山东省济宁市任城区物价局 王秀水

　　近日，山东省临沂市沂龙湾御园发出公告，将结束传统的“包干制”物业管理模式，采取“酬金制”模式管理小区。4月30日，该小区将组织有合作意向的物业公司进行竞标，届时该小区将成为临沂第一家实行“酬金制”管理的小区(4月30日，大众网)。

　　包干制、酬金制是物业管理计费的两种不同方式。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。现在，多数住宅小区实行的都是此计费方式，原来各级物价部门制定的物业服务收费标准，也是采用包干制制定的。

　　包干制简便易行，对业主的要求不高，适合于规模较小、没有业主委员会的小区。但是会存在更多的非市场行为，不利于业主与物业之间的沟通和谅解。对物业服务企业提高技能和专业化发展有一定的阻碍，一定程度上制约着行业的发展。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是一种半自治与专业服务相结合的管理模式，实质是实报实销制，物业服务企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业服务企业专业化水平的提高。但是酬金制对业主的要求较高，小区必须具有业主委员会，且人员素质较高。

　　上述的沂龙湾御园已建成5年，期间更换了两家物业公司，但服务效果都不理想。

　　长期以来，包干制计费方式，对于业主、物业来说，都有困扰之处。支出不透明、服务不到位一直是业主不满意的地方。就像沂龙湾御园遇到的情况，“园区里的路面破损不堪，排污管道从不清理，监控失灵、草坪灯所剩无几……公共设施破损非常严重。业主委员会采取了向物业下函或责令整改等一系列措施，但都没有得到及时解决。”业主以此拒交物业费，形成恶性循环;而物业费收缴率低一直是物业头痛且难以解决的问题。北京市住建委委托北京物业管理行业协会所做的课题《北京市物业服务企业经营状况调研报告》显示，2013年在对2740个物业项目的统计数据显示，物业费平均欠缴率达到21.51%。缴费率不足80%。一线城市尚且如此，三、四城市则会更差。酬金制计费方式的实施，较好地解决了这些问题。

　　沂龙湾御园业委会主任说，实行“酬金制”，可让业主对小区的花费和收益都真正享有知情权和决定权。因为物业会给出详细的预算，服务标准也比较细致，比如需要雇用多少保洁人员和保安、种几棵树、安装多少摄像头，加多少椅子……大小事宜都必须经过业主同意。准备竞标的物业公司负责人说，小区实行半自治之后，第一个会改观的是物业收费率会有所提高，提高了就有资金进行小区的配套设施的改造，进而提高业主的满意度，有利于小区长久发展。

　　“酬金制”管理模式在南方城市很常见，尤其在香港推行得很好，有着成功的范例。

　　“原来也曾想过换一家物业公司，但仔细考虑一下，任何一家物业公司都是盈利企业，都会考虑成本和收入，不会有物业愿意花大价钱为之前的遗留问题买单。”在业委会成员们看来，换物业公司无异于换汤不换药，对小区没有任何好处。经过商讨，他们想到了“半自治与专业服务相结合”的“酬金制”管理模式。 “尽管前景美好，但推进过程中肯定会充满挑战。”业委会主任说，有“酬金制”方面的政策，我们会做好前期规划，逐步推进，相信一定能够成功。