南京:业委会成员能否领报酬？业主大会定！
业委会成员能否领报酬?维修基金如何紧急申请?《南京市住宅物业管理条例》将于2016年7月1日起正式实施，这些市民关心的问题都能从中找到答案。南京市人大常委会28日举办“金陵民声-热点网谈”活动，邀请多位市人大代表和主管部门领导，一起来回答市民关于这一物管条例的疑问。
业委会成员能否领报酬?
发不发“工资”由业主大会决定
网友“达尼洛”：目前我们业委会的所有成员都是自愿付出，没有报酬，想为小区居民做点事，但往往是吃力不讨好，业委会活动经费能不能收、怎么收取?王俊代表，您有没有什么好的意见和建议呢?
王俊(南京市人大代表、市检察院党组成员)：业主委员会委员的报酬问题，是本条例制定过程中的焦点问题。在征求意见过程中，主要有两类意见：一是业主委员会委员作为群主自治组织选举出来的代表，本身就具有公益性质，在实践中，业委会委员打着领取报酬的名义侵害业主共同权益的事情屡见不鲜，因此，不应支付报酬。二是业主委员会成员纯公益性质的工作方式，已经有非常大的局限性了，也不符合市场经济下按劳取酬的基本方向，适当地给予报酬恰恰是杜绝其违法获取利益的方式。
综合以上情况，在省物业管理条例的基础上，南京市条例第34条规定：业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费用标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。这个经费由全体业主负担，或者由业主大会在管理规约或者业主大会议事规则中约定。这样就把是否给予报酬，给予多少报酬，把这个权利交给业主大会，由广大业主说了算。
物业服务质量是好是坏谁说了算?
可以聘请第三方机构评估
网友“天涯芳草”：如何保证物业服务企业的服务标准，解决因服务质量不到位而引发的纠纷?第三方机构的评估能力如何界定和监管?
武孝奎(南京市人大代表、江苏朗华律师事务所主任)：业主与物业服务企业所处地位不同，往往对物业服务质量评价标准也不同，双方一旦产生纠纷，往往形成对立，引发矛盾。此次条例建立了第三方评估制度，在发生纠纷时，业主大会和建设单位在自愿约定调整的基础上，委托第三方评估机构对物业服务企业的服务质量、服务标准、费用测算等进行评估。这一制度是探索发挥市场调节机制的作用，为解决因物业服务质量而引发的纠纷提供很好的渠道。
条例明确规定，第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面，出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，处三万元以上五万元以下罚款，并予以公示;对于造成业主或者各方损失，应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
用维修基金程序复杂耗时太长怎么办?
走绿色通道2天可申请到救急基金
网友“鹤鸣”：房屋维修资金使用要“三分之二”以上的业主签字同意，这是非常困难的，这次立法有没有解决这一问题?
武孝奎(南京市人大代表、江苏朗华律师事务所主任)：维修基金的使用申请条件复杂，审批期限也比较长，据了解，目前我市维修基金使用率仅为3%-4%，一方面大量的资金闲置，另一方面房屋维修困难，不能及时妥善的维修，群众对此意见很大。本条例在省条例相关规定的基础上，对物业管理区域内发生危及房屋使用安全和业主生命财产安全的紧急情况下，可以通过绿色快速通道，在这种情况下申请期限从申请之日到审核完毕是两个工作日。
如何防止物业公司和开发商推卸责任?
开发商先交8年的物业保修金
网友“崔崔”：房屋保修期满，有住宅专项维修资金负责维修。但是我们买的二手房还在保修期内，现在遇到房屋质量问题，产生纠纷，找不到开发商，物业公司也不给解决，怎么办?
王俊(南京市人大代表、市检察院党组成员)：这位网友的问题很具有典型性。实践中，前期物业管理是整个物业管理过程中的难点，前期物业管理中的纠纷绝大多数都是由于房屋质量问题，而建设单位对房屋质量问题承担全部责任。条例建立该制度是强化建设单位的房屋质量责任，为前期物业中房屋质量问题的解决提供了一个有效的途径。
条例建立物业保修金制度，主要是借鉴杭州、上海立法经验，实践中效果也较好。比例定为2%，浙江省、杭州市有先例;另据了解，物业建筑安装总造价每平米大约为2000元(建安造价是动态的，造价处每季度公布一次)，2%即每平米交40元左右，具有一定的合理性。期限定为八年，一是国务院建筑工程质量管理条例规定了建设工程的最低保修期限，八年的规定与上位法不抵触;二是外地有立法先例;三是从实际出发，强化建设单位的保修责任。
条例第三十六条对物业保修金做了详细的规定：建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障，不得将物业保修金纳入房屋建设成本。物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。物业保修金交存期限为八年。交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;交存期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。
南京还将出台18项物管条例配套文件
如何让这一事关千家万户的物管条例能真正发挥作用，南京市正在启动相关条例配套文件的起草，预计年底前将陆续出台。
南京市房产局副局长兰文平介绍说，配套制度包括18项，其中涉及市政府规范性文件3项，房产局规范性文件5项，示范文本8项，地方标准2项。相关部门将及时开展信用管理、第三方机构建设等规范性文件的制定工作。同时还将进一步修改完善《南京市物业维修资金管理办法》、《南京市既有住宅增设电梯管理办法》等文件。据悉，配套文件将于今年10月-12月完善出台。
兰文平介绍说，为推进物管条例各项制度在住宅小区落地生根，南京市政府部署开展了试点工作。据透露，目前，南京已在老旧小区和保障房试点小区启动了物业管理联席会议、物业管理委员会两项试点内容，并于3月在普通商品房小区启动应急维修资金、物业信用公示等试点内容。
