芜湖市“物业新规”：收费行为进一步规范
近日，市物价局、市建委公布了《关于征求〈芜湖市物业服务收费管理实施办法〉(草案)意见》的公告。“随着芜湖市经济社会发展，住宅小区规模与档次也在上升，现行的〈办法〉已不适用。”市物业管理处相关负责人表示，因此，在广泛征求意见后，对该《草案》进行讨论与修改，初步形成《芜湖市物业服务收费管理实施办法(草案)》。
目前，新的《草案》正在向业主代表、物业企业、有关专家等人士进一步征求意见和建议。如何规范物业行业收费?即将出台的新《草案》有哪些亮点?对此，市物业管理部门相关负责人进行了解读。
收费价格：政府指导与市场调节相结合
和老《办法》相比，新的《草案》对物业收费价格进一步规范。《草案》规定，芜湖市普通住宅前期物业服务费将分等级收取。记者在最新的《芜湖市普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准》上看到，根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，芜湖市将这一费用标准划分为四个等级。其中，一级为最高标准，四级为最低标准，价格变化浮动均不超过20%。
根据物业的性质和服务内容、物业服务的不同阶段，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。其中，实行政府指导价的有普通住宅小区的前期物业公共服务费、装饰装修垃圾清运费。实行市场调节价的有住宅小区停车服务费，业主大会成立后的普通住宅小区的物业公共服务费，非普通住宅小区(含非住宅物业、别墅)的物业公共服务费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费。
制定标准：业主拥有更大的量裁权
“新草案不再提及‘参照政府指导价’。”市物业管理处相关负责人认为，今后，业主对于物业费的价格制定有了更大量裁权。
《草案》明确，住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年，具备此三个条件之一的，应当成立业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。业主大会成立后的物业公共服务费，由业主委员会与物业服务企业根据物业特点和服务要求，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定，需要时可邀请所在地社区居委会参与协调。
此外，物业公共服务费可以预收，具体由物业服务企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取。未作约定的，预收期不得超过6个月。对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减收或者免收物业公共服务费用。“新规定给业主与物业提供了协商空间，如果业主同意预收期长，物业可能会在收费上更加优惠。”市物业管理处相关负责人说。
公用设施：收费标准进一步细化
记者对比后发现，新《草案》对小区共用设施收费给予进一步细化。例如，规定“住宅物业管理区域出入口按照设计实行门禁智能化管理或出入证管理的(包括车辆)，应当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。”以及“高层住宅电梯运行所需电费按户分摊，一层住宅免收，二层收取20%，三层收取50%，四层以上全额收取(含四层)。”
小区停车位收费一直是市民关注的焦点问题。根据新《草案》规定，利用地下人防工程设置的机动车停车位收取的停车服务费，由人防部门和接受业主委托的物业服务企业或停车服务企业协商确定。物业服务企业或停车服务企业不得利用优势地位，强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费;不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
新《草案》还规定，物业公共服务费中按不低于10%的比例单列单支，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护。每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。此外，物业服务企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装饰装修管理费、保证金。装饰装修单位或装饰装修人应当交纳装饰装修垃圾清运费，标准为每平方米不高于3元。(芜湖新闻网--芜湖日报)
