无锡：高价物业费换不来实在服务 “肉痛”
下月起，被业内认为将倒逼无锡物业行业成长的新的物业管理条例将实施。目前我市物业服务状况到底如何?无锡日报记者了解到，近一年来新建楼盘的前期物管费已集体涨价，多个楼盘接近3元/平方米/月。但物业费的上涨并未引起物业服务水平水涨船高，部分小区业主一年物业费要缴纳近万元，物业服务却仍差强人意。
“物业管家”变成泡影，“定制服务”成画饼
“一平方米物业费要3.2元!”正在雅居乐中央府看房的朱女士感到难以置信，按照她看中的那套160平方米的房子计算，每年要缴纳的物业费就超过6000元。而这仅仅是这个楼盘里面的“小户型”，这个项目里大部分超过200平方米的大平层仅一年物业费就已过万。据悉，在建新小区中，单位收费“破3”已有多家。
市物管中心介绍，一般的物业收费分为三部分：物业公用服务费、公共能耗费和电梯费。随着2014年5月《无锡市物业服务收费管理实施办法》的出台，物业收费中的大头——公共服务费用的“红线”由原来的每月每平方米1.92元上调至2.5元，业主实际缴纳的物业费上限将有可能突破3元/平方米。
事实上，物业新规实施之后，不少新建商品房的物业收费屡屡逼近3元。值得一提的是，物业收费新规仅用于非别墅楼盘的普通住宅，不少别墅楼盘物业费甚至超过5元/平方米。
记者在调查中发现，心存“希望物有所值”的侥幸，愿意为高额物业费买单的购房者，在收房入住之后，往往是失望居多。
“1万多元物业费交出去，却看不到实实在在的服务，很是肉痛。”红星路上一高端楼盘的业主向记者吐苦水，该小区物业收费每平方米2.8元，几乎都是200平方米以上的大平层，平均每户家庭的物业费在1万元左右。在购房时，售楼人员曾表示，每栋楼都将设置一位物业管家，除了白天在门厅全方位服务业主外，还将定时回访业主，提供园艺、照顾儿童、车辆租赁等定制服务。
说的是天花乱坠，但业主入住之后才发现，“物业管家”只是一个泡影，其他高档的“定制服务”也大多没有兑现。“1个60岁左右的阿姨要负责5栋楼的清洁工作，最起码的保洁都难以保证，谈何其他定制服务?”一位业主王先生不禁发出质问。
表面是盲目涨价，背后折射物业管理转型深层问题
物业管理到底有无章法可循?其实，《无锡市物业服务收费管理实施办法》中早就明确了定价需与服务标准挂钩，各类操作项也有基本标准。大部分新建小区普遍参照的6级服务标准就规定，停车场需要有专职人员24小时巡视和协助停车事宜，道路发现损坏即时修复，24小时受理业主或使用人报修等。
“在前期物业公司招投标过程中，不少物业公司为了提高收费，人为大幅报高服务标准，之后却难以兑现，类似情况较为普遍。”市物业管理中心有关负责人表示。
记者走访了数个在售高端楼盘，物业收费均在3元/平方米左右，销售人员在解释为何物业收费如此之高时，无一不是用“国家一级物业”、“私人定制化服务”、“白金物业管家”等“高大上”的名词来诱导购房者，让购房者觉得物有所值。
专家表示，虽然开发商普遍把高企的物管费归结为人工成本、设备服务成本提高等客观原因上，但是，这其中或许也隐藏着开发商的小算盘：前期物管费定低了，后期想涨价就太难了。此前，物业行业协会的一份调查报告显示，物业管理作为劳动密集型行业，人力资源成本在企业的成本支出中占比达60%-80%，随着社保缴纳基数下限的上调和最低工资标准线的增长，这一比重还有增长趋势。于是开发商“未雨绸缪”，为物业服务的可持续运行提前开始设置“小金库”。
大环境上的人力成本上涨是外患，行业人才匮乏却是内忧。中高端管理型人才出现缺口在多个物业企业普遍存在，即便开出较高的薪水，也鲜有人问津。“部分小区物业费用高企但管理跟不上，这跟职业经理人的缺失有很大关系。”业内人士表示。
市物管中心有关负责人认为，物业费问题，表面上看是开发商的短期行为，背后其实折射的是物业服务怎样转型的深层问题。据悉，新的《无锡市物业管理条例》将于今年9月起实施，明确要建立“前期物业服务履约保障制度”,实行项目经理责任制，对物业服务企业也明确了失信行为及处罚措施。“今后物业服务企业的诚信档案将作为企业管理的重要手段，新条例的出台旨在倒逼物业行业转型升级。”
