□金陵晚报记者 朱黎玲

　　6月30日下午，《南京市住宅物业管理条例》草案，通过了首轮专家评审。河海大学起草团队调研了南京62个新老小区、发放了1260份问卷。“包括9个保障房小区，28个老旧小区，25个商品房小区。”与原办法相比，新草案的变化很大，河海大学法学院副院长、起草组负责人陈广华透露：“创设了12个新的制度，细化了8个制度。”但是，参与专家评审之一的东南大学物业管理研究所所长黄安永教授表示，物业管理难点太多，新草案还存在许多争议，后期两轮评审通过后，还将公开向社会征求意见。

　　取消物管费

　　政府指导价标准

　　现行的《江苏省物业管理条例》规定，在业主大会成立前，物业服务收费实行政府指导价。南京市目前实行的政府指导价还是2006年公布的，加上业主大会成立比例不高，物业费调整无法开展。

　　陈广华表示，《条例草案》取消政府指导价格并引入物业管理第三方，由业主委员会和物业单位协商物业费。如果业主委员觉得物业服务单位的服务质量和服务价格不对等且无法协商一致时，由第三方物业行业协会进行评估，定期发布指导价格。

　　目前南京普通商品房住宅物业费用一般小区是1.5元/㎡，高的达到了2元/㎡以上。取消了政府指导价，物业费格将会普遍上涨呢?

　　江苏华门集团物业管理公司总经理吴涛认为，不会普遍上涨，业主委员不满意，可以换物业公司。但是“前期开发商通过招投标方式找的物业公司，定价很大程度上是开发商决定的，就不能取消政府指导价。”

　　不过，针对第三方管理，专家组提出了不同意见：“取消政府指导价是省条例就有的，但是当业主委员会和物业公司就物业费协商不一致时，出现物业管理第三方发布的指导价格，明显不是市场行为，而成了又一个政府行为。”南京市住建局物业管理行业专家库成员、南京市城市治理委员会公众委员赵健表示。黄安永认为，草案中涉及补贴物业企业费用，没有说具体的补贴标准，引入物业管理第三方机构是好的，但第三方标准如何界定不清楚。

　　质量问题5年内

　　由开发商维修

　　根据住建部《承接查验办法》的规定，5年质保期内的房子质量问题由开发商维修，但此前南京一直没有落实，这次的新法规或将对此进行落实。之前，不少地产公司使用自己的物业公司，让物业公司为地产公司承担责任。“以万科物业为例，万科地产在销售的时候，将物业费用定价很高，其中部分物业费用给了万科物业。”赵健介绍，这就导致一个普遍的问题：5年质保期过，业主维修在万科地产没有报修记录。

　　5年以后的房屋问题，不在物业管理范畴，需要动用维修资金。房屋质保期内同一个部位多次维修，以修好后的时间计算质保，5年时间到了再找开发商已经没用了，而物业公司如果不管，业主根本没有办法。

　　吴涛表示，很多小区的业主委员会不够专业，常常用自己的方式和标准解决问题，一般物业认定解决的方案，他们觉得不合适，而又没有相应的上级主管部门协调，很多事情都僵持着。“报修量大的小区，物业公司应该帮助业主登记情况，统一申请维修资金，而不是物业自己找工人维修。”吴涛称，房屋质量问题一直以来都是物业公司和业主之间难以解决的问题。

　　车位租期

　　不得超过3年

　　小区车位只售不租，一直是物业管理中的“老大难”问题。2013年实施的《江苏省物业管理条例》中已明确：开发建设单位对于小区车位不得“只售不租”，一旦违反规定就遭到50万元罚款。但没有明确租售比例和出租的具体要求，让不少开发商钻了空子。

　　江宁某小区的业主孙女士告诉记者：“我们小区买一个车位要十几万，租车位每个月的管理费只有80元，当然还不如租划算，但是开发商为了回款，规划车位租期必须长达20年。”

　　对此，新的物管草案提出：开发商不得单方面设定三年以上的租赁期限。

　　不过，有专家认为，如果有相应的车位收费标准出台，在价格上做限制比起在年限上做限制更要有用。此外，黄安永认为，虽然草案有对开发建设单位违规的处罚，但是处罚的依据、力度等没有明确说明。

　　申请维修资金

　　15天批复

　　“维修资金主管部门评估、找维修单位竞标等一系列申请手续太繁杂，很多业主等不起。”陈广华表示，动用维修资金时，先要通过召开业主大会会议，面积和人数都2/3的业主同意使用，才能去相关部门申请。比如最近有个小区的墙体突然开裂8公分，等申请流程根本来不及。

　　因此，新的《条例草案》提出申请批复周期在15个工作日内，并且把维修资金应急使用方案“写进”小区的管理规约和业主大会规则，同时把小区一年内的维修计划及动用维修资金需求一次性向业主征求意见，提高资金使用效率。

　　不过，赵健认为15天肯定不够，举例来说当相关部门进行消防维修评估时，由于时间太短考虑不全面，原本估价修理费用260万元，而实际修理需要400万元怎么办?

　　南京弘阳物业管理有限公司总经理袁艳军表示，15天审批的绿色通道应针对危及人身安全的事件特事特办，但是特事特办背后肯定需要政府监管。

　　>>>背景链接

　　南京市一直执行着2002年施行的《南京市物业管理办法》，存在滞后性，近年来市民对物业管理问题的投诉逐年递增，南京市人大常委会将物业管理立法，作为今年的重点立法项目，今年1月，通过公开招标委托河海大学来起草《南京市住宅物业管理条例》，该草案目前已进入专家评审阶段，之后面向社会公示并接受意见，然后提交市十五届人大四次会议审议。