南京：住宅物业管理“三方”权责制度设计
从业主角度：
既要维护，也要引导
从业主角度：
既要维护，也要引导
从物业服务企业角度：
依合同办事，更有操作性 从建设单位角度：
督促更好地履行责任，解决前期遗留问题
物业管理涉及业主(业主组织)、建设单位、物业服务企业、政府、专营单位等各方主体，现实中存在业主自治推进困难、契约精神不强、基层监管力量不足等现象，导致物业管理领域内矛盾多发多元。立法的难点和重点在于如何合理配置各方权利义务，平衡彼此利益需求。从目前的《南京市住宅物业管理条例(草案征求意见稿)》看，上述困境将有所突破。
业主是小区的主人，力量却也相对分散。征求意见稿充分保障业主的主体地位，针对业主大会及业委会成立难、部分小区实行物业管理难、专项维修资金使用难等问题，设置了专门条款，完善和优化成立业主大会的程序，促进业主组织发展，成立物业管理委员会托底老小区，打通申请使用专项维修资金的绿色通道等等。与此同时，我市的立法也突出了业主共同管理小区的责任，设置“物业的使用与维护”专章，强调业主应当遵守管理规约，及时交纳物业服务费，不得有违法搭建、违规装修、破墙开店、侵占公共通道等行为。此外，还对业委会行为进行规范，对公共收益的管理分配作出规定。
从物业服务企业角度：
依合同办事，更有操作性
物业管理活动的实质是全体业主和物业服务企业以服务为标的进行的交易，以物业服务合同作为纽带完成，物业服务企业在小区内的权利义务直接来源于物业服务合同。征求意见稿中，物业服务企业哪些该做，哪些不该做，都有明确规定，特别强调物业服务企业不得擅自将物业服务费、公共水电费、停车服务费等进行捆绑收费。对于物业服务企业关心的前期物业服务收费调价，征求意见稿规定了较为明确的程序。对业主不履行交纳物业服务费义务的问题，征求意见稿专门设立三方征信制度，将败诉后仍欠交的业主纳入失信档案，保护物业服务企业的合法权益。
从建设单位角度：
督促更好地履行责任，解决前期遗留问题
现实生活中，很多物业纠纷和矛盾都是由开发商遗留问题造成的，如房屋质量比较差、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺的售后维修服务和物业服务不兑现等。因此，要从源头上解决物业纠纷和矛盾，必须对建设单位的权利和义务作出明确界定。征求意见稿规定，前期物业管理由建设单位负责，建设单位应当监督物业服务企业的服务质量。对于此前草案规定的履约保证金制度，受到建设单位的关注，提出了一些不同意见。征求意见稿将履约保证金修改为物业保修金，并规定了交存比例、期限、管理及返还等问题，既坚持了维护业主权益的出发点，也综合考虑了与物业保修期限方面国家规定的衔接，实行权属不变、专款专用，有利于解决前期物业保修的纠纷，合法、合理且有现实需要。
该条例即将提交1月份召开的市十五届人大第四次会议审议表决。目前的征求意见稿总体值得肯定，部分各方关注的问题还可以有更完善的体现。希望最终出台一部创新基础上的良法，推动我市物业管理在法制轨道上健康发展。
武孝奎(市人大代表，江苏朗华律师事务所主任)
