设施设备老化，维保几率大大增加，相应成本费用也必将大幅度增加，但增加的这部分成本却没有相应来源补充。同时，消防安全等设备设施老化，功能受影响，没有足够经费维护更新，存在较大隐患。

　　深圳市住宅物业管理收费至今仍执行2007年出台的政府指导价。除别墅外，高层每月最高收费3.9元/m2，多层每月最高收费1.3元/m 2。《条例》规定，实行物管收费调整，需要1/2以上业主、1/2以上产权面积数同意。

　　“这项规定的门槛太高，直接导致物管费上调难。”福田一家物管企业负责人认为。市物管协会相关负责人介绍，指导价原则上每两年应更新一次，每两年协会都会通过市住建局向市发改委申请调价，但一直没下文。

　　市住建局正在进一步调研

　　2014年深圳“两会”期间，韩金华等人大代表联名提出《关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案》，建议由物价部门制定适宜的物管费调价联动机制，保证物业服务企业能正常生存和发展。

　　在此议案的办理上，市人大城建环资工委透露，已同市住建局、市法制办等部门加强沟通和联系，督促其加快立法步伐。这些政府部门在立法前期调研中发现，物业管理各项法规制度的完善，应区分大小主次、轻重缓急来进行，特别是一些急用的制度，能够通过制定规章来解决的，不必通过修改特区法规的途径来解决。

　　深圳市人大城建环资工委介绍，物管行业存在一些深层次问题，比如业主大会的召开程序、表决程序等问题，涉及问题比较复杂，且可能涉及到突破《物权法》中的相关规定，需要进一步调研。鉴于这些情况，《条例》修订暂缓，还要继续深入调研。目前，市住建局正进一步调研。考虑违建小区管理能否参照《条例》

　　另外，物管行业存在的问题还包括非商品住宅小区，也须在《条例》修订中予以考虑。非商品住宅小区中，包括大量违建，因无法办理产权登记，无法形成法律意义上的业主和成立业委会。龙岗区政府去年8月曾向市委办公厅提出关于在《条例》修订中考虑非商品住宅小区可以参照适用《条例》的建议，市人大对此已初步调研，拟进一步研究论证，于《条例》修订时一并考虑。