扬州：住宅物管办法出台 明确职能服务等8大亮点
随着扬州物业服务行业日益壮大，物业管理和业主之间的新矛盾、新问题也不断涌现。我市物业管理的措施也亟需进行补充和细化。日前，《扬州市住宅物业管理办法》已经由市政府常务会议研究通过。新《办法》有何亮点，市住房保障和房产管理局也对新办法进行了解读。
出台背景
问题日益凸显，亟需补充细化
物业管理关系广大人民群众的切身利益，对维护社会稳定、构建和谐社会有着重要意义。随着2013年新的《江苏省物业管理条例》出台，以及多年来物业管理实践，物业管理体制不畅，行政部门职责不清，业主委员会运行不规范等问题日益凸显，亟需对我市物业管理的措施进行补充和细化，将原有规范性文件中的内容进行调整。
据介绍，在此背景下，2014年市房管局对当前物业管理活动中存在的问题进行梳理和论证，多方征求意见后起草形成了初稿。初稿上报后，经市法制办召开职能部门座谈会，进行合法性审查后，房管局修改形成了第一次征求意见稿。
6月份市房管局通过书面和在中国扬州网、市房管局政务网全文公布的方式，征求各级政府、部门、立法民情联系点和社会各界的意见和建议。修改后，8月份，又以市政府办的名义，将第二次征求意见稿书面征求33个市(县、区)政府(管委会)、相关职能部门意见，并再次在网上公开向社会征求意见。经反复研究、论证和修改，最终形成了送审稿。8月25日，送审稿已报市政府常务会议讨论通过。
扬州市住房保障和房产管理局制定
领域内通过法定途径分类
处理信访投诉请求清单
为进一步增强依法行政意识，切实引导信访群众按照法定途径和程序，依法理性反映诉求。近期，扬州市住房保障和房产管理局制定完成领域内的通过法定途径分类处理信访投诉请求清单和简本。
信访分类处理清单根据部门工作职能和信访诉求类型，以法律法规为依据，分为11大类32个信访事项类别，明确了协调、仲裁、行政复议或诉讼、行政处理、检举等法定途径。
使老百姓有诉求知道该找谁、去哪找、怎么找，将有效提高解决信访问题的工作效率。通过法定途径分类处理信访投诉请求清单的详细内容可至市房管局政务网站(http://fgj.yangzhou.gov.cn/)或至局信访室查询。
特点亮点
据悉，《办法》主要依据了国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，参考兄弟城市的经验和做法，并结合我市实际起草完成。《办法》共七章、一百零一条，涵盖了物业管理区域、业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业服务、物业的使用和维护等内容，其特点和亮点主要体现在8个方面：
1.理顺工作体制
“新《办法》进一步明确了市区两级政府、物业管理行政主管部门和街道(乡镇)、社区工作职责。”市房管局介绍，省条例也赋予了街道(乡镇)对本辖区内物业管理工作的指导、协助、监督职责，突出了其在物业管理活动中的基础作用。《办法》对省条例的规定进行了细化，理顺了物业管理工作体制。
其中，第三条明确物业管理工作实行属地管理，规定了市、县(市、区)人民政府(管委会)的职责;第四条明确了市、县(市、区)物业行政主管部门的工作职责，将前期物业管理招投标、项目区域备案、前期物业承接查验备案等工作职能下放区一级;第五条明确了街道(乡镇)、社区的工作职责。
2.明确部门职责
由于涉及住宅小区管理法规的交叉、缺失，小区内行政执法往往出现条块分割、互相推诿现象，有时容易出现"执法真空"，导致问题无人解决。因此，《办法》除要求各行政主管部门要依据各自职责，共同做好物业管理工作外，第七条还具体明确了公安、城管、物价、建设、规划等部门在物业管理工作中的职责;第八十二条明确相关职能部门应在职责范围内加强监督管理，建立违法行为投诉登记制度，在显著位置内公布联系方式、执法事项等，依法处理各类违规行为。
此举有助于推动职能部门综合执法进小区，发挥多部门联动、合力作用，更加有力地维护广大业主的权益，推动和谐社区的建设。
3.规范履职行为
业主是住宅小区的主体，业主大会、业主委员会是实现自治管理的组织。但现实中，业主大会、业主委员会开会难、成立难、表决难、履职难，业主过分依赖物业服务企业或行政部门的“外力”干预小区内部管理。因此，为增强业主大会制度的可操作性，《办法》对相关规定进行了细化。
据悉，第十五条明确业主户数超过三百户的，可以按幢、单元等为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。同时，鉴于业主委员会委员等选举程序复杂，其个人素质的高低对小区物业管理工作好坏有着较大影响，第二十七至二十九条规定了业主委员会委员资格自行终止、罢免情形，并明确其保管物品移交时限要求和协助移交部门，以此对业主委员会委员加以规范。
4.建立诚信体系
由于物业企业资质年审制度的取消，对物业企业服务质量的评价、经营的规范缺乏有效监控手段，企业违法成本过低，违法收益与违法责任失衡。为了规范物业企业服务行为，增强契约精神，《办法》第七十条至七十二条明确：建立物业企业考核体系和信用评价体系，对物业企业、项目负责人实行动态管理，规定了物业企业和项目负责人的失信行为及惩戒措施。
5.推动管理信息化
信息化建设是推动物业服务行业转型升级，增强物业企业盈利能力，提升行业监管和服务水平的有效措施。第三条明确鼓励各级政府采用信息化手段，促进物业行业转型升级，提升物业管理和服务水平;第三十六条明确可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式进行实名投票，解决业主大会开会难、表决难的现实问题;第三十九条倡导市区建立统一的物业管理招投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业企业提供服务。
6.规范退管行为
为确保物业企业退管行为的有序进行，第六十六条明确，县(市、区)物业管理行政主管部门、街道(乡镇)应当加强对物业企业交接工作的监管;对拒不撤出或者拒不移交资料的物业企业，物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，使业主生活受到严重影响或有违反治安管理行为的，公安机关可以依法处理。
7.建立评估制度
物业服务过程中，业主与物业服务企业所处地位不同，对服务质量评价标准也不同，双方一旦产生纠纷，往往形成对立，引发矛盾。《办法》第十条、第四十三条、第六十一条明确建立第三方评估制度，业主大会、建设单位可以在协商自愿基础上，委托第三方评估机构对物业企业的服务质量、服务标准、费用测算、项目承接查验等进行评估，评估的结果可以作为要求物业企业整改或者更换物业企业的依据，此举为解决因物业服务质量引发的纠纷提供新的渠道。
8.基本物业服务
为了实现对老旧住宅小区的长效管理，2011年我市推行了基本物业服务制度，对符合条件的老旧住宅小区提供有偿的治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修维护、停车管理服务，有效改善了老旧小区脏乱差的问题，同时也为我市文明城市建设工作作出了积极贡献，目前这一措施已成为我市物业管理工作的亮点，得到了各级领导、社会各界的充分肯定。《办法》第六十九条明确老旧小区可以由街道(乡镇)成立物业服务中心，为业主提供基本物业服务，县(市、区)物业行政主管部门和财政部门应制定补贴政策，所需经费列入县(市、区)人民政府财政预算。
