厦门市:物业公共服务费标准不能“朝令夕改”
《厦门市物业服务收费管理办法》第九条规定，住宅预售前，建设单位应当按照本市物业服务等级标准和物业公共服务费政府指导价，确定预售住宅项目的物业公共服务费标准。同一物业管理区域内同一物业类型的住宅项目，其物业公共服务费标准应当保持基本一致。物业公共服务费标准在购房合同中约定。
物业收费是群众最关注的价费问题之一。近年来，尤其是在厦门市发改委组织的“价格违法行为集中整治百日行动”受理的案件中，物业管理收费的纠纷所占比重仍然较大。
2015年1月1日,《厦门市物业服务收费管理办法》正式执行，这是全国首次以政府规章形式规范物业服务收费。今日，厦门市发改委发布第三期消费价格提示，从普通业主角度对条文进行解读——物业收费中，哪些费用该交?哪些是责任?哪些是权益?应该如何维权?
本报记者林雯通讯员李春妮
【关于物业费】
业主要缴哪些费用?
物业服务收费是物业服务企业依据《厦门市物业服务收费管理办法》和按照物业服务合同约定收取或者代为收取的费用。
业主应该缴的、也是物业服务企业可以收取的费用包括:物业公共服务费、停车位(库)物业服务费;机动车停放服务费以及其他经营收入;日常专项维修资金;建筑废土清运费、特约服务费、公共水电费以及其他费用。
物业费怎么定价?
物业服务收费以市场调节价为主、政府指导价为辅。
住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，但是别墅、低层住宅除外。别墅、低层住宅和成立业主大会的住宅小区物业服务收费实行市场调节价。
住宅前期物业管理区域内机动车停放服务费实行政府指导价;业主大会成立后，实行市场调节价，收费标准由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定，在物业服务合同里约定。
住宅前期物业管理区域内的建筑废土清运费实行政府指导价。
住宅前期物业管理区域内的日常专项维修资金实行政府指导价，业主大会成立后实行市场调节价。
物业费怎么收?
住宅前期物业公共服务费采取包干制形式。业主大会成立后，可以采取包干制、酬金制形式，具体收费形式由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定数额的物业公共服务费，盈亏由物业服务企业自己承担;酬金制是物业服务企业从向业主预收的物业公共服务费中提取一定比例或数额的费用作为酬金，其余的用于合同约定的各项支出，结余或不足都由业主承担。
【关于业主权益】
服务费标准必须保持前后一致
住宅预售前，开发商应当按照有关规定确定物业公共服务费标准。同一物业管理区域内同一物业类型的住宅项目，物业公共服务费标准应当保持一致。
有些开发企业在房地产市场价格较低时，物业费标准较低，以此吸引购房者，房价走高时又调高收费，造成了同一个物业服务企业提供相同的服务收取不同物业公共服务费。这不符合现行管理办法规定。
所有收费都必须“明码标价”
物业服务企业所有收费都必须“明码标价”，所有资金使用也要进行公示。物业服务企业应当在显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准、收费依据以及价格举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。
前期物业服务企业代为收取的日常专项维护资金必须缴存专项资金账户;业主共有场地停车费、共用设施设备广告位租金、游泳池和其他公共设施的经营收入，其中30%需作为物业企业经营管理费用，剩下的70%必须存入专项维修资金账户。这些资金的收取、存放、使用情况以及水电公摊必须公示。
收费纠纷可委托第三方调解
一有纠纷发生，很多业主就采用拒交物业费的方式维权，但是，按照现行管理办法，物业服务企业有权以公示名单等方式催缴或依法追缴，业主的行为有可能记入诚信档案，承担相应法律责任。
市发改委价格监管部门建议，业主应该通过合法途径维权。对于物业服务收费与质量不符的争议，现行办法引入了第三方机构调解矛盾，可委托有关中介机构进行评估，或者委托有关调解机构予以调解。
市发改委提醒，物业服务企业不按时将日常专项维护资金足额存入专户，业主可向建设部门反映;不按照有关规定和物业服务合同收费，不按要求进行公示的，业主可拨打12358价格举报电话向市发改委价格监督检查部门反映。
【违章案例】
双重收费标准
今年2月某楼盘许多业主反映，购房时签的前期物业服务合同约定物业服务费为2.5元/月·平方米，交房时提高到3元/月·平方米。市发改委价格监管部门调查发现，该楼盘2012年预售时与630户业主签订前期物业合同，约定物业服务费为2.5元/月·平方米，随着房价上涨，开发商自行调高到3元/月·平方米，并且与后来的1432户购房者签订了前期物业服务合同。同时，该楼盘的物业管理单位今年2月到市发改委对3元/月·平方米的收费标准备案，并隐瞒了曾与部分业主按2.5元/月·平方米签订合同的情况。根据《厦门市物业收费管理办法》，市发改委撤销了该楼盘的物业收费备案，物业公司重新以2.5元/月·平方米标准备案，以这个标准统一向业主收费。
收费标准未备案
某小区业主反映，小区物业属于前期物业，未向价格主管部门备案就收取物业服务费。经调查，业主在购房时确实与开发商签订了物业服务协议，但开发商没有备案，市发改委责令整改。新规要求，前期物业收费实行告知性备案管理，开发商取得项目预售许可证后10天日内必须备案，并且在预售现场公示。未备案的，先责令整改，逾期不改正可处1万元罚款。
恢复旧收费标准
某大厦由于物业管理成本增加，拟调整物业收费，于是拿出1996年原物价局批复的1.8元/月·平方米物业收费标准文件向业主公示，要恢复到这个标准，于是业主向市发改委价格监管部门投诉。调查情况后，市发改委明确指出该文件早已失效，不能作为调价依据，责令物业管理单位撤掉公示，并告知其和业主委员会必须履行法定程序进行调价。
