已经沿用了13年的《南京市物业管理办法》，距离“退休”的日子又近一步。昨天晚间，《南京市住宅物业管理条例(草案)》(征求意见稿)正式上网。包含88条规定的征求意见稿与13年前实施的办法相比，有大量的拾遗补缺。记者了解到，征求意见稿的部分新规比较抢眼，也具备一定的争议，例如开发商向业主出租车位租期不超过3年，物业费可能突破“限高”等。

　　开发商设定车位租期不能超3年

　　征求意见稿规定：建设单位应当向全体业主公布车位、车库的情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，不得单方面设定3年以上的租赁期限。

　　解读：

　　缩小“只售不租”的余地，有利于业主租车位

　　针对开发商经常采取的“只售不租”，《江苏省物业管理条例》中曾经明确：开发商对于小区车位不得“只售不租”，一旦违反规定就遭到50万元罚款。

　　然而在现实中，开发商钻空子的做法并不少。例如桥北就有楼盘日前向业主出租车位，开发商规定业主必须签订长达20年的租约，如此之长的租期，造成的实际结果是，业主的买与租，所花代价相差不多，进而倒逼业主掏钱买车位。但是，由于合同法规定租赁的有效期最长是20年，开发商的这种做法并不违法也不违规。

　　此次南京有意给在新条例中杜绝开发商钻空子的空间，开发商不得单方面设定3年以上的租赁期，将大大缩小“只售不租”的余地，有利于业主租赁车位。

　　引入第三方顾问与评估制度

　　征求意见稿规定：建立物业服务第三方顾问与评估制度。物业管理行政主管部门、业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方顾问与评估机构，开展物业管理区域划分、业主自治活动、物业项目交接和查验、物业项目招投标、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

　　解读：

　　请“专家库”成员调解物业纠纷

　　对于南京人来说，第三方顾问与评估制度完全是个陌生的名词。记者了解到，由于物业管理涉及到的法律法规较为庞杂，很多业委会成员的专业度都不够，为此南京物业管理部门曾经聘请由法学专家、业委会主任、物业公司老总等组成的“专家库”，在处理一些物业纠纷时，约请“专家库”成员来协助调解纠纷。

　　相关人士告诉记者，南京计划扶持一批第三方顾问与评估机构，请专业人士来帮助处理小区物业方面的各种事宜。不过，针对第三方顾问与评估机构的规定，仍然有待进一步研究。

　　物业费政府指导价，可能被突破

　　征求意见稿规定：新建普通住宅前期物业服务收费需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当向市价格行政主管部门申请核定。

　　解读：

　　有的小区物业费已变相突破了最高限价

　　多层小区物业费最高1.5元/平方米，高层小区物业费最高1.9元/平方米——现行的南京物业费价格，来自于多年前的政府指导价。然而，目前，有不少物业公司表示难以接受，而事实上在一些高端小区中，物业费已经变相突破了最高限价。

　　现行的《江苏省物业管理条例》规定，在业主大会成立前，物业服务收费实行政府指导价。而征求意见稿中，开发商如果认为，物业服务超出政府指导价的，可以向政府部门申请调价，这样一来就为突破政府指导价留下了空间。另外，在结束前期物业之后，小区也可以聘请第三方顾问与评估机构，来测算物业费价格。

　　“前期物业都是开发商找来的，物业公司定价多少，开发商能够左右。前期物业是否可以突破政府指导价，还值得深思。”有物业专业人士指出。

　　紧急申请维修资金，将有“绿色通道”

　　征求意见稿规定：住宅专项维修资金管理部门应当建立绿色通道相关制度，方便快捷地处理应急维修事项。绿色通道制度管理办法由住宅专项维修资金管理部门另行制定。

　　解读：

　　小区“养老钱”，要用稳妥

　　一些老小区出现诸如电梯损坏、墙体开裂等紧急情况，需要动用维修资金时，常常受制于流程而等不起。但是，维修资金是小区的“养老钱”，如何既能确保这笔钱真正落实，又能加快流程，这当中存在一定的矛盾。

　　据了解，在征求意见稿出台之前的讨论中，曾经有“申请批复周期在15个工作日内”的提法，以确保速度。但是这引起了业内人士的争议。有专家认为，即使按照再简单的流程，15天也不够，“特事特办”很容易被一些人钻空子，造成维修资金的去向不明。

　　此次征求意见稿中，删除了15个工作日的提法，规定将建绿色通道制度，也是更加稳妥的考虑。