由市房管局和亭湖区人民法院联合成立的盐城市房产“物业巡回法庭”，于3月31日揭牌并正式运行。其亮点不仅仅只是市房管局聘请市中级人民法院退休法官周语芳作为“物业巡回法庭”的调解员，重要的是，业主与物管公司来这里调解纠纷免费。

　　时隔一个月，这个新生事物能否“巡”好，一直是人们关注的焦点。连日来，东方生活报记者就此进行了采访。

　　走访

　　麻雀虽小，五脏俱全 俨然小型法庭

　　按照以往的维权步骤，业主与物管产生矛盾后，通常会逐一经社区、街道、所属辖区物业主管部门协调，如果协调不成双方就得打官司。不过，如今法院在受理前会先把案件转给“物业巡回法庭”先行调解。

　　挂牌运行的这家“物业巡回法庭”就设在市区毓龙大厦三楼，在一间会议室里挂有国徽，四周设有审判员席、原告席、被告席，俨然一座小型法庭的模样。负责调解工作的除了周语芳外，还有来自亭湖区人民法院的人民陪审员刘江。别看条件简陋，它在处理物业纠纷的时候却能及时立案，现场调解。“法院开庭前，我们会在业主与物管之间做些调解工作、化解矛盾，减少当事人的诉讼成本。”5月4日下午，周语芳说。

　　市物管中心主任皋德馨评价说，如果去法院打官司不仅要收费，而且还要走许多程序。“物业巡回法庭”其实为纠纷双方当事人提供了一个“便利、有效、低成本”的司法救济渠道。

　　物管代表孙先生对此深有体会。他负责管理的市区解放南路一家小区，今年4月1日物业服务合同到期后，按照程序退场，但小区590多户业主拖欠两年共计20多万元的物业费却没了着落。为了讨回物业费，孙先生一纸诉状将小区所有业主统统告到了亭湖区人民法院。法院将案件转到“物业巡回法庭”，先行调解。

　　现状

　　成功化解11起纠纷 双方当场签订和解协议

　　周语芳调查发现，业主拒绝缴纳物业费的原因多种多样。比如，业主吴先生反映称：“物业管理不到位，放鞭炮烧坏汽车，还有汽车车主交款600元，未安排车位。”

　　业主杨女士称：“电瓶被盗，汽车牌照被偷，装潢保证金未退等。”

　　业主王先生称：“物业疏通下水道不当，造成我家地板溢水，损失较大。他应赔偿我的损失。”而业主陆女士称：“房子有质量问题，找物业公司无人理睬，2010年我自行维修，损失一万多元，他应赔偿我的损失。”

　　对于业主们的投诉，孙先生承认，可能存在管理不到位的情况，但财物被盗要看发生的时间、证据等，而房屋质量问题，与他们无关。

　　孙先生抱怨说，“20万元物业费，打折处理后顶多也就10万元。不交物业费的原因比较复杂，而且开发商也走掉了，所以有些事情物业真的担当不起。”

　　“我承认监管有不到位的地方，但有些业主长期不缴费，也让我们很为难。没钱，怎么管理小区?”孙先生说。后经周语芳调解，业主与孙先生最终达成和解，同意补缴拖欠的物业费用。

　　事实上，类似于物管代表孙先生与业主之间的经济纠纷，市房产“物业巡回法庭”自运行以来，一共受理16起纠纷，目前已成功调解11起，并且双方当场签订了和解协议。

　　分析

　　物业服务不到位 业主不满闹矛盾

　　这些纠纷的起因都比较单一，多系业主拖欠物业费而被诉案，且每宗纠纷金额都很小。同时，双方又对纠纷事实的争议较大，业主往往采取不配合态度，造成调解难。部分业主委员会管理不够公开透明、形同虚设，没有发挥真正的作用。

　　不过，在周语芳看来，业主并非物管说的那样“蛮不讲理”，只要把理说通了，多数业主都挺配合调解。恶意拖欠物业费用的业主毕竟只是少数，多数业主之所以拒缴物业费，问题出在没有搞清楚法律责任主体是谁。

　　比如，房屋出现漏水、墙体开裂、设计不合理等房屋质量问题，应该找开发商，而不是找物管企业。再比如，维修应该有保修单，然后将保修单交给物管企业，由物管企业或业主委员会召开大会三分之二业主通过，到房管部门获取维修基金来维修。

　　调解中，周语芳还发现部分矛盾原因在于业主法律知识欠缺，常常不能理解物管费合理合法性。另外，此类纠纷中业主举证难也是客观情况。

　　江苏新时代律师事务所律师陈寿法认为，业主应该明白民事诉讼“谁主张谁举证”的规则，提高证据意识，而目前纠纷中常见业主发牢骚而无证据，因此在发生纠纷时，业主应主动搜集保全各种证据备用，同时结合人证提高证明效力。

　　而物管企业也应明白一个道理，那就是不能光收费、不干事，或者干事不到位。收费的前提是将小区物业服务到位。

　　看点

　　调解成功不收任何费用

　　可酌情提供上门服务

　　市房产“物业巡回法庭”主要受理小区业主、小区业主委员会、小区物管三者之间的诉讼案件。

　　与普通法庭不同的是，“物业巡回法庭”可以酌情向市民提供上门服务，有些案件将在小区公开开庭审理，或者由调解员上门协调解决。

　　周语芳告诉东方生活报记者，如果能在调解环节解决的纠纷，则双方都不会被收取任何费用。若调解不成，法院将依法开庭审理，并按规定收取案件受理费。

　　对此，物业和业主都予以了肯定。有物管企业代表表示：“对于我们物管企业来说，有这样的一个平台以后，我们和业主之间的矛盾可能会更容易化解，更容易解决。”

　　业主代表则表示，“对咱们老百姓有利的事情，自然是受欢迎的。但对部分业主来说‘法庭’的地点可能有点偏远，如果在城南新区多设几个这种‘物业巡回法庭’那就更好了。”

　　还有舆论认为，其实，物业管理行业良性发展是我们每个人都希望看到的，让地方司法系统提供司法保障，我们应该为这样的创新做法点赞。

　　此前，市房管局副局长张亚仿曾表示：“‘物业巡回法庭’能有效化解物业管理、房产管理等方面的涉房矛盾纠纷，保障相关法律法规以及政策的顺利实施，构建房产物业重大矛盾纠纷的调解机制。促进平安盐城、和谐社会的建设。”

　　阅读延伸

　　物管违规退场三年内不得

　　参与其他物业项目投标

　　物管企业与业主发生矛盾，往往是卷铺盖走人，致使小区无人管理。不过，昨天市住房保障和房产管理局物管处周晨处长告诉东方生活报记者，《盐城市物业项目服务退出管理办法》规定，物管服务企业必须按照相关程序退出，不可一走了之。

　　周晨说，在物业服务活动中，物业服务合同期满终止、提前解除合同、被勒令退出服务项目，都是常有的事，但物业项目服务退出要保证业主基本生活秩序不受影响，从维护社会稳定的角度，依法有序、平稳地过渡。

　　办法规定，物业服务企业退出项目管理时，须经物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)的核查认可，并按程序做好与新受聘物业服务企业移交等相关手续后，方可撤离管理现场。

　　据介绍，我市对所有物业项目服务进退场管理实行备案制度，新受聘的物业服务企业须到物业所在地乡、镇、街道和物业主管部门备案，方可进场管理。乡、镇、街道还可对新受聘的物业服务项目收取相应的诚信保证金，严格规范物业服务企业进退出行为，维护当事人的合法权益。

　　办法还规定，物业服务企业不履行合同约定、不按规定程序退出的，将记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布，且三年内不得参与其他物业项目的投标;情节严重的将降低企业资质等级或取消企业资质。

　　同时，《江苏省物业服务收费管理办法》第二十八条规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。