烟台物业费随物价指数波动调整 分5个等级定价
近日，省住建厅出台规定，今年内，山东省将进一步完善物业服务规范和收费标准，研究制定完善《山东省住宅物业服务收费管理办法》，其中普通住宅物业收费将实行政府定价，并随物价指数波动等予以动态调整。物业收费政府定价将如何促进本地物业企业转型升级?物业服务会否因定价权变更而出现相应调整?
物业收费随物价指数波动调整
小区物业费到底怎么收?收多少合适?如何对物业服务的资质等级进行量化考核?省住建厅房产处调研员介绍，为进一步加强和规范住宅小区物业管理，省住建厅正在会同相关部门组织修订《山东省物业服务规范》，根据不同物业类型、服务内容设立不同级别的服务标准，以便企业遵循、业主监督。
同时，对《山东省物业承接查验实施办法》、《山东省物业服务示范项目评价办法》进行修改完善，将适时印发执行。另外，配合省物价局研究制定完善《山东省住宅物业服务收费管理办法》，根据物业类型和服务内容、标准执行与之匹配的价格基准，其中，普通住宅物业收费将实行政府定价，并随物价指数波动、人工成本变化予以动态调整。
物业收费按5个等级逐级上调
而在烟台，有关物业收费的政府定价，已经先于全省实行。今年10月1日起，由烟台市物价局、市住建局制定发布的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》(以下简称《实施办法》)正式施行。《实施办法》第七条规定，“住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价”。实行政府指导价的收费项目有：普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费等三大类收费项目。市政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定市区普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费收费标准，报市政府批准并向社会公布;各区政府价格主管部门会同同级物业主管部门组织实施。各县、市政府价格主管部门会同同级物业主管部门可参照市制定的收费标准，制定本行政区域内的收费标准，报当地政府批准后组织实施，并向社会公布。
此外，普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准按物业服务人员的素质、物业服务的质量、服务小区的设施硬件等条件划分1级、2级、3级、4级、5级等5个等级，物业等级越高，服务标准就越高，收费标准也就越高。
物业等级评定业主满意度最重要
今年，市住建部门对全市700多家物业企业进行考评，“定级定档”。“星级”服务考评满分一百分，92分以上为4星级，86-92分为3星级，低于86分为不合格，限期整改。考评按照由企业自查申报，项目属地主管部门核查初验初审，最后由市局组织专家实地查验测评等三个步骤进行，结果将于明年3月前后公布。
业主及使用人满意程度纳入“星级服务”评分体系，不仅考核业主委员会组建和业主投诉情况，而且把业主意见直接作为星级评选的重要依据，累积所占分值达到20%以上。
目前，烟台物业“星级”项目有效期三年，期满重新申报。主管部门将对获评星级项目每年进行复核，对复核达不到星级标准要求，或发生重大群体性投诉、重大安全责任事故、造成恶劣影响的，根据情节轻重降低或取消星级称号，牌匾一并收回。“对于获得五星级服务项目的物业企业，直接授予年度全市物业管理服务优秀企业称号，授予业主委员会主任、项目经理年度全市物业管理先进个人称号。”对于获得四星级以上项目，经业主委员会通过，物业收费标准可以上浮5-10%。
同时，今年5月1日起，《山东省物业承接查验实施办法(试行)》正式试行。《办法》明确规定，开发商交付给业主的必须是符合建设标准的物业，交接后发现隐蔽工程质量问题，将由开发商担责。
按照《办法》规定，承接新物业前，建设单位和物业服务企业，要按照合同约定，共同对楼盘物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。这也就意味着，开发商交付给业主的必须是符合建设标准的物业。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。业主对物业承接查验活动享有知情权和监督权。物业承接查验也可邀请业主代表，及物业所在县(市)、区物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)参加，可聘请相关专业机构协助进行查验。
收费政府定价有利于转型“大物业”
在业内人士看来，未来房地产企业的竞争，不止于地段、户型、价格等“硬指标”，物业等“软实力”的竞争，将很大程度上决定开发商后续项目的销售业绩。
“我们在全区多个楼盘调研发现，很多业主在首次入住的小区住得满意舒心后，有很大几率在改善居住时，选择同一家开发商的其他楼盘项目，反之也一样。万科、万达等一线地产商在烟项目的综合配套，以及在物业管理上的先进经验和办法，是他们的产品能够逆市热销的重要原因。好的物业，能将项目的价值提升至少30%。”烟台市房地产协会常务副会长邢喜字表示。
“现在很多一线开发商，不但在施工、装修等方面严格把关，对于后续的物业服务，也逐渐实现了标准化、规模化。”邢喜字告诉记者，目前的物业服务，早已不是发布通知、代收费用、上门维修等“传统项目”，如何与周边设施如学校、医院、银行、超市等实现互动，最大限度地为社区居民提供便利，才是未来“大物业”的转型方向。目前全省明确普通住宅物业收费政府定价，并划分相应的等级，正是为本地物业企业的服务转型，提出了客观的标准和要求。
全市137个项目获评三星级以上
去年至今，市住建局继续在全市范围内推行物业“星级服务”测评活动，经过10个月的严密组织实施，目前全面完成了对全市新申报项目的测评和2012年已获评项目的复核工作。
本次测评和复核项目总数达110余个，经对专家测评结果终审，决定对37个项目授予“星级服务”称号，其中，授予万泰麓溪公馆、龙湖·葡醍海湾等10个项目为“四星级物业服务项目”称号、授予原石滩小区、中集集团海洋工程研究院等27个项目为“三星级物业服务项目”称号。同时，决定对2012年获评项目中的金海岸花园等1个项目晋级，对天马·相城、龙泽华府小区等38个项目保留原有星级，东华苑小区等1个项目予以限期整改，对海天花园等3个项目予以取消星级称号。
项目“星级”管理模式的全面推广，充分调动了企业和业主的创优树先的积极性，促进了全市物业管理服务水平的整体提高，以此引导各级创新管理模式、提升了服务品质，推动了物业管理工作提档升级。4年来全市共有600余个项目通过了项目申报资格审核和县级主管部门的初验初审，其中有137个项目成功获评“三星级”以上荣誉称号。
