物管改革“卡”在这儿：业主大会无独立法律地位
“业主大会和业委会不是‘法人’，不能行使民事权利，这就相当于我们的‘甲方’发挥不出作用。”深圳市住建局物业监管处调研员刘政说。日前，罗湖区人大召开物管改革调研总结大会，来自深圳市、罗湖区的两级人大代表，以及市人大城建环资委、市区两级住建部门、民政部门的代表，与罗湖的街道、社区工作站、小区物业公司、业委会、业主代表，以及法律专业人士一起，深入交流。
与会者达成了一致意见：要改变目前物业管理矛盾重重的现状，让业主大会拥有独立的法律地位，可以真正行使民事权利，是打破僵局的关键所在。“本来业主的权利应该给回业主。业主能够自治，就不用政府了。只要把钱控制在我口袋里，其他不用监督。如果给我们业主大会一个法律地位的话，就可以开设账号，自己管钱，只要钱在自己账号里，我再请谁，谁就听我的。”金杜律师事务所律师刘长森说。
起因
为“绕不过去的改革”提供一手信息
八小时以内，每个人在岗位上有各种身份。但是，八小时以外只有一个身份——业主。物业管理是社会的根基。这是物管部门一名工作人员的看法。
罗湖与物业管理的缘分很深。
毗邻香港，借鉴香港经验，内地第一个物业服务企业——深圳市物业管理有限公司，内地第一个业主委员会——万科天景花园业主委员会，就诞生在罗湖。
1994年6月，深圳市颁布了中国内地第一部物业管理地方法规，并于1999年和2007年先后两次对该法规进行了修订。现行物业管理条例自2008年起实施。随着经济的发展，这个条例产生时的土壤和条件都发生了变化。近年来，各类物管纠纷和矛盾高发。
2012年，罗湖区物业管理类投诉1915件，高居各类信访案件数首位。“基层纠纷五成以上是物业纠份。”罗湖区人大常委会常务副主任黄瑞儒说，物业管理改革是基层治理绕不过去的一道坎。
2014年，罗湖正式启动物业管理改革工作，并于2015年纳入全区五大重点改革工作。2016年，罗湖被确定为广东省物业管理改革试点区。
基于此，罗湖区人大常委会于4月中旬至6月上旬，组织市、区人大代表对罗湖区物业管理改革工作进行了调研。调研组以有无物业管理公司、有无业主委员会为划分，选取分布在全区10个街道的12个不同类别的有代表性、具有调研价值的商住两用楼宇、纯住宅小区、老旧住宅区等物业改革试点小区进行调研。通过摸底调查、恳谈会等形式了解情况。在调研的基础上，罗湖区人大财经工委拿出了一份详尽的调研报告。
调研
当前物业管理存在五大问题
这份调研报告指出，当前物管存在五大问题。
首当其冲是法规滞后。现行的《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)存在的问题主要是：对成立业主委员会设置的门槛过高。《条例》规定召开业主大会会议选举业主委员会必须得到“物业建筑面积过半”的业主和“占全体业主人数过半”的业主同意后，选举方有效。由于深圳流动人口数量大，很多物业用于出租，“双过半”的参会比例如不能实现，容易导致业主委员会选举难产。此外，《条例》对物业管理费合理上涨的实现方式不尽合理，缺乏操作性。一些实施细则也模糊不清，比如对于业主委员会候选人资格认定为“遵纪守法”，那么交通违章、乱搭建算不算不“遵纪守法”?
其次，政府的指导、监管机制不完善，基层管理权责不对等。作为基层的执行机构，无论街道办还是社区工作站，对业委会不作为、侵占公共利益等情况，只能通过函督促或组织约谈等手段进行监督，力度有限。对于建设单位和物管的监督也同样如此。
第三，政府以量化指标考核街道办的物管改革推进进展，造成辖区业委会选举出现重成立轻管理的现象。
第四，小区业主拒交、欠交物管费的现象很常见，部分老旧住宅区甚至只有40%的收缴率。如果业主不支付物业管理费、不交纳物业专项维修资金、拒绝承担小区有关分摊费用，目前的诉讼流程长、成本较高，让物管选择降低服务质量的方式来应对。物业专项维修资金的收缴、管理和使用也存在同样的困难。最终，各种矛盾又被抛向政府。“社区物业管理纠纷占了社区工作站信访案件的50%以上”。
最后，业主大会不能登记为法人，不能行使民事权利，在开发商、物管公司、小区业主等多方博奕时，不能很好发挥作用，还为业主自治带来诸多困难。
焦点
业主大会如何获得独立法律地位
这可能是一个大部分人未必知晓的困境。
小区的业主自治机构，并没有独立的法律地位。这带来一系列问题：业主自治机构无法开设财务账户，如果有公共资金只能存于业主委员会成员个人账户，无法监督，也无法与专业管理服务企业之间建立正常的合同关系等。
“国内一个非常重要的立法缺陷，没有给业主大会独立的法律地位。把所有钱都交给物业公司，包括收钱、花钱的权力。怎么监督它呢?有三种途径：业主监督、政府监督和行业协会监督。很快，你发现谁也监督不了，只能罢免，换一家。换一家来了，又是这个问题。”刘长森说。
民法上民事主体有三种，一个叫做自然人，一个叫做法人，再一个是其他组织。法人又称为企业法人和社团法人。业主大会显然不是企业法人，但在登记为社团法人时，遇到了法律的冲突。
社团法人的登记主管部门为民政局。在民政部门看来，国家对社会组织的规定是非常明白的，并不适合于业主大会。
深圳市民政局相关负责人认为，业主大会与社会团体管理条例规定的社会组织有较大差异。条例规定的社会团体必须是非营利性的，这是社会组织根本属性。非营利性包括两个方面：第一，资产和所得不能在成员当中进行分配;第二，如果注销，剩余的财产必须移交给非营利性组织用于社会公益事业。业主大会是根据物权法、深圳特区经济物业管理条例等相关的法律法规规定成立的，主要是基于共同的利益，即维护共同的权益而设立的组织，主要管理业主的共有财产。如果业主大会由民政部门进行社会团体登记，业主大会资产所得不能由业主分配。如果一旦注销的话，必须把财产进行移交。
在民政部门看来，这一内在冲突决定了不能将业主大会注册为社团法人。为了寻求政策突破，深圳市民政部门曾专函请示国家民政部民间组织管理局、省民政厅社会组织管理局关于业主大会登记为社会团体法人的法理依据及相关意见，得到答复是否定的。
事实上，罗湖区在天景花园、雍翠豪园和广岭家园三个住宅小区试行业主大会社团登记的改革，在产权收益、共管资金、自治管理等方面都取得了可观的进展，就“卡”在了法人登记这一关。
金杜律师事务所受深圳市住建局的委托，正在参与起草新一版的物业管理条例。作为项目负责人，刘长森透露，已经公布的民法典草案，把业主大会、业主委员会归结为其他组织。“只要明确了其他组织由谁来登记，业主大会拥有独立的法律地位就解决了。”
探路
争取业主大会法人登记试点落地罗湖
“经过近两年的改革实践，能解决的都解决了，剩下的都是‘硬骨头’。”黄瑞儒说。
调研报告针对调研发现的五大问题，都提出了应对解决的具体建议。比如选举业委会要求“双过半”门槛过高的问题，建议学习香港经验，降低标准。
“我是搞物业管理的。调研报告让我非常震惊，水平非常高，质量非常高，全面剖析了物业管理行业方方面面存在的问题，提出的政策建议也非常详细。”刘政认为，调研报告接地气，操作性强。
相关部门介绍，深圳市人大早已启动修改物管条例的行动，但多次调研，新条例几易其稿，均“卡”在一样的难点上。
对于焦点问题，黄瑞儒表示，罗湖区委、区人大、区政府，以及市人大罗湖团，一定咬住青山不放松，通过创新，满足社会管理和老百姓的需求。今年的市政府工作报告明确指出，要“探索业主大会法人登记制度”，罗湖会把握好广东省物业管理改革试点的机遇，积极向市政府争取政策倾斜，使业主大会法人登记试点在罗湖落地。
“这个探索大有价值，如果将来能够给(业主大会)其他组织地位的话，我认为这是罗湖区立了功劳。”刘长森评价道。
撰文：吕冰冰 雷小娟 肖文斌
