物业排队上市：将一个朝阳产业误导到绝路上去
自从万科集团总裁郁亮先生两年前提出“中国房地产行业已经进入下半场”的著名论断以来，房地产商在传统住宅地产领域以外的探索实践就一直没有停止过，因为郁亮说这话时的后半句是“中国现在所有的发展商，包括万科在内，都没拿到下个时代的入场券”。
与这种判断遥相呼应的同样出自地产大咖之口的说法还有“黄金时代”“白银时代”“铂金时代”等等。各种说法中，不再刻意掩饰和回避的是：地产商要跳出地产做地产，要积极出击寻找自己的“新蓝海”。这其中，有一支从传统房地产价值链上不被看重的物业服务领域掘金，颇为得心应手。
2014年6月16日，花样年宣布彩生活在香港联交所主板上市，其市值一度超越母公司花样年。于是乎，寻求旗下物业服务业务板块的分拆上市成为一段时间以来地产商的规定动作和战略路径之一。
2016年7月12日，绿城服务集团有限公司(2869.HK)在港交所主板挂牌上市，截至8月5日收盘，总市值刷新到83.1亿港元，成为在港上市的最大市值内地物管公司。过去两年，有四家内地物业管理公司在香港成功IPO：彩生活、中海物业)、中奥到家、绿城服务。截至8月5日收盘，市值最高的是绿城服务，接下来依次是彩生活，中海物业，中奥到家。
新三板里也不乏地产商旗下物业公司的影子。远洋亿家、第一物业、东光股份、开元物业、丹田股份、华仁物业、协信物业等，都已成功登陆。
跃跃欲试将物业板块分拆打包上市的还不止这几家。像万科、富力、碧桂园、旭辉等，也都正在冲刺上市的路上。
地产商从什么时候开始重视物业的?为什么会将原来不待见的一块鸡肋摆上战略层面?其背后的商业逻辑当然是行业与市场环境发生的“巨变”，在城市化进程中，中国房地产进入存量房市场是大趋势，未来是存量物业管理的天下。
但是，我认为，在物业排队上市，正在将一个可能成为朝阳的产业误导到一个速生速死的绝路上去。需求模糊不清、模式同质粗放、企业内功修炼不足、市场竞争不够充分、行业发展不够成熟的前提下，急于圈地跑马，被资本战车所绑架，有可能掩盖物业服务行业发展过程中的短板，在资本退潮后留下一地鸡毛。我觉得与其关注物业排队上市，不如从以下几个方面认真进行反思：
其一，物业服务对象的需求痛点到底是什么?在这里，我不用业主而用物业服务的对象，是借鉴了互联网时代的用户思维。应当清醒地认识到，无论是大开发商或中小开发商，理论上拥有了几十万的业主家庭和上百万过千万的业主资源，但平心静气而论，这些仅仅在物理空间上而非心理空间精神空间上聚集(居住)在一起的用户们，天然地就是开发商旗下物业公司的客户吗?物业公司凭什么让这些用户为自己“想出来”的服务买单?
中国房地产行业已经快速发展了三十多来，社区越来越“老”，社区越来越大，“社区人”总量数字越来越庞大。他们的需求已经从原来因家庭结构变化等原因由基础的衣食住行，衍生出养老、健康、度假、休闲、教育、文化、体育、社交等等无数门类。这些需求经由“社群”组织的过滤分类与强化，正形成一个个“亚文化”形态在寻找或制造着产品的供应侧市场。对比排名前10的物业服务企业所推出的诸多服务项目，不可谓不丰富，不可谓不全面，但尚未真正戳到痛点。
其二，已经上市或者正在排队上市的物业服务企业，商业模式够清晰吗?回答显然是否定的。我们所能看到的发展路径是规模、扩张、收购、兼并、烧钱以及输出。唯独缺乏的是有说服力的可快速复制可操作落地执行的商业模式。
显然，我们所理解的商业模式，一定是可以赚钱的，或者说有相当不错的投资回报的。可持续的，能够在一定区域和范围内适度规模的连锁扩张。物业服务与房地产开发以及其他制造业最大的不同是，其个性化、多元化、专业化和精细化。不靠“互联网+”等高科技概念包括，靠用心、专注、精益求精。未来物业服务领域的品牌竞争可能是“无印良品”时代。无品牌就是最大的品牌，有内涵，有基因传承，有独门绝活，有核心竞争力。规模大，战线长，管理半径无限扩大，反而是企业成长的劣势。花样年在快速扩张过程中所反馈出来的服务品质下降问题就是一个典型的案例。
其三，在物业服务企业里面，能够看到工匠精神吗?回答同样是不确定的。传统的物业服务企业中存在着人员素质与服务品牌之间的“囚徒困境”。因为物业费用低，所以人员工资低，所以人员素质低(招不到高素质人才)，所以物业服务水平不高，所以物业费用收不高。物业服务企业严格来说还属于劳动密集型企业，龙湖董事长吴亚军就曾经不看好物业生意，她认为目前物业模式人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成，这就导致物业生意很难做。
我认为，解决这一问题的核心在于服务内容与品质的准确定位。根据不同的需求，推出相应的不同档次不同消费层级的服务，然后再去匹配相应的消费群体。理论上说，有人买单的服务就有其存在的合理性。现在，市场上存在的问题是服务产品的丰富度、精准度与用户的需求还存在较大的距离。一旦摸准需求，即用心培育市场，假以时日，必能取得不错的回报。而这正是我们在费尽心思挤资本市场的同时，需要用心用力突破的瓶颈所在。
