济南破题开放式小区脏乱差 引进“物业化管理”
建成于上世纪80年代的铁二社区3号楼，是市中区二七新村街道办事处一栋典型开放式小区居民楼，这里曾垃圾乱扔、车辆乱停……这样的小区在济南为数不少。2014年济南开展爱国卫生运动，大批机关干部深入社区打扫庭院，开放式老旧小区的环境发生了天翻地覆的变化：楼道里乱堆的杂物清理了，小广告清除了，几十年的垃圾死角变成了绿化带……
时间到了2015年。开放式小区一旦缺乏及时盯守，脏乱差现象极易反弹。如何把爱国卫生运动做到老百姓心里，长久惠民，济南不少基层街道办事处都在创新社会管理上动脑筋，尝试给开放式小区找一个长久的“管家”——引进物业管理。时值济南两会，市人大代表、营市街街道机车社区居委会主任王伟也在关注开放式小区管理，她表示，引入“物业化管理”是今后开放式小区管理的主要方向。
市中区铁二宿舍
5年大改造准备实施准物业化管理
二七新村街道的铁二社区建于上世纪80年代，以回迁安置居民为主。曾经，这里卫生管理差、社区缺乏巡逻保安、小区基础设施薄弱、停车混乱，居民抱怨不断。
然而从2009年开始，这些司空见惯的问题逐渐消失：小区通了双气，楼道乱堆的柴火、煤炭不见了;小区道路整修了，实施交通微循环，车辆行驶混乱、停车混乱的现象不见了;外墙实施了保温层后刷了新漆，旧楼老房换了新颜;楼内、楼外监控摄像多了起来，楼单元有了单元门禁……
47岁的居民张秀兰在铁二宿舍住了将近20年，她说，这几年小区变化数2014年最明显。“去年春末夏初创卫，一个楼道就清出一车多垃圾，创建国家卫生城市后，我们小区几乎换了模样，但不知道这种情况能维持多久。”她说，清理干净后，社区通过各种形式想让创卫成果继续保持，但大半年过去了，稍不留神，脏乱差现象就会出现回潮。 “我们这里什么时候也能有保安巡逻，也能有专门的保洁员打扫卫生?”张秀兰想。
铁二社区党总支书记、居委会主任钟辉说，在办事处的帮助下，社区用了5年的时间完善了小区的基础设施，“为了给社区的保洁、安保找个管家，去年以来我们已与多家物业公司进行接洽，多次商讨进驻物业管理这一事情。”
除了铁二宿舍，二七新村街道办事处还针对辖区的不同情况，筹备进行准物业管理。街道副主任钱秀刚说，仅有一二百户居民的小区不适合引进专业物业公司，更适合准物业管理，比如梁庄4街1、2、3号楼。在2014年的环境卫生整治中，这三座楼双气、外墙、监控等基础设施都已经完备，街道将探索聘请辖区下岗职工及低保户进行服务，让部分下岗职工和低保户不出社区便能得到就业机会，更是解决了居民基本的物业服务需求。
“如果试点成功，下一步我们将这种开放式小区管理模式进一步推广，实现老旧居民小区准物业化管理。”二七新村街道党工委书记闫志强说。
槐荫区营市街街道
72个开放式小区 试点3种物管模式
营市街街道办事处是全市开放式小区引进物业管理的试点街道，2014年他们提出了“开放式小区分级物业管理”的理念。“辖区共有72个开放式小区，根据各自实际情况，目前初步确立在47个小区逐步推行居民自治模式，在23个小区逐步推行部分物业模式;在两个小区逐步推行完全物业模式。”办事处主任张鹏介绍。
他说，今年街道将筹资600余万元，开展小巷路灯设置、院内路面硬化、雨污管道疏通、文体设施添置、楼体保温改造、楼道墙面粉刷等六大类30余个民生项目，先从硬件上改善开放式小区居民生活环境。
“完全物业化”模式
适用于设施齐全、能接受物业费的小区
每个小区的实际情况都不同，要引进物业管理，显然不能硬套一个标准。
营市街街道通过前期摸底，决定对条件较为成熟小区试行完全物业化管理模式。对居民意见统一、收缴物业服务费难度不大的开放小区，在硬件提升后，由居委会指导业主委员会或居民代表小组选聘物业公司，进行全方位有偿服务。
“比如营市东街30、32、34号院，比较适合推行完全物业模式。”营东社区居委会主任刘金生介绍，这几个楼院是以前的政府机关宿舍，本身基础设施较为齐全，原本也设有大门，楼院环境较为干净整洁，对收缴物业服务费接受度也相对较高。
“部分物业化”模式
每月只交20元，享安保、保洁、维修三大“菜单式服务”
“完全物业管理，不适用于像机车新村三街、四街及小槐荫街这样的小区。”机车社区居委会主任王伟介绍，小槐荫街在2010年就试验过物业管理的模式，但因缴费问题，试行10个月后就不了了之，目前只收3元至6元卫生清理费，比较适用部分物业管理。
“部分物业化管理模式主要针对基本具备物业管理条件、暂时难以实行完全物业化管理的小区。由社区居委会联合半公益性物业机构，为居民提供基础的物业服务项目。缴纳费用低于社会平均价格。”王伟说。
“居民需求较多的是保洁、保安和维修。”张鹏介绍，街道目前正与槐荫区市容环境卫生清洁处物业服务中心接洽，初步达成低价提供菜单式可选服务的意向，“若按照菜单提供服务的成本核算，每户居民每月只要缴纳20元的费用，就可以享受这三项服务。”
“社区自治”模式
“小社区”运行自治模式，居民值日管小区
“机车南门小区共5栋楼、132户，我们对它施行居民自治模式。”王伟介绍，目前3个居民自治组成员和5个楼长共同管理该小区。她说，居民自治模式，主要针对“小社区”，社区居委会指导成立居民代表小组，发动居民共同参与，自行聘任服务人员或分工包片，楼院长牵头设值日表，共同维护公共区域卫生和安全。
9日记者走进机车南门社区，小区内环境整洁，门口不少通知都是居民手写，醒目位置还贴有业主需知及温馨提示。
“每年每户收取200元，用于聘请保洁、传达和一些社区公共事务，运行得还不错。”居民自管会主任魏蓬说，他们和楼长都是义务为社区服务。
营市街街道相关负责人介绍，根据最近入户调查的结果，他们准备与专业物业公司合作成立物业管家，对于施行部分物业化管理模式和居民自治模式的小区，由政府买单，承担上门维修等简单的物业服务。
