全国人大代表吴晨：建设完整社区需创新运营模式
如何更好地推动完整社区建设?今年两会，全国人大代表，北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师、总规划师，首钢集团总建筑师吴晨带来了相关建议。
中国工程院和中国科学院两院院士吴良镛于2010年提出“完整社区、和谐城市”理念后，相关主管部门及部分城市作出了积极探索，取得了一定成效，北京、上海、厦门等地先行先试，积累了一些经验。
吴晨长期致力于“城市复兴”理论研究，并将其实践于北京多个大型项目，取得了良好效果。他认为，以完整社区建设为代表的城市更新并非传统意义上的城市开发，而是在政府补贴与监督管控下，企业兼顾一定社会使命，从运营管理着手，通过高质量、高效率的资产管理，以满足人民美好生活需求为核心，从“好房子”到“好小区”“好社区”“好城区”，实现可持续高质量的城市更新。
吴晨认为，在一系列政策的激励驱动下，社会资本参与完整社区建设的积极性显著增加，但在具体实践中仍然存在一些“堵点”。比如，老旧小区可拓展增益空间有限，资金平衡较难，企业改造动力不足;社会力量参与老旧小区改造的经营权缺乏有效保障;物业长效管理机制仍需探索和落实;各部门协同度仍需加强，资源配置效率有待提高;招投标工作审批准备过程周期长，政策实施细则有待落实。
为此，吴晨建议：
要加强顶层设计，建立协同工作机制，实现资金集成。建议由政府主要部门与社区党委建立协同工作机制，从城市或区域的角度统筹分散的完整社区建设项目，形成项目包，由具有社会担当和社会认知的社会主体统筹实施。建立统一的完整社区建设管理平台，将目前分散在各部门的各类更新改造资金整合管理使用。要加强区域统筹推进，实现存量资源整合利用。通过单元化、街区化更新方式，提高规模体量，拓展运作空间，更好调动社会资本投资的积极性，增强金融支撑的可行性。建立跨项目跨区域的资金平衡机制，实现城市更新项目的综合平衡。
从长效运营角度，拓宽社会资本参与途径。加强政府领导，充分发挥政府平台公司、国有企业的资金、资源优势，挖掘社会资本设计、运营、管理能力，根据城市更新类型采取差异化措施，拓展“政府平台+社会资本”的多元化结合，为社会资本参与城市更新提供合理路径。应研究出台符合老旧小区改造业务的专项税收政策、降低企业参与改造的税收成本，以鼓励社会资本积极参与老旧小区改造。
实施社区“投建管运”一体化模式，促进更新项目投入产出平衡。加强政策支撑，优化城市更新项目招投标方式，支持“EPC+O”、“投资+设计施工+运营+物业管理”一体化招标综合评审方式的复制推广，促进城市更新长效运营理念更好落地。应明确老旧小区综合整治项目招标模式至各区及各街道，在建设工程交易平台开放实施方案评审功能，落实“一体化”招标。
促进城市空间资产化增值，实现可持续运营。促进实现城市更新项目财务平衡。通过引入社会资本建立PPP运营机制，以有收益改造内容产生的现金流作为改造费用，以财政资金作为可行性缺口补助，统筹用于无收益改造内容，实现项目现金流整体平衡。
吴晨认为，政府应该对老旧小区改造吸引社会资本建立相关制度，加强风险评估，探索管控体系，引入居民参与机制与外部机制，不断创新完善更新改造机制，确保更新项目的长效有序推动。同时，研究开发多元化创新性金融产品，拓宽融资渠道和加大信贷等方面的支持，吸引更多社会资本参与。
通过总结试点项目的成功经验，并突破实施难点，打造全周期可持续标杆项目，形成任务统筹、基金集成、软硬耦合、共同缔造的全生命周期运营管理模式，激发中国式现代化城市经济增长的创新动能。
