物业管理是城市管理的一个重要组成部分，物业管理的好坏直接关系到居民的切身利益和社会的稳定发展，也是体现一个文明城市的窗口。我市的物业管理企业起步较晚，随着鄂尔多斯经济的发展，城市功能的逐步完善，人民生活水平的提高，人们对物业管理水平提出了更高的要求。当前，我市物业管理良莠不齐，秩序混乱，管理水平偏低。因此，规范物业行业市场秩序，提高管理水平，是解决民生问题的重大举措，也是继续保持我市经济社会平稳发展的重要需求。

　　我市物业行业管理存在的问题

　　房地产开发企业遗留问题严重。一是房地产开发企业不按国家定额取费，压价发包，导致施工单位偷工减料，粗制滥造,造成房屋存在质量问题。二是开发企业不能完全按照规划审批方案开发建设，小区基础设施不完善。这样就把大量的工程问题留给物业管理企业去处理,导致物业投入使用后,管理问题层出不穷,许多问题物业管理企业根本无法解决。结果矛盾直接在业主和物业管理企业之间产生,等于开发商在建设完成阶段就把业主和物业管理企业推到了对立面。三是大多房地产开发企业把物业管理企业当做自己的行业附庸,前期物业管理由开发商的分公司负责，或由开发商指定。开发中产生的问题都交给物业管理企业去处理，导致很多质量问题未能及时解决。由开发商指定的物业公司在执行业委会决议时，却不得不考虑开发商的意见，使业委会的许多决议得不到及时、有效地执行。四是前期物业管理公司对存在问题久拖不解决，将存在问题拖过保修期，给后续进入的物业管理公司留下了大量矛盾，造成后续专业的物业公司不愿接手、不敢接手。

　　物业费收取困难。物业管理收费难绝不是一个孤立的问题,产生这个问题的原因很多,有开发商、业主的原因,也有物业管理企业自身的原因。但最根本的原因是各方均以各自利益为出发点,因而产生片面的认识所致,或者说是行业定位和社会定位出现了严重的偏差。一是部分业主对物业管理有偿服务的观念还没有完全建立起来，不愿交纳物业费。二是业主对物业公司的服务只要有一项不满意，就拒绝缴纳全部物业费。三是部分物业企业服务缺乏人性化，造成物业公司与业主之间的矛盾激化。四是物业行业服务标准、收费标准缺失。五是对恶意不交费的业主没有有效的约束机制。

　　物业管理水平低。我市现有物业管理企业虽然多，但大部分规模小。一方面，大多数物业管理企业人才少，人员素质参差不齐，专业化管理水平不高。一些物业管理公司附属于房地产开发企业，存在垄断市场，缺少市场竞争。一些物业公司为追求利润最大化，减少服务项目，降低服务标准。另一方面，业主管理缺位，业委会运作不规范，缺少对业主代表、物业企业的制约和监督。业委会代表业主共同利益履行职责的作用，没有得到充分发挥。

　　法律维权难度较大。物业企业的管理人员、业主委员会成员以及业主，普遍存在对物业管理法规知之甚少的现象。依法维权意识和能力较差，不能通过司法渠道解决问题。

　　加强我市物业行业管理的几点建议

　　进一步理顺管理体制。积极探索实践居委会、业主委员会、物业公司“三位一体”的管理模式，实现三方良性工作，齐抓共管。

　　加大物业管理宣传力度。不断加强宣传力度，提高业主对物业管理的认知度，制定出相应的配套措施并通过广泛的宣传，使广大业主熟知物业管理的意义和内容，提高法制意识，明确自己的权利和义务，正确行使自己的权利，自觉承担应尽的义务。

　　加强前期物业管理，完善物业配套设施。前期参与、监督开发商的工作是搞好物业管理工作的先决条件。街道办事处应提前介入，在小区规划论证和投建阶段，小区开发建设阶段，小区竣工验收阶段严格把关，确保物业管理用房及配套设施按需规划，依规划建设。

　　统一物业行业服务标准、收费标准。提高物业专业人员技术水平和整体服务水平，向规模化专业化方向发展。物业公司应与业主签订服务细化协议书，明确服务内容、标准和时间，将每项服务内容制定出详细收费标准。业主可根据物业公司的服务程度交纳相应的物业费，没有服务或服务不到位的项目，相应扣交物业费。物业公司也可根据服务了的项目，强行要求业主交纳费用。

　　物业费可纳入银行征信系统，也可同银行系统协商开发一款具有理财功能的信用卡。业主可同时结算水、电、暖等费用，如业主欠费，银行系统就会有违约记录。

　　设立物业管理发展基金，推动行业建设和发展。我市物业管理行业起步晚，发展水平低，决定了物业管理行业需要政府支持才能实现良性发展。建议由市财政拨付资金，作为鄂尔多斯市物业管理发展基金，用于组织本市物业管理行业的内部建设、外出考察、专业培训、人才培养等。