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民法典草案公开征求意见,与物管相关的物权编合同编草案有突破

时间:2020-01-09 13:11  来源:四川物业管理  作者:管理员  点击:

  《中华人民共和国民法典(草案)》2019年12月28日在中国人大网公开征求意见。

  第十三届全国人大常委会第十五次会议对《中华人民共和国民法典(草案)》进行了审议。2019年12月28日下午,《中华人民共和国民法典(草案)》在中国人大网公布,社会公众可以直接登录中国人大网(www.npc.gov.cn)提出意见,也可以将意见寄送全国人大常委会法制工作委员会(北京市西城区前门西大街1号,邮编:100805。信封上请注明民法典草案征求意见)。该法律草案征求意见截止日期为2020年1月26日。

  2019年4月20日,在十三届全国人大常委会第十次会议提出:根据民法典编纂工作计划和安排,在常委会对民法典各分编草案整体进行初次审议后,将各分编草案分拆为几个单元进行若干次审议和修改完善;到2019年12月,将之前已出台的民法总则同经过常委会审议和修改完善的民法典各分编草案,合并为一部完整的民法典草案。2019年12月28日,《中华人民共和国民法典(草案)》今起在中国人大网公开征求意见。按照工作方案,最终准备提请2020年3月召开的十三届全国人大三次会议审议。
 

  与物业管理密切相关的民法典(草案)中是物权编(业主的建筑物区分所有权利)和合同编(物业服务合同),其中尤其以草案中第二百七十八条影响最大,第二百七十八条规定,对于选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的表决实质上只需要过“双3分之1”业主表决同意(开会表决参加需要专有部分面积和人数过3分之2,参加开会3分之2的人数、面积过2分之1通过即可,核算下来为3分之1);使用、筹集维修资金,改建、重建建筑物及附属设施,改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动的表决实质上只需要过“双2分之1”业主表决同意(开会表决参加需要专有部分面积和人数过3分之2,参加开会3分之2的人数、面积过4分之3通过即可,核算下来为2分之1);虽然相关人员认为草案中参会人员"双3分2"的要求将变相的提高了参会业主比例门槛,在现有的业主参与小区公共事务意愿度不高,业主大会会议召开难的情况下,"双3分2"业主参会表决要求无疑是让业主大会会议召开难上加难。但是,若由相关部门推动在召开业主大会会议中引导实施互联网表决方式(政府相关部门统一开发,提供使用的业主大会表决投票平台),推行智慧物业表决投票平台,参会"双3分2"的要求其实并不难以实现。若民法典明年3月正式通过后,将让相关部门推动建立业主大会表决(投票)平台的任务提上日程,而且格外重要和迫切。

  第二百七十八条下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  在合同编草案专设的物业服务合同章中,①对物业服务合同的内容进行规定,物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。这对当前物业服务合同的示范文本修订将提供相应参考;②同时,草案还规定,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这是规定了物业服务人的公示和报告义务制度;③规定了物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。这对物业服务人的保护业主的人身、财产安全提出了要求,合理措施未来应会与当前正在起草的《物业服务安全与应急处置》(国家强制标准)进行结合,作为国家强制标准,《物业服务安全与应急处置》标准规定的相应标准和措施将是合理措施;④草案第九百四十九条无疑影响巨大,第九百四十九条规定,物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。这一规定,明确物业服务合同终止后,原物业服务企业不退出物业服务区域,不履行交还责任和配合新物业服务人做好交接工作,原物业服务人请求业主支付合同终止后的物业费,人民法院将不支持,相反,造成业主损失,还应当赔偿损失。

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