谢敏敏

　　7月3日，中南建设旗下的中南物业和万科物业签订了“睿服务”合作框架协议。中南建设旗下沈阳、苏州、青岛、南京等地的项目将在双方签订协议后的两个月内完成睿服务覆盖的启动工作，3个月内，双方将选取中南物业覆盖的4个城市，展开睿服务。

　　早在5月16日，南京金隅紫京府项目和万科物业正式签约，这也是万科物业接下的第一个外部项目。

　　明确市场化之路的万科物业已经迅速攻城略地，在内部，万科物业的内测版合伙人制已经悄然运行了半年，它有一个神奇的名字“九万”。

　　睿服务抢占市场

　　在过去的不到两个月的时间里，万科物业不断扩张。睿服务联盟先后收入北京佰嘉置业集团有限公司、深圳卓弘物业公司。

　　7月1日，深圳万科物业正式进驻中信银行(9.78, 0.00, 0.00%)深圳总部为其提供物业服务，此项目也成为深圳万科物业自2015年市场拓展以来的第一个外接的总部型写字楼项目。

　　在万科市场化的过程中，睿服务的输出起到了较大的推动作用。“不是所谓的顾问或者品牌的输出，是希望和更多物业同行携手联盟。我们会输出部分睿管家，代表客户的视角，来驱动现场管理团队运作，原有的物业服务团队可能会有分工或者职责的变化，但主要还是依托他们来服务。”南京万科物业总经理杨靖对经济观察报说。

　　加入睿联盟的框架后，物业公司可以继续保有原有的物业品牌，无需出让股权或者关键合同权益，保持品牌与经营独立。

　　具体的合作形式是：签约加入睿服务体系，将基层服务中心托管至经授权的万科物业管理中心，使用统一的房屋、设施设备、员工、客户支付系统等，成员企业共享包括但不限于客户、采购、营销、权益、专业服务等领域的资源。

　　杨靖透露了收费模式：“需要合作伙伴支付的是前期我们派驻的人工的费用，我们会对项目的收益产生合理的预测，根据这个结果，万科物业向同仁们提供保底，如果最终业绩比这个少，可以补偿差价，如果超出了，双方共享收益。”

　　在扩张规模的基础上，万科物业还瞄准了潜力巨大的增值服务市场。“大家都有做增值业务的想法，又苦于自己的客户数量太少，万科物业可以为合作伙伴提供客户联盟，目前万科物业社区的人数已经超过200万，这不是两全其美?”朱保全曾经撰文说。

　　万科物业提供的数据显示：注册员工超过3万人，合同面积超过1亿平方米，2014年营收41.25亿元，布局全国59个城市，服务超过65万户家庭，管理资产12000亿元，24年物业费累计收缴率达到96.11%。

　　万科方面认为，睿服务还可以大幅度降低物业管理的成本。一份显示万科2014年睿服务落地公司财务变化的内部表格显示，使用了睿服务体系后，公司职能人工成本方面：项目经理从项目释放出来，成为管理中心专家，取消了品质管理部、安全管理部，减少编制14，职能成本降200万，公司成本实际降低140万;项目人工方面：通过硬件改造、流程优化、软件应用，优化了部分门岗、综合管理岗位近100人，成本减少550万。综合各项成本计算，2014年万科物业睿服务落地公司的财务成本减少了470万元。

　　“九万”和合伙人

　　在加速市场化的过程中，万科物业正式推出了事业合伙人的计划。

　　6月27日，万科集团发布公告称，同意万科物业引入事业合伙人机制。该事业合伙人机制只面向万科物业体系员工。

　　万科披露的方案是，由万科物业业务对应的境外或境内主体，面向万科物业员工参与设立的一个或多个持股主体增发10%的股份，其中3.3%的股份在2015年内分配给物业员工，剩余6.7%的股份暂不明确到个人名下，未来在满足设定的考核指标后，再转让给物业员工。

　　朱保全回应称，股权激励让管理者与股东在利益层面形成更紧密地结合，它的实质更意味着对股东和对自己的责任，意味着短期利益与长期利益间的一种对赌、互换：“长期激励是有业绩条件的，我们愿意与有能力共同把万科物业做大做强的同仁一起完成这一份历史使命，合伙人一起共创、共担、共享。而这期间，也会有不适应新环境的同事，我们亦祝福他能找到适合自己的机会。”

　　经济观察报获悉，在万科物业内部，合伙人机制早在2015年初就悄然启动。

　　在2014年底，万科物业把18家物业公司分为49个管理中心和13个中心城市公司、13个城市公司。管理中心的定位是把项目管好，而城市公司的定位是做好项目承接。

　　万科物业内部出现了一个全新的部门，叫住宅运营中心合伙人决策委员会，该委员会有九个万科物业的元老级员工，被朱保全称之为“九万”，分别是：张洪利、杨光辉、胡光财、张跃敏、邹明、梁琪庚、谢程、何曙华、吴耀平。这九个人，此前均是万科物业各地公司的总经理，在万科物业的工作时间均超过17年，经验丰富。

　　这九个人作为住宅运营中心合伙人决策委员会成员，将万科物业最有经验的357个经理聚齐，设置了8个大区，分成49个管理中心，在践行睿服务的过程中，首次引入合伙人概念，很多原来管项目的项目经理也成为了物业合伙人，合伙人与公司共负盈亏。“这些物业合伙人是需要投入一定的‘风险保证金’，其所在的区域管理中心如收益大于预期，则与公司共享收益;如收益低于预期，则以缴纳的‘风险保证金’与公司共担风险。”一名万科物业员工说。

　　今年初，朱保全曾经在万科物业内部表态：“物业做事业合伙人的初衷就是希望基层员工加入，让基层员工更有动力在一线去为客户服务，一个感觉很明显，工作人员在办公室的时间少了，在小区转的时间增加了。”

　　员工持股层面的事业合伙人目前尚未推动，效果未知，但是今年初万科物业内部推动的合伙人计划已近半年，一名万科物业员工表示，这极大调动了一线提升现场服务品质和业主满意度的主观能动性，实现了效率的提升：“角色较原来发生了变化，真正当成自己的事情去做;第二，实现由一群人管一群项目，不仅仅对一个项目负责，还要对整个管理中心的所有项目负责，不再局限于自己原来的那一亩三分地，当然收益也更多。”