深圳物管制度改革走到十字路口
敏感小区
深圳物管制度改革走到十字路口
2015年终盘点：价格放开倒逼市场化，业主自治迎来新挑战新机遇
随着物业费、停车费价格放开，最低工资标准持续上升，2015年深圳市物业管理纠纷不断，与劳资、医患、环保同为信访高发领域。矛盾的表面是建筑老化、电梯失修、消防瘫痪、违建盛行等问题，深层则是业主大会难开、政府监管失灵、市场劣胜优汰的问题。与此同时，这一年来众多小区成功实践电子投票，物管条例修法共识渐成，让走到市场化十字路口的物管行业初现曙光。
两种“业主意识” 一种“业主责任”
2015年初，国家发改委放开物业费与停车费，引致激烈反响，深圳众多小区业主抢着向物业“预交一年停车费”。中央电视台为此采访了梅林一村和天然居小区，前者业主寒夜排长队交费，后者业主淡然处之。这代表了两种不同的“业主意识”：一种是没涨之前赶紧交，另一种是涨不涨价肯定先问业主。
国家发改委官员再次阐明：价格放开须由业主大会决定。但更多的小区出现了“物业费标准低、物业服务水平低、业主交费率低”的情况，恶性循环之下，房屋本体失修、电梯故障频发、消防系统瘫痪，严重威胁业主的生命财产安全。
质价相符的“业主责任”，随着2015年最低工资标准调至每月2030元，成为物业企业更加强烈的呼声。
例如泰华豪园、丰泽湖山庄的物业公司均提出亏损，向业委会发函要求涨费，“否则退出”。而对于审计或财务透明的要求，物业公司则以费用“贵会自行解决”或涉及“商业秘密”为由拒绝，但眼看公开招标了，又要“继续服务”。
“业主责任”是否质价相符会导致怎样不同的结果?一路之隔的两个小区对比鲜明：天景花园诞生的全国首个业委会，对小区管理介入积极主动，物业费标准几经上调达到每平方米1.9元;同类型的碧波花园没有业委会，物业费多年维持在每平方米0.8元——随之而来的是管理不善，每平方米房价至少比天景花园低5000元。
业主大会与业委会的职权轻重
实现“业主责任”质价相符，业委会与业主大会有效运作是基本前提。
天景花园业委会诞生之初的职权，按1994年特区《住宅区物业管理条例》，囊括聘请物业公司、签订合同、决定物业费标准、决定重大工程等诸多“实权”。在业委会权重而业主大会难开的情形下，如何防止少数人“乱作为”就成为一大难题。
2007年国家出台实施《物权法》和《物业管理条例》，将深圳业委会原有的职权修改为业主大会专属权限，特区《物业管理条例》同年出炉，业委会变身业主大会的“执行机构”。
尽管业委会职权受到了限制，物管信访依然持续攀升：业主大会难开，业委会无权，业主方缺位，物业方独大，反而导致物业当家、业主权利遭忽视、市场“劣胜优汰”。
为此，特区物管条例突破物权法，规定1/2业主与会，业主大会即有效。2011年市住建局试行短信为主的电子投票系统，2013年市政府更明确规定业主大会“应当通过”电子投票系统进行，“但业主大会依法决议不采用电子投票的除外”。
现实在2015年显得不再骨感：2014年底，新天国际名苑以房号实名微信群为基础，成功实现多数业主参与电子投票，随后水榭花都、侨苑、泰华豪园、蓝漪花园、骏景华庭、阳光花园等大批小区成功实践，微信电子投票也在天然居展开试点。
2015年，加强与规范业主组织建设成为各区改革的重头戏。罗湖明确业主大会法人化、业委会联合会等改革路线图;福田组建业委会建设顾问团，并将试点大型小区业主代表大会;龙岗物业招投标改行“评定分离”而且抽签定标。
政府“指导”与“组织”的角色调整
对于政府部门在业主大会中的角色，物权法定为“指导和协助”;国家物管条例是“指导”;特区条例中规定为区主管部门“指导”、街道办“组织、协调”。
2015年，深圳商品房小区约5000个，业委会仅约1500个，其中不乏大量“僵尸”或“傀儡”。而特区物管条例明确小区“应当”成立业主大会，街道办“应当在收到(业主)书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组”。
业委会成立比例长期低位徘徊，街道办难以依法尽责已是事实。现实中，不同的街道办“组织”业主大会做法各异甚至相反。例如多数街道办拒绝按市政府规定使用电子投票系统;南山街道办援引匿名投票的人大代表选举法，拒绝了月亮湾花园业主对业主大会的查票要求，而罗湖区莲塘街道办应广岭家园业主要求，先后三次大规模查票，确证了业主大会实名投票的真实性。
其实纵观历史，政府部门的角色已几经调整：天景花园首次业委会选举，由业主代表与物业自发组织;1994年特区住宅区物管条例中，首次业主大会由“区住宅管理部门会同开发建设单位”召集。
在2015年的特区物管条例修法讨论中，主管部门、业主、物业、律师、会计师、媒体等各方代表初步一致建议，将基层政府职责还原为物权法的“指导和协助”，例如筹备组成员不再由工作站牵头，完全由业主代表组成，街道办与工作站不再出任运动员，而是专任裁判员。
各方角色的透明还原与理性互动
政府部门放手“指导”，让业主有效“自组织”、实现业主与物业相互制衡、互利共赢，还需进一步修法。例如强制小区公开透明、杜绝暗箱操作，特别是业主大会所有表决票全公开、物业收支与小区账户全透明。
2015年，电梯首负责任之争成为“广东立法史上最尖锐的辩论”。深圳业主论坛声音明确：谁拿了钱谁负责，物业自主决定了电梯维保的大中小包和费用多少，就应担责。如果物业收支全透明，业主自然将电梯维保置于第一支出序列。
在深圳大多数小区，物业擅自联手开发商，随意自定比例从小区“抽血”，二者“父子”相护，无视业主利益。2015年，翡丽郡、宝能太古城等开发商借助物业违法强卖车位、强装车位锁，引发群体冲突被叫停;阳光花园、科苑花园等先后发生泼漆扎胎等严重冲突，政府部门紧急协调处理，相关物业被迫退出小区。
车位权益争议是个普遍存在的问题，有争议正常，但解决争议靠单方强制而非协商或诉讼就不正常。只有公开透明，才能推动物业角色还原为“服务者”，实现理性互动，从根本上解决小区业主与“管家”之间的一系列纠纷。
让多家竞争成为物业续聘常态
多数小区由开发商指定的前期物业公司管理，只要小区没有业主大会，前期物业就能变身永久物业，这个制度本身倾向鼓励物业阻挠业主大会。
在最低工资标准上调、收支可能亏损时，物业公司为避免小区管理状况恶化，本应依法推动业委会成立，进而召开业主大会表决调价。但现实是众多小区房屋与电梯失修、消防设施瘫痪、楼顶违建蔓延，物业公司宁可减少服务、失职失修，也倾向于阻挠业主大会召开。
基于此，未来修法可借鉴龙岗“抽签定标”的改革思路：前期物业合同确定三家候选企业，合同到期又未经业主大会同意续聘的，直接从候选企业中“抽签定标”;业主大会决定是否续聘物业时，同样可以提前选定两家备胎企业，表决确定三选一。由此，让物业从业主大会的阻力方成为支持方。
解决楼顶违建、电梯失修、消防瘫痪等要命的难题，一方面须政府部门有效执法，另一方面应支持利益受损的多数业主有效行动。一个值得重视的事实是：业主自治比较成功的小区，增量违建罕见，电梯消防普遍无恙。(本版主持：杨志敏)
