武汉:“停车+物业”机制缩短回收投资
武汉市游艺路公共停车场位于汉口游艺路与顺道街路口东侧，项目周边区域是全市重要的建材装饰市场。停车场建设前，在300米半径范围内路边停车总量约为350辆，其中违章占道停车210辆，严重影响城市道路交通通行。对此，武汉市下决心投入重金，在游艺路建设公共停车场，以改善这一地区的交通状况和停车难问题。
据武汉城投停车场公司负责人介绍，综合考虑城市机动车拥有量的增加、周边区域土地开发成熟度及停车发展战略，预测2020年游艺路公共停车场的停车需求约310个泊位。单纯建设游艺路公共停车场，项目总投资约1.7亿元。其中拆迁费用1.2亿元，绿化费用250万元，建安费用4800万元。据此估算，单个泊位建设成本约80万元。根据目前停车收入每个泊位每天44元计算，约需60年才能收回投资。
“按照武汉市发改委的批复，我院重新设计规划了游艺路公共停车场建设方案，确立了‘以项目养项目’的目标。”武汉市交通规划设计研究院工程师刘进明对记者说，在地面设置总面积为10375平方米的配套商业办公楼，在城市绿地和地面商业办公配套设施下面建设2层停车库，车库及地面配套设施建筑面积为10500平方米，其中，地下一层车库提供170个停车泊位，地下二层提供121个停车泊位，在地面沿场地内部通道一侧再设置30个地面停车泊位，游艺路公共停车场总停车泊位达到321个。
记者了解到，游艺路公共停车场建成投入运行几个月来，运行状况良好，整体项目和商业办公部分的财务税后内部收益分别为7.63%和8.89%，高于全市同行业收益。据专家分析预测，游艺路公共停车场整体项目、商业办公楼动态投资回收期为39.78年和30.55年。
“市区中心建筑密集，寸土寸金，土地资源稀缺，游艺路公共停车场的‘停车+物业’投资平衡机制和通过项目养项目的建设模式，为城市公共停车场建设提供了有效的实践。”武汉城投停车场公司董事长刘伟说。
一方面，拆迁难度大、建设成本高、缺乏停车产业化政策、停车收费和管理不完善等诸多方面，制约着武汉市公共停车场建设;另一方面，已建成投入使用的路外公共停车设施利用率不高，大部分处于闲置状态，也大大制约了社会资金参与路外公共停车场建设的积极性。
停车产业是一个资本密集型的产业，同时又是一个朝阳行业，武汉市政府已按计划把停车场行业作为一个新兴的服务产业来扶持。据武汉交通发展战略研究院副院长张本湧介绍，为鼓励民间资金投入到公共停车场的建设中来，武汉市政府制定了三大优惠政策：一是出台了《关于加强公共停车场建设的通知》，本着“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，鼓励社会投资人投资建设、经营公共停车场;二是公共停车场项目的市政基础设施配套费按现行标准的50%计收，机械立体停车场建筑面积按实际层数面积的50%折算;三是按照“路内高于路外、白天高于夜间”的停车收费原则，调整停车价格政策，逐步通过提高收费标准调节停车行为。
“到2020年，武汉机动车保有量控制目标为230万辆，主城区预计在130万辆以上，需要停车位150万个。”刘伟说，近几年，随着武汉市要求城市开发项目必须配建公共停车场的政策的实施，武汉市通过这种形式配建的公共停车位的增长数量与机动车保有量的增长数量基本持平。“到2020年，武汉缓解停车难不再是梦想。”(经济日报记者 郑明桥)
