湖北:物业擅自开展经营活动最高罚3万
本报讯(记者 周舜尧 通讯员 熊凡凡)昨日，省政府法制办举行《湖北省物业管理条例》听证会，来自高校、机关、物业管理企业以及业主代表等社会各界的15名听证人对条例提出修改意见，该条例草案对业委会选举、物业管理服务、法律责任等方面作了具体规定。
听证结束后，省政府法制办将进一步修改完善条例草案，报省政府常务会议审议通过后，在年内提交省人大常委会审议。
业委会：任期5年可连任
草案摘要
草案规定，业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。
业主大会可以讨论决定“选举业主委员会或者更换业主委员会委员”、“选聘和解聘物业服务企业”、“筹集和使用专项维修资金”、“改变共有部分的用途”、“利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用”等事项。
业主委员会由5至11人的单数组成，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会之外可设候补委员，候补委员由业主大会选举产生，人数不超过业主委员会正式委员人数的50%，并在业主委员会委员缺额时，自动递补。
◎听证意见
武汉丽岛物业管理有限公司常务副总经理徐礼有建议，我省在地方立法中可以做出破性尝试，允许业主大会、业主委员会作为社团注册，隶属民政局主管，业主委员会违规行为按社团法办事，解决其组织性质、法律地位、归属关系这一核心问题。
上海邦信阳中建中汇(武汉)律师事务所律师殷滤也认为，将业主大会作为社团进行登记，赋予其法人的资格，可以增强业主大会业主资质以及业委会委员们的履职积极性，可以共同把小区的物业作为全体业主的一份长远事业来进行经营，进行维护，可以营造更好的和谐稳定的环境。
江汉大学商学院副教授徐燕雯认为，5年任期时间过长，并且连任应有限制次数，这方面可以借鉴北京、香港等城市，比如，北京市规定是6年可以连任2次，香港是只能任1届。
物业服务：不得擅自开展经营活动
草案摘要
草案规定，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位负责选聘物业服务企业、与物业服务企业签订前期物业服务合同。业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。
物业服务企业不得在物业管理区域内，擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置营业摊点、泄露业主资料等与物业服务无关的活动。违反这一规定，将没收违法所得，用于物业共用设施维护，并处1万元以上3万元以下罚款。
物业管理区域内规划停车位、车库，应当优先满足业主的需要。在满足业主的需求后，停车位、车库有富余的，可以临时出租给其他人，但每次租赁期限不得超过六个月。
其中，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主委员会决定使用。车辆停放、收费和管理具体事项，由业主大会决定。
◎听证意见
湖北省物价局工业品与服务价格处副处长陈毅林介绍，省物价与住建部门将下发规范湖北省住宅物业服务收费管理指导性意见，一般住宅小区物业服务费、停车费等由业主委员会代表业主与物业服务主体协商确定物业服务收费，但需要满足“户数过半、居住面积过半”才能实施。
“希望草案在立法阶段能吸收这些意见，或者专门用一章来描述收费问题。”陈毅林介绍，上述指导性意见规定，前期物业管理阶段，以及经济适用房、公共租赁房、廉租房等保障性住房物业服务收费实行政府定价管理。
湖北虹景物业管理公司董事长武合生、某小区业主代表张英俊表示，空置房的物业服务费用应由业主全额缴纳。
维修保障：建设单位需缴纳造价3%的质保金
草案摘要
草案规定，建设单位应当按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任，并在办理房屋所有权初始登记前，按照物业建筑安装总造价百分之三的比例，一次性向房产行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金。
建设单位不履行保修责任的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经房产行政主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护，由业主共同承担;业主也可以将其委托给物业服务企业承担。
住宅和住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当交存住宅专项维修资金。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。
住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。
◎听证意见
省机关事务管理局房管处处长陈蓉表示，一些房改房、老旧住宅区房屋年限较长，多达20年余年，管网水箱等设施老化破旧，住房人员年龄偏大、收入低，因为当时房价低单位和个人缴纳的住房维修基金比较少，有的房改房在初期进行房改的时候维修基金根本就没有交，这类住房在公共部分的维修改造费用是严重不足的，建议由政府进行补贴兜底进行管理。
武汉市司法局调解办负责人黄维理认为，要加强业委会人员法律知识的培训，并必须强化街道和社区对业委会的管理和联动服务机制，以避免给业主带来损失。
他介绍，自己参与调解的武汉南湖地区某小区与物业公司纠纷中，合同期满后，物业公司未与业主委员会办理任何结算手续就撤出，撤出时还占有近六七十万元的停车费和19万元的房屋维修资金，业委会就此提起诉讼，经武汉市武昌区市中级法院的审理，最终判定物业公司返还62万元的停车费及7.4万元利息，返还维修资金19万元和利息。
