安徽：老旧小区物管难题待破解
小区物业管理与业主生活息息相关。合肥一些老旧小区尝试引进物业管理，但物业与业主纠纷不断。日前，记者到合肥市部分小区和街道探访——
本报记者 沈荟
老旧小区物管成难题
本报不时接到居民投诉：老旧小区管理无序，家中被盗、物业乱作为、配套用房被物业私自出租等;而这些小区的物业公司也很苦恼：业主在小区乱停车、不服从物业管理、不交物业费等。
家住合肥市包河区银杏苑的刘先生告诉记者，他对小区物业管理意见很大，去年有一天下午家里门打不开，下去找来保安，才发现家中被盗，大白天都被盗，物业管理形同虚设。
住在和平路安纺小区的侯先生更闹心，最近发现家里几间房的屋顶都发霉，因小区没有物业，只好找到居委会。 “经检查，说是楼上从厨房接了根水管通往阳台，不知哪里发生滴漏，住户又遭遇车祸，无钱进行维修。小区有物业就好了，不能遇到事情都去找居委会呀。 ”
卫生不过关、绿化条件差、健身设施少、安全隐患多……类似现象在不少老旧小区都存在。因建筑年代较早，大多老旧小区都没有物业，由产权单位管理。随着住房制度改革和企业改制，不少老旧小区沦为“无人管”的状态。即使此后引进了物业公司，但面对老旧小区诸多问题，物业与业主也经常闹纠纷，物业管理费收不上来。
双岗街道办副主任徐斌说，自2010年以来，街道陆续接管市、区两级企业的宿舍小区。去年11月，市房产局和庐阳区先后出台政策，推行生活小区物业全覆盖，并对实行物业管理的老旧小区进行奖补。 “街道选择了6个能封闭管理、条件相对较好的小区打包，正在市招投标中心公开选聘物业公司。 ”
一里井居委会的徐霞说：“很多老旧小区的居民并没有缴纳物业费的意识，我们辖区有几十个老旧小区，目前还没有一个小区的业主主动缴纳物业管理费。就拿市建四处宿舍区来说，小区有400多住户，2012年经过老旧小区改造，整个小区面貌焕然一新，去年又安装了门禁，但是物业费就是没一户交。因为物业费不够，想每户每年收取100元的卫生费，但到目前为止，缴纳的住户不超过四分之一。 ”
徐斌告诉记者，这种拖欠物业费的现象在老旧小区中普遍存在，街道托管老旧小区成为一种包袱。仅2015年，双岗街道就为辖区内一些老旧小区垫付物业管理费300万元。
物业与业主纠纷不断
一些小区公共用地被物业出租，公共用电、用水费用业主不愿承担，物业与业主纠纷不断。
家住沿河路中央花园小区的林先生就很气愤：当初买房时没有车，也就没买车位，最近买了车，想在小区停车，不想物业一位工作人员却告知，一年要收上千元停车费，费用高得离谱。小区一些公共通道也都加装了地锁当作车位，物业公司以每月50元对外出租，这都成了物业公司的摇钱树了。
业主不满意，小区物业管理者也有一肚子委屈。庐阳区某小区物业负责人马主任说，现在一些小区业主认为，物业不过是“养花、种草、扫地、看大门”。虽然小区有些问题并非由物业公司造成的，但业主认为物业公司没尽力，并采取不交物业费的方式来表达不满。
双岗街道办徐斌告诉记者，近年来，一些小区的物业与业主、业主委员会三方之间闹纠纷的不少，街道每次排查辖区矛盾纠纷，这种纠纷占到60%以上。
白水坝居委会的高屹告诉记者，停车费在中央花园还是个小问题。最大的矛盾是小区多年来公共水费和电费一直拖欠，供水、供电公司多次要停水停电，居民不断到各级政府投诉。
双岗街道办的工作日志上这样写道：“9月25日：业委会来电反映物业不配合抄水表。下午，徐主任和程泉到中央花园物业处，召集业委会和物业公司商定，共同抄取现在的水表读数，核算出水损分摊数，由物业收取7月、8月水费。26日：物业短信反映业委会无人配合收费;10月13日：业委会反映因欠缴公用电费，供电公司来人要停电，街道打报告给供电公司，要求延期10日停电……”
高屹还告诉记者：“中央花园小区拖欠5万多元水费，物业不去收，最后居委会的工作人员花了一个多月的时间挨家挨户上门收取，实在是不得已而为之。物业与业主的矛盾，成为居委会最头疼的事。 ”
业委会遭遇选举难
近年来，随着小区业委会等自治组织不断完善，业委会选举也时常引发矛盾，在物业纠纷中约达10%。
和煦园小区有45栋楼，1775户，自交付至今，一直没有成立业主委员会。去年3月31日，和煦园小区召开首次业主大会，选举小区业主委员会成员。有少数业主多次对业委会选举和业委会工作进行投诉，区住建局和街道针对其投诉反映的问题都当面、书面或以其他方式及时进行答复。
街道住建办程泉说：业主对业委会的成立及日常工作有监督的权力，业主对业委会选举过程中存在的问题投诉，街道住建办、区住建局会按程序进行复核。如果业主对核查结果仍不满意，也可以向市房产局投诉。同时，业主也可以征集20%的业主联名申请，召开临时业主大会，投票表决是否解散现任业委会，重新选举。
记者在调查中发现，有一些小区甚至成立不了业委会，除了有少数物业管理公司或开发商阻挠外，更多的还是因为业主参与度不够、积极性不高造成的，业主对选举结果不满意，从而引发矛盾。
小区业委会选举、物权法等在我国实施时间不长，在具体执行层面上还存在不少问题。街道、居委会担负着服务群众、维护社会稳定的职责，只好在物业、业主、业委会发生纠纷时从中协调。小区物业如何规范管理，要走的路还很长。
完善小区物业管理
合肥市房地产管理局物业处的工作人员告诉记者：为加强城市老旧小区物业管理，2015年合肥市就采取专业化管理、委托属地管理等多种方式推进物业管理覆盖工作。对于可以实施市场化管理的小区，引导其规范选聘物管服务企业。对于规模较小的小区，由基层部门(街道、乡镇)牵头组织，采取集中几个小区“统一打包”选聘物业服务企业，解决老旧小区的物管难题。对不能实施市场化管理又无法与其他小区联合打包的小区，则由街道办事处、社区成立物业服务中心提供服务，维持小区基本的卫生保洁和安全巡逻等物业管理。
早在2005年，合肥市就出台了《合肥市物业管理条例》;2012年 2月 1日，《合肥市物业管理若干规定》正式实施。按照该《规定》，街道(乡镇)是所辖区域物业管理工作的责任主体，具体负责本辖区的居民区物业管理工作(包括老旧小区)，组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作，督促业主委员会和物业服务企业开展维修资金使用及续筹工作;建立物业矛盾调处机制，负责协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷;负责辖区内的小区物业服务企业交接和无物业管理小区的日常管理工作，做好物业管理小区打击传销、文明创建和安全生产工作等。
2012年至2015年，合肥市重点整治了297个“三无”老旧小区，其中237个已实施了物业管理，60个由辖区街道或社居委代管。通过整治，全市老旧小区物管覆盖率达80%。 2015年，该市财政通过奖补方式，督促和鼓励各区通过多种途径落实老旧小区物业管理责任，推进小区物业管理市场化。 2016年，合肥市将进一步巩固老旧小区环境综合整治成果，加强“无物管”小区的物业管理，继续采取多种方式推进老旧小区物业管理覆盖面，逐步规范小区物业管理。
