我的小区谁说了算？民法典草案有了明确规定
十三届全国人大三次会议召开在即，民法典草案即将进行审议。此次民法典草案中多处对物业管理相关内容进行了规范。
民法典草案合同编：规范物业服务企业被炒交接问题 物业开支要公开
业主交的物业费都花哪儿了，小区广告盈利到底有多少?炒掉物业服务企业后，老物业服务企业不去，新物业服务企业进不来怎么办?对此，民法典草案合同编专门新增物业服务合同一章，予以规范。
以广东中山某小区为例，该小区业主按程序炒掉老物业服务企业后，在合同约定离场时间还未到时，老物业服务企业就连夜撤离了，导致小区垃圾无人清理、治安无法保障，仓促间业主只好自己组织巡逻。
小区业主表示：“我们业委会没有办法了，组织业主出来巡逻了。”
老物业服务企业在卷走小区各种费用十多万元的同时，也带走了小区的各种资料，导致仓促进场的新物业服务企业很多工作没法入手。这家物业服务企业是被业主炒掉后提前离场的，生活中还有老物业服务企业拒不离开，和新物业服务人员及业主打起架来的。
针对物业服务中的诸多乱象，民法典草案合同编专门新增物业服务合同一章予以规范：物业服务合同终止，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
针对物业费开支对业主来说是一笔“糊涂账”、不知情的问题，草案规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
中国人民大学常务副校长法学院教授王利明表示，物业服务企业经费使用情况要定期跟业主要报告，实际上就是要定期公开，使业主知道究竟有多少收益，这些经费是怎么用的，也可以讲把财务要公开，这个是一个新增加的内容。
另外，民法典草案合同编还专门规定物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
王利明表示：“出现了打架斗殴，物业服务企业应该制止的义务，如果出现了比如说盗抢，假设物业服务企业没办法去破案，也没办法去有效的防范的话，但是至少出现这些情况以后，物业服务企业有报警的义务。另外物业服务企业也应该采取一些安全保障的义务，比如说装一些这个探头等等。”同时，王利明指出，合理措施还要根据物业服务企业的收费联系在一起，收费越高，合理保障义务可能更大、更重一些。
民法典草案物权编：公共维修资金使用修改为“双过半”同意
楼房外墙、大厅、电梯里到处都是广告，公共维修资金到底如何使用?诸如此类的事应该谁说了算?小区的广告收益又应该归谁所有?此次民法典草案物权编对这些热点问题都有了明确规定。
几年前，在哈尔滨某些小区中，未进小区院子，第一眼看到的就是挡车杆上的广告。进入小区，院里有广告屏，楼内大厅、电梯里也都是各种各样的广告。而在小区公共区域设立的这些广告，并未经过业主的同意，收入也都归了物业服务企业。实践中，这种现象非常普遍。部分物业服务企业未征求业主意见擅自改变小区共有部分用途，或者利用外墙、电梯张贴广告盈利等。
对此，此次民法典草案物权编新增规定,，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定;并明确，物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
针对群众普遍反映的公共维修资金使用难等问题，民法典草案物权编完善了公共维修资金使用的表决程序，降低了通过这一事项的表决要求，将原先规定的应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半”同意。另外，根据一些地方的实践，民法典草案物权编还增加了一款规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。
