物业参与市场化竞争 重构惠州物管行业生态链
4月末，金鼎雅苑小区物业招投标正式开标确定中标企业，正式拉开了惠州物业招投标的序幕。随后，中洲天御和大亚湾长银小城故事花园相继开标，另有惠阳云景花苑、泰宇隆都中园等住宅小区陆续进入招标程序。
随着惠州市前期物业招投标渐入佳境，从最初的寄希望于通过物业招投标打破“建管不分”乱局，着力维护公平，逐步延伸到招投标到底为市场带来什么?随着行业监管力度的加大，建管分离倒逼物业企业进入到市场竞争中，打破原有的市场格局。
在招投标实施的背景下，重构惠州物管行业的生存链条才是方向。对此，惠州市房管局副局长黄伟雄介绍，从短期来讲，通过招投标的方式推动行业面向市场竞争，优化行业生态;从长远的角度来看，物业企业的独立运行，有利于整个行业从开发端解放出来，优化服务和推动行业上下游生态链条的延伸。
现状
多个小区进入前期物业招投标程序
从今年年初《惠州市前期物业招投标办法》的出台，到3月正式实施，惠州市前期物业招投标工作在社会广泛关注下步入正轨。经历最初社会各界对于招投标能否保障完全公平公正公开，与开发商有裙带关系的物业企业能否有效规避的疑问。随着近期，金鼎雅苑、中洲天御和大亚湾长银小城故事花园的相继开标，各种质疑都得到消解。
3月27日，位于江北27号小区旁的金鼎雅苑正式在惠州市房管局官网挂出招标公告，公开招标。经过20天的公示，4月底完成开标和评标，最终惠州市裕盈物业、怡乐居物业和鸿宇物业成为最终中标企业，这也意味着惠州首个物业招投标从理论走向现实。
然而，由于金鼎雅苑开发商拉克石油化工公司本身并未组建关联物业企业。尽管在招投标工作过程中，无论是招标公示和开标以及评标的过程，在政府的监管下都实现了公正公开公平，但人们针对物业招投标的质疑中，裙带物业企业如何规避的疑问并未消除。
随后的金山湖JSH-B06-04地块商住小区(中洲天御)前期物业招投标的开标则直面了这一问题。记者在此前的采访中得知，中洲物业本身也在竞标企业之列。从4月1日项目公开招标，经过公示，4月30日公开评标，中洲物业、升利物业、恒安物业成功中标。对此，负责代理项目招标工作的惠州市建鑫工程造价事务所有限公司黄姓负责人介绍，类似于金鼎雅苑小区，中洲天御小区物业招投标全程公开，没有任何串标的可能。
在采访中，中洲物业相关负责人也表示，公司经过了详细的调研，制定了完善的竞标计划，但心里一直都没底。该负责人对成为中标候选人非常激动，表示在未来的小区服务中一定好好践行各项条款规定。
随着物业招投标工作的开展，惠州各县区房地产业也相继实施。而大亚湾长银小城故事花园在招标过程中出现的流标现象引起各界关注。4月9日，大亚湾长银小城故事花园前期物业管理项目招标。经过各项程序，5月12日挂出招标失败的公告，公告称，项目共吸引7家投标人报名并购买招标文件，开标会上，1家未到，其余6家经评标委员会评审后，仅2家投标人通过初步符合性评审，不符合《招投标管理办法》规定的不少于3个有效投标。对此，代理招标的海诚工程咨询公司熊先生介绍，评标专家都是开标前一天晚上在专家库中随机选取决定的，在评标之前有一个符合性评审，竞标企业在标的时限上不符合，导致有效投标不够，重新招标。
熊先生说，专家的评审是完全独立的，被判定流标就只能重新组织。这对于招标人来说，时间上会很紧迫，现在正在积极准备资料，重新走招标程序。
对此，惠州市物业协会秘书长吴文江介绍，目前还有多个小区进入招投标的程序，这也代表着物业招投标这项工作不断修正走入正轨。接下来招投标工作的推进，对于惠州住宅小区的管理以及物业行业发展的推动作用也将逐步实现。
影响
市场化竞争有效优化物业服务
在以往的惠州物业行业管理和运营过程中，开发商建楼卖楼，然后组建相关联的物业公司进行后续社区管理，物业企业往往成为开发业务所衍生的服务链中的一环。
前期物业招投标的实施将有效遏制这一局面。在受访中，惠州市物业行业协会会长刘德军直言，这将打破行业固有的生存模式，将企业推向市场竞争。事实上，在南方日报此前的社区调查过程中，针对隆生社区不再是隆生物业管理，中信社区不再是中信物业管理的假设，市民有过争论，习惯了隆生物业管理的东湖花园小区部分业主觉得换了会不放心，然而也有更多的业主表示期待。
对此，市房管局物业科科长李克立直言，在招投标主导的市场竞争环境下，任何情况都有可能发生。但是不管选择哪个物业企业服务于住宅社区，都肯定是选择最好最合适的那家，能够为小区提供优质的物业服务。
这无疑让以往养尊处优的物业企业开始有危机感。
在近日的中洲天御小区物业招投标过程中，尽管中洲物业最终得以中标，但相关负责人表示，很忐忑，前期做了很多功课，在社区管理、社区构建以及物业服务环节上都做了详细准备。
而这一现象在此前难以想象。以中洲中央公园为例，基本不存在有别的物业公司染指的可能，然而现在，公平竞争的招投标措施的实施让这成为可能。
惠州地产界人士则表示，这种竞争还不够。比如中洲天御项目的招标，最终中标的候选企业中仅有中洲物业是一级资质，而升利物业和恒安物业的管理资质差距明显。如果能够吸引隆生、中信、金迪等多个一级资质企业参与竞争，这对于行业发展将更为有利。
对于行业而言，最关键的就是将相互依存的体系打破，避免了物业和开发商之间道不清说不明的推脱和包庇行为。让物业企业的竞争力回归到物业服务本身，通过优质的服务赢得市场，这对于社区业主而言，直接保障了社区服务质量的提高。
在惠州的房地产市场发展过程中，“重开发、轻管理”的现象一直盛行，这也是当前社区矛盾频发的根源。在以往，开发商建好楼，然后迅速组建物业公司，找几个保安和清洁阿姨就开始社区营运。记者在今年3月花边岭广场举行的西子招聘会上看到，由于新楼盘龙宸花园的开发而新成立的龙宸物业招聘，一个上午都未能招到一个人。企业资质低、运营不成熟，在难以吸引专业的物管人才之余，也自然难以保障服务质量。
在这点上，金鼎花苑负责物业招标的代表感受深刻，“以前公司还在考虑要不要组建物业公司，现在通过招标，吸引各方物业企业来竞争，免去麻烦之余，对于社区后期的物业管理也能够有所保障。”该代表说。
展望
上下游产业延伸存探讨空间
在市场化发展背景下，物业行业既有格局被打破也代表着新的行业生态链条逐步成型。
在谈及这个问题时，市房管局分管物业业务的副局长黄伟雄指出，招投标实施的最终目的就是要倒逼物业企业主动断奶，依靠提高服务来拓宽盈利空间，实现自负盈亏。
记者调查了解到，在惠州房地产市场，开发企业往往重视住宅开发，而不关注社区管理。就连很多物业企业亦是此思维，导致物业企业长期以来都需要开发端补血、支持才能正常运行，盈利渠道局限在物业费的收取，而没有去思考如何构建行业的生态链条。
市房管局物业管理部门介绍，据保守估计，惠州的物业管理公司有近90%都需要依靠企业开发端的补血。实际上，这一现象在市场上有迹可循，作为惠州少数几个物业管理资质为一级的物业企业——光耀物业，随着去年光耀地产端的衰落。物业端失去开发端的补给，随后很快就难以为继。大批量的裁员和人才流失，直接造成所管理的几个小区纠纷频发。
市物业管理协会相关负责人介绍，在现行的行业生存背景下，物业企业的盈利渠道非常狭窄，完全只能倚靠业主的物业管理费和少量的小区广告位租金。随着人力成本不断增高和小区各项设备维修费用支出频繁，入不敷出已成大部分物业企业的常态。即使是作为惠州运营时间最久的物业公司之一的隆生物业，其负责人在受访时也表示，物业管理费长期维持在以前的低位，而物业服务却不断升级，亏损在所难免。
“这对于行业发展而言是一种恶性循环。”市房管局负责人直言。黄伟雄对此支招，在这一层面上，推行前期物业招投标实际上是一种倒逼，倒逼物业企业回归独立运营，重构行业生态链条，实现市场化运作。这也能够让物业企业摆脱与开发端的纠葛，优化社区管理的准入和准出门槛，根据市场价格的变化，及时调整物业收费以符合物价变化需求，让优质服务能够得以持续。
对于开发商来说，物业企业实现独立运作同样是个契机。开发企业则可以甩掉包袱轻装上阵，更好地投入到开发业务中。招投标选取的优质物业企业提供的优质服务，能够保障开发商所开发社区的口碑和增值。
回归到行业生态链的重构，黄伟雄做出了假设，在保证社区物业服务到位，物业与业主之间形成完善的互信体系的情况下。物业企业在做好日常小区的物业服务管理之外，作为社区居民的服务者，拥有大量的业主导向完全可以拓展社区生活所需求的各类衣食行产品延伸服务，形成基于物业服务的上下游产业链。
具体到如何实施，黄伟雄举例介绍，就像最简单的蔬菜，市面上五六块一斤的价格，物业完全可以拓展下游农场单位按照业主的需求集中采购，节省业主时间。此外，可以选择休息时间，组织有兴趣的业主组团农庄行，在低价购买放心菜的同时也是一种休闲和放松的方式，各种形式的资源整合都具备探讨的空间。
观察眼
充分参与市场化竞争 让物管回归服务本质
在惠州住宅市场固化的“父建子管”状态，随着新建社区前期物业招投标措施的实施，正逐步得到改善。任何新建的住宅小区(建筑面积不小于5万平方米)都必须通过招投标确定物业管理企业。
从年初招投标办法出台备受社会各方关注，到当下多个小区正通过招投标程序确定物管企业。在两个多月来的实施过程中，外界对于招投标过程是否公平、专家库是否独立、中标企业如何确定等问题频繁发问，这也意味着事关市民切身生活，就怕实施不好。
然而，之所以这么被关注着，无疑也反衬着时下的社区物业管理是多么的亟待改善。长期以来，开发商盖房卖房，然后关联的物业企业接手管理。物业企业在准入门槛上没有任何技术层面的设定，在服务评价考核上亦没有被替换的风险。不需考虑市场竞争，不需考虑行业竞争，安心做独家买卖。另外更为关键的一点是，企业在社区管理运营中出现亏损也没关系，裙带的开发企业会及时补血，饿不着。
这种关联无疑让社区管理水平的提高成为奢望。物业服务一年又一年，每天的管理内容一样，收入水平一样，服务当然也照旧。所以我们最常看到的就是，几个物管人员坐在保安亭，几个阿姨打扫清洁，基本就构成了物业管理的全部内容。
久而久之，形成惯性思维的物业企业基本也认可了这就是物业服务的全部，这就是物业企业的运营方式，然后就陷入了物业所有的工作都做了，但是社区业主就是不满意的怪圈，而忘记了面对客户不断更新的服务需求应及时做出优化。
然而，物业招投标的出现无疑让物业企业开始正视自己的服务。自己集团公司开发的住宅社区不再理所当然变成自己服务的社区，给物业公司形成了紧迫感。所以在采访中可以看到，中洲物业在金山湖商住小区的竞标中严阵以待，不敢有丝毫马虎，而这在以往的市场中是不可能出现的场景。
惠州市前期物业招投标的出现，不仅从源头上打破了“父建子管”的乱象，更深层次的意义是打开了物业行业的市场化竞争闸门，引入市场公正公平的竞争。
在市场化的竞争过程中，我们看到物业企业不再简单地做着依葫芦画瓢的事情，而是开始重构和优化管理，回归到物业企业优化服务的本质。在金鼎雅苑的开标过程中，裕盈、怡乐居和鸿宇等物业公司做出详细的社区运营和服务方案，对社区管理服务做出优化设计，这直接在社区物业服务的准入环节细节化、规范化。
对于行业来说，招投标在倒逼企业参与市场竞争之余，也有效地将行业从房产开发的附庸地位解放出来，成为一个独立运营的行业分类，并开始在行业上下游产业链环节做出尝试。
