广州物业维修资金使用率低
近期股市大涨，住宅物业维修资金却躺在银行“沉睡”，处于贬值状态。据记者了解，使用物业维修资金申请手续繁琐、过程艰难，因此使用率极低。统计显示，截至2014年9月，广州市物业维修资金归集量达141.7亿元，是预交存制度施行前归集总量的2.5倍。业主遇到哪些情况可以用物业维修资金?如何把存放在银行里的巨额资金利用起来?如何能缩短维修资金的提取使用程序?记者为此进行了一番采访。
现状
业主想用维修资金不容易
物业专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这笔钱由业主在购房时一次性交纳。如果房屋买卖了，维修资金要随房过户。广州天河一楼盘物业经理熊先生表示，住宅共用部位、共用设施过了保质期才会用到维修资金。即便过了保修期，小修也是由物业公司负责，中修、大修才使用维修资金。从目前维修资金使用的情况看，多集中在2010年之前的小区。
近日，家住广州天河某大型小区的廖小姐告诉记者，她住的楼盘已经有12年历史，目前部分儿童滑梯、老年人健身器材等老化损毁，她叫物管维修，但物管却迟迟没有派人来修理。物管方面表示，暂时没钱修理，而这些物件的维修还达不到动用物业维修基金的条件。廖小姐说：“物业维修资金本来就是为了服务业主，如今却不能用。难道一定要等到墙体开裂或者倒塌才可以动用吗?那这个几率也太小了，岂不是白白浪费了这些钱?”
资金处于贬值状态
有数据显示，广州的物业维修基金使用率只有百分之几。这使得有的业主很担心：“再过10年，因为原地踏步而贬值的维修资金，还能不能承担房屋大修的重任?”
孙先生住在广州海珠区南洲路某小区，日前他告诉记者，该小区共有1680户业主，按照购房面积来粗略估算，一套200平方米的房子维修资金是2万元。这样一来，小区所有业主交的维修资金大约有两三千万元。这笔钱都放在银行，收益率只按活期计算，平均年增值不到1%，“比定期一年利率还差，增值表现糟糕”。他算了一笔账，按照政府3%左右的通胀率来算，这意味着物业维修资金年亏损达到2%”。
2014年9月，广州市审计局的审计报告披露，至2012年末，全市共有2967个楼盘的149.94万户业主交存商品住宅维修资金，资金结余888509.79万元。审计结果表明，未发现占用、挪用资金情况，资金总体安全，主要的问题是保值增值差，资金处于贬值状态。由于定期存款期限短利率低、计息方式不合理、增值方式单一等原因，商品住宅维修资金年平均收益率为1.88%，低于同期银行存款利率。
疑问
维修资金产生的利息归谁?
58同城负责人张先生表示，商品房住宅专项维修资金都是由业主交存的，属于业主共有;房改房的单位和业主各需要交存一半维修资金，单位交存的部分归单位所有，业主交存的部分归业主所有。所以，维修资金产生的利息也是归业主共有。
据记者了解，2010年4月1日以前，广州市的物业维修资金是以活期存储;从2010年4月1日起，维修资金向住房公积金看齐，按整存整取三个月定期进行滚存。广州市物业专项维修资金管理中心曾表示，考虑在保证维修资金正常使用的前提下，按照国家有关规定将维修资金用于1年的银行定期存储。今后还可以考虑根据物业的使用年限，确定存储期限和比例。
不过，方圆地产首席市场分析师邓浩志指出：“这笔钱(利息)是个糊涂账”。他告诉记者，据他了解到，目前广州维修基金的利息仍然是按照活期计算，除非极少部分业主，联合业委会去向银行申请定期。
有关部门
广州的使用率属正常水平
“客观上说，广州维修资金的使用率属于正常水平。”广州市物业专项维修资金管理中心相关负责人表示，不能简单地以使用量的多少来衡量维修资金的使用效果。“维修资金只有在共用部位、共用设施设备保修期满后才使用。共用部位、共用设施设备的保修期一般为2~5年，在保修期内发生的维修由开发建设单位负责组织实施。而房屋结构维修期一般在使用8年之后，电梯和管线的维修期一般在使用5年之后。近几年随着房地产行业迅速发展，维修资金交存额逐年增大，再加上近几年新楼盘交存的维修资金量在广州市维修资金总量中占比较大，目前大部分商品住宅较新，尚处保修期内，或未进入维修高峰期，因此，使用维修资金的需求少。相对于维修资金总量来说，维修资金使用率也就较低。随着房屋楼龄的不断增长和房屋逐步老化，维修资金的使用率将会逐年提高。”市维修资金管理中心相关负责人表示。
另外，据记者了解，根据《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用方案由物业服务企业或相关业主提出，并需列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主(即“双三分之二”业主)讨论通过才能实施。
实际操作中，征求“双三分之二”业主同意存在一定难度，物业服务企业容易出现畏难情绪，不愿征集业主签名，因此，不少楼盘物管使用小区公共收益等方式解决小区公共部位、共用设施设备的维修问题。
专家建议
应简化申请手续
方圆地产首席市场分析师邓浩志日前表示，广州物业维修资金使用情况并不理想，申请手续非常繁复，使用的案例也非常有限，许多到期需要维修的物业都因为无法启动物业维修基金而无法维修。建议未来有关部门简化申请手续，以提高资金使用率。
易居房地产研究院研究员严跃进认为，需要“双三分之二”业主同意才能使用物业维修资金，这个条件非常苛刻，因为要凑齐2/3比例的业主并不容易。希望有关部门对物业维修资金的管理制定年度规划，将资金切实用于住房修缮和配套建设等，这样才能盘活资金。
链接
广州物业维修
资金收费标准
目前广州的物业维修资金收费标准是：如果购房者在2008年7月31日前签订商品房买卖合同;或虽然在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，但购买的是2008年2月1日前取得商品房预售许可证的房屋，首期住宅专项维修资金交存标准仍为住宅(含别墅)每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。如果购房者在2008年8月1日后签订商品房买卖合同，且购买的房屋在2008年2月1日后取得商品房预售许可证，首期住宅专项维修资金应按新标准交存，即高层(有电梯)每平方米建筑面积105元;多层(无电梯)住宅(含别墅)每平方米建筑面积77元。独立非住宅物业可参照高层(有电梯)住宅的标准交存住宅专项维修资金。
哪些情况可以
用物业维修资金?
共用部位：
1屋面防水层破损，顶层房间渗漏的;
2楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿;
3地下室出现渗漏、积水的;
4楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;
5增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;
6外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;
7公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;
8公共区域门窗或窗纱普遍破损的;
9其他情况。
共用设施设备：
1电梯主要部件需要进行维修或更换的;
2二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;
3避雷设施不满足安全要求的;
4配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;
5消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的;
6楼内排水(排污)设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;
7其他情况。
