上海黄浦区:住宅小区综合治理排定“计划表”
老旧小区管理上，计划用2年时间实现综合管理全覆盖。2016年，将先行有100个老旧小区推进综合管理;商品房小区管理上，则探索酬金制的收费模式，将实际管理成本与物业企业利润隔离，引导物业管理收费标准向公开化、透明化转变。
5月17日，黄浦区发布住宅小区综合治理年度计划。根据全区不同类型小区的短板和问题，因地制宜“对症下药”，分类施策，让收费低、服务差等不少住宅小区物业管理的顽疾得以缓解，让居民享受到更舒适、安全的居住环境。
住宅小区“短板”各有不同
黄浦城区二元结构明显，从全区住宅小区综合治理推进的情况来看，不同类型小区所体现的“短板”问题也略不同：
老旧小区因为房屋底子薄，普遍具有房龄长、密度高、环境差、基础设施薄弱、外来人口密集等特点。特别老城厢内表现更为明显，房屋“超龄服役”情况普遍，维修队伍更是老化断层。由于物业行业的一线从业人员工资待遇低，员工专业技能和服务质量整体下降，高素质员工难觅难留。现有维修队伍平均年龄大，新鲜血液少。加之老房子的修理区别于新建住宅的维修，需要长期经验积累，故队伍老化会在将来一段时期内带来持续影响，难以满足老房子的日常维修、养护和抢修的现实需要。
商品房小区方面，“短板”问题也不少。其中业委会运作不顺畅更是突出问题。据了解，目前全区仅1/3业委会正常运作，有1/3处于瘫痪状态，1/3业委会有各类摩擦矛盾。表现在小区事务管理上，有的对维修资金、公共收益“滥用”和“惜用”的两种极端，小区内设施设备难以正常维修;有的还受到各类历史遗留问题的交叉影响，小区内多种利益交叠，都不利于提升小区管理水平。其次，管理成本的不断上升与现有收费标准偏低之间也存在矛盾，物业服务费上涨困难，尤其在一些建造年代早、管理规模小的商品住宅小区，物业企业运行压力更大，在收支难以平衡的压力下，企业往往通过降低用工成本来维持运营，引起业主不满后，拒付物业管理费，使得小区管理陷入恶性循环。此外，一些小区管理顽症依然高发。群租、违法搭建等问题，对居民的生活、安全带来极大的影响。
老旧小区2年内综合管理全覆盖
“今年，老旧小区将更注重从‘拆’到‘建’再到‘管’的纵深推进。”区房管局局长李舜告诉记者，针对当前我区老旧小区管理的现状，区房管部门已经制定了改善和管理方面的清晰“路径”。
小区建设上，区房管局会同区建管委已与各街道进行对接，将后续实事项目尽可能向老旧小区倾斜，2016年将实施30万平方米以上旧住房综合修缮，卫生设施改造受益家庭3500户以上，实施老旧住宅小区电能计量表前供电设施更新改造3万户以上，二次供水改造面积30万平方米，对条件成熟的小区，着力推进厨房工程等综合改造项目，提升房屋使用能级。
管理上，计划用2年时间实现老旧小区综合管理全覆盖。2016年，将先行在100个小区内推进老旧小区综合管理工作制度。此外，对于部分街道存在的零星无人管理的公弄，将因地制宜纳入到综合管理小区范畴内，由企业集团统筹实施托底管理。同时，区房管也会同区绿化市容正在抓紧制定保洁、保绿的整体工作标准，积极推动“四保合一”在老旧小区的落地。
此外,为进一步提升管理水平,针对老旧小区内部分民营物业企业管理水平较低的问题,设立警告、惩戒等工作机制，对居民不满意、整改不到位的物业企业进行劝退。同时，推动黄浦置地、南房集团设立国有物业企业，统筹兜住管理底部。
商品房小区探索酬金制收费模式
在黄浦，目前，商品房小区普遍存在着“三大难题”：物业管理费调价难、建筑面积低于5万平方米的小小区物业弃盘现象频发、群租等管理顽症依然高发。针对这些难题，黄浦“对症下药”，针对各类问题开出“处方”。
针对物业管理费调价难问题，黄浦依托行业协会力量，出台区内物业管理收费指导价格。区分小区规模，以服务标准对应收费标准，形成质价相符的价格参考依据。2015年，区房管局已经出台了物业收费价格指数，供业委会及物业企业作为定价参考。
对于规模小的小小区物业弃盘现象，今年，黄浦探索酬金制的收费模式，由业委会代表全体业主承担小区物业管理成本的盈亏，与物业公司无关。这样就将实际管理成本与物业企业利润隔离，引导物业管理收费标准向公开化、透明化转变;同时，在有条件的小区内试点引导业委会自行管理，可以单项外包保安、保洁等基础服务，按需购买服务，以降低小区管理成本。
此外，就群租、违章搭建等管理顽症问题，今年继续“堵”和“疏”协同推进。在“堵”的同时，在源头治理上加强“疏”。鼓励区公租房公司尝试整租区域内闲置房屋，实施统一装修、统一出租、统一管理，并纳入我区公共租赁住房管理体系，在拓宽我区保障性房源筹措方式的同时，通过市场手段调节，挤压群租“二房东”的灰色空间。
