沈建忠：我眼中的“黄金十年”
当地方政府对房地产拉动经济发展的期望值越高，老百姓对房价等问题意见越来越多的时候，你会感到责任重大。
全国有4000多万家庭通过保障方式解决了住房问题。这在世界范围内，也是了不起的成就。
限购政策是不得已而采取的一项短期政策。
房地产市场要着力解决信息不对称、市场机制不健全、供求不平衡、结构不合理的问题。这些是造成房价过高、上涨过快的重要原因。
物业掌握着或者最贴近社区和用户的资源，接下来的10年可能是物业行业发展的“黄金十年”。
2014年11月初，沈建忠正式离开住建部房地产市场监管司司长的职位，前往中国物业管理协会履新。从那时起，不少媒体都提出专访、采访，都被沈建忠以“呵呵”的客气方式一一拒绝。理由其实很简单，用后来他自己的话说，尽管房价在这两年基本趋稳，但房地产仍然是关乎经济、社会、民生的最敏感话题之一。所以，不能多讲，也怕被演绎。
作为国家统计局的“粉丝”，沈建忠喜欢看数据，而且在每月18日都要第一时间看“70个大中城市住宅销售价格变动情况”。所以，在采访中，沈建忠不仅认真回答了记者所有的问题，还花费了大量时间找出精准的统计数字作为观点的支撑。
采访过程中，沈建忠没有回避调控，也不回避谈论房价，但作为房地产“黄金十年”的亲历者、见证者，他更想总结的是十年间行业发生的巨变与行业目前仍存在的短板问题。比如房地产市场化并不充分，市场信息不够对称透明等等。
在办公室，找全所有的资料数据的沈建忠如释重负：“有很多背后的故事我确实还不能多说，所以读者未必能看得痛快;但是有些重要的数字和事实，把他们说出来还是非常有价值和意义的。”这恐怕，也是他最终接受专访的最主要原因。
调控：限购出于不得已
———“楼市调控执行官”的称呼太夸张。但贯彻执行房地产宏观调控政策的过程中确实会很有压力，同时责任重大。
———关于限购政策，我非常认同姜伟新部长(注：住建部原部长)讲的一句话，是不得已而采取的一项短期政策。
中国建设报：你曾经在房地产市场监管司履职司长一职9年，有媒体称你是“楼市调控执行官”，你认可这个称呼吗?如果用一个词或者一句话来评价这9年的工作，你会如何描述?
沈建忠：其实，我在房地产司工作前后共有35年，其中司长岗位上是9年，但是我并不完全认同“楼市调控执行官”这个称呼。从执行楼市调控政策的角度来看，我们处在政策制订的第一线，对国务院的调控决策，必须认真贯彻执行，也包括对地方执行情况的指导监督，这是毫无疑问的，但“执行官”的角色太夸张了些。
如果非要用一句话来归纳，我觉得这是非常具有挑战性的，也是很能锻炼人、培养人宏观思维和全局观念的工作。
这并不是一句客套话，因为房地产的问题，不仅是经济问题也是民生问题。房地产问题的关注度很高，又涉及不同阶层诉求，所以在贯彻执行房地产宏观调控政策的过程中会很有压力。特别是当地方政府对房地产拉动经济发展的期望值越来越高，老百姓对房价等问题意见越来越多的时候，你会感到责任重大，你必须认真领会中央和部里的决策意图，力争把司里的同志团结起来，形成共识，全力以赴把政策落到实处。
中国建设报：在过去的10年，房地产经历了几轮重要的宏观调控，你如何评判这期间政策的演变?是否有哪几个具体的政策和调控文件的出台让你记忆犹新?是否有几个关键的时间点左右了行业的发展?
沈建忠：你说的是事实，调控是房地产市场这10年的主旋律。如同中国经济需要进入新常态一样，房地产业在快速发展的过程中，出现供求矛盾突出、房价上涨过快、房地产资源利用效率不高等问题，也需要通过政策、制度、法规的建设不断纠偏纠错，促进其转型升级，进入新常态。
特别是2010年到2013年先后印发了四个国字头的文件，主要的调控思路包括完善和调整住房供应体系，实施差别化住房信贷、税收、部分城市的限购政策、地方政府责任制等内容。回过头来看，尽管社会上有些人认为这些调控的行政色彩浓了一点，但在当时的条件下，各项调控政策措施对促进宏观经济稳定增长、抑制投机性需求、防止房价过快上涨和过度的房地产泡沫，还是发挥了至关重要的作用，应该给予积极的评价。
记得2010年初，在三个月时间内，国务院连续印发了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳发展的通知》(国发[2010]1号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)两个文件，可以说是不同寻常。当时“两会”刚刚结束，就出现了三个“地王”，市场上对房价、地价普遍看涨，也导致一些楼盘坐地涨价，一些投资客乘机入市，社会反映强烈。为此，在国办4号文件的基础上，经国务院107次常务会议讨论通过，又出台了国发10号文件，这是房地产调控文件中惟一以国务院名义下发的文件，对扭转市场预期、打压投机的作用非常明显。
中国建设报：今天，如果以离开司长岗位的身份来谈限购和限价，你的客观评价是什么?
沈建忠：关于限购政策，我非常认同姜伟新部长讲的一句话，是不得已而采取的一项短期政策。关于限价，在我的记忆中，国务院发的几个调控文件中从来没有提及过，相关文件要求的是“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。
房价：经济的魅力就在于不确定性
———房地产市场要着力解决信息不对称、市场机制不健全、供求不平衡、结构不合理的问题。这些是造成房价过高、上涨过快的重要原因。
———全国有4000多万家庭通过保障方式解决了住房问题，这在世界范围内也是了不起的成就。
中国建设报：你认为当前的房价总体水平，到底是不是处在合理的范围之内?
沈建忠：房价问题历来是个敏感问题，必须充分认识到房价过快上涨的危害性。房地产泡沫积累的越多，对金融、经济、社会可能带来的危害越大，因为它既对实体经济产生了“挤压效应”，又加大了居民通过市场解决住房问题的难度，加剧了财富分化。
我认为在市场化充分的情况下——请一定注意“充分”两个字——房价的合理性就表现在它的成交价。市场上有每平方米15万元成交的，也有仅1~2万元成交的，你认为哪个价格更合理?真正实现的合理的房价，我觉得要着力解决房地产市场信息不对称、市场机制不健全、供求不平衡、结构不合理的问题，这些是造成房价过高、上涨过快的重要原因。现在是互联网+、大数据、云计算时代，更应关注各类机构，包括民间的数据的共享共用问题。政府、企业、公民如果都能快速便捷地获得信息，市场会变得更加透明，信息会变得更加对称，价格才能趋于合理。
中国建设报：用“黄金十年”来描述房地产过去的发展，你认为是否片面?包括房价在内，今天的行业发展水平和市场状况，是否如10年前所计划和预测的那样?
沈建忠：“黄金十年”这个提法，最早应该是万科集团总裁郁亮提出来的，如果站在企业的角度，我认同。因为房地产企业借力行业发展的机遇，规模和利润都得到了快速的成长。从胡润，福布斯等公布的中国500强企业综合实力看，也证明了这一点。至于10年前谁能计划和预测到今天的情况，他应该是神而不是人。股市有股神、房市有房神，但最多能看出3~5年的大致方向，经济的魅力就在于不确定性。
如果看一下2004年底到2014年的房地产数据，你就会发现，这10年房地产的发展是非常震撼人心的，政策的演变也符合发展的轨迹。比如，2004年房地产的投资总量在1.3万亿元，到2014年已接近10万亿元(注：国家统计局数字为9.5万亿元)。
再比如，2014年，全国城镇商品住房的竣工面积也达到10.7亿平方米，商品房的销售总额达到7.6万亿元。税收的贡献，在中央税中占10%以上，地方税中超过20%以上。
这10年，基本改变了住房严重短缺的情况，城镇居民家庭中拥有成套住房的户数占比超过了70%，住房的质量、居住环境明显提高。房地产投资加上消费到了10亿元量级的水平，对国民经济的拉动作用是不言而喻的，也直接或间接地带动了建筑、建材、金融、家电、家具等相关产业的发展。对城市的发展、城市面貌的改善和城市功能的提升，房地产业应该是功不可没的。
特别需要指出的，在市场已经成为住房供应主渠道的同时，我国始终把解决城镇中低收入家庭住房困难问题放在头等重要的位置，全国有4000多万家庭通过保障方式解决了住房问题。这在世界范围内，也是了不起的成就。
转型：企业必须顺势而为
———在中国经济向新常态转型的过程中，每个企业都应追寻自己正确的转型之路，顺势而为。唯有创新和转型，才能像奔驰、西门子那样活得长久而健康。
———如何利用好城镇化的红利，需要有更多的有识之士来破解。
中国建设报：房地产业谈了多年转型，你认为是否有哪个企业真正完成过转型，或者已经走上了正确的转型道路?
沈建忠：个人认为，企业的转型永远在路上。万达集团成长为一家国际性的品牌公司，经历了四次转型，从地方向全国，从住宅向商业地产，从单纯的房地产向文化旅游地产，现在又向跨国企业、高科技、服务型企业发展，目前转型还在过程中。一个企业如果要成长，要长期稳定发展，就要主动寻求转型，转是绝对的，不转是相对的。尤其是在移动互联网这样一个跨界打劫的时代，容纳传统企业生长的大地已沧海桑田，以往经营所依赖的环境和条件都发生了根本性变化。在中国经济向新常态转型的过程中，每个企业都应追寻自己正确的转型之路，顺势而为。马云说，互联网非常成功，但成功经过3年的互联网公司很少。唯有创新和转型，才能像奔驰、西门子那样活得长久而健康。
中国建设报：随着宏观经济的转型，传统的开发模式还能撑多久?如果土地财政不能延续，城镇化带来的机遇能否真正撑起“白银十年”?
沈建忠：我不赞成土地财政这个提法。深圳有个叫李罗力的专家写过一本书，叫《沉重的辉煌———告诉你一个真实的改革开放》，书中有相当篇幅讲地方政府在改革开放中的作用。我认为他的评价是比较中肯的，土地财政也是现行的机制造成的。
城镇化的问题相当大，我记得国外有位经济学家讲过，拉动世界经济的两大引擎，一个是美国的高科技，另一个是中国的城镇化，从这个意义上讲，可能远不止是“白银十年”这么简单。至于如何利用好城镇化的红利，需要有更多的有识之士来破解。比如房地产企业开始更多关注社区，在互联网+时代，越来越多的开发商意识到物业服务其实也是现代服务业巨大市场之一，让物业脱钩改制走向市场。
物业：创造下一个“黄金十年”
———物业服务需要更多关注房屋资产的保值增值，为业主提供更有价值的增值服务。
———物业处在社会和社区的节点上，掌握着或者最贴近社区和用户的资源，接下来的10年可能是物业发展的“黄金十年”。
中国建设报：从物业管理的角度来看，这一细分行业的发展，是否匹配了房地产业的“黄金十年”?在新常态的背景下，物业管理之于房地产的意义和价值是什么?
沈建忠：不完全匹配。在房地产快速发展的这十年，物业企业相当一部分是房地产开企业从属企业，是为开发商开发的楼盘打品牌、做营销服务的。一些楼盘的广告就打着“送物业服务费”、“免费班车”，甚至有些开发企业的老板给物业公司的任务就是保证业主不闹事。
但是，物业处在社会和社区的节点上，掌握着或者最贴近社区和用户的资源，了解并更贴近社区和业主的各种需求，与社区基层组织、各种专业服务部门、周边商业圈关联度最高，在最后1公里和最后100米，有一支24小时都能贴身服务的专业队伍，也叫资源隐形掌握者。从这个角度来看，随着城镇化水平的提高和对社区服务的更加重视，接下来的10年可能是物业发展的“黄金10年”。
到协会以来的半年，对行业进行了一些调研，最大的收获是对物业行业的情况有了一个比较全面的了解。从近五年来的发展情况看，每年物业企业数量增加在1万家以上，从业人员增加每年在50万人以上，行业法人单位和从业人员的发展速度均高于全国平均的服务业增长速度。物业服务的业态也从常规的住宅、商业楼宇向医院、学校、产业园区等非常规领域延伸，在产业服务链上也有较大的拓展，除了熟悉的保洁保安、设施设备、社区环境管理外，有的还根据业主需求提供养生、家政、房屋租售等方面的服务，根据开发商需求提供物业前期开发的咨询顾问服务等。特别是互联网+作为国家战略提出以后，不少企业在转型升级方面做了很多探索，也引起了资本市场的重视。自2014年彩生活在香港上市以后，一大批企业按照扁平化、智能化的思维，重新疏理了物业的组织构架和业务板块，出现了像万科的睿服务、长城的云智慧平台等与互联网融合的商业模式。
中国建设报：2015年对物业行业来说应该是双重机遇。一是价格松绑，另一个则是互联网+传统行业的大融合。但是我们注意到，2012年《政府工作报告》就提出“要大力发展社会化养老、家政、物业”，但至今，这三大行业的基本面仍然不甚理想，他们需要怎样的政策扶持或倾斜?定价机制上是否还有进一步的诉求?
沈建忠：确实如你所说，价格松绑是顺应市场变化的结果，体现了政府简政放权、进一步发挥市场作用的决心。相信在以市场化为导向的物业服务价格催化下，将进一步激发市场的活力，加速物业企业的优胜劣汰。
我觉得社会化、市场化方式发展养老、家政、物业是方向，与房地产动辄十万亿元量级的投资来看，其实这三方面需求的投入并不多，关键是行业的整体利润率低。如上海市调查，其2100家中小物业企业平均年利率仅为9.8万元，月收入在2000元以下的员工占总量的60%，导致一些员工流失率较大，这样的行业指标怎么能保证行业的健康持续发展?好在现在有越来越多的政府部门意识到，解决这三方面问题的重要性、迫切性，给予了更多的政策倾斜。从物业方面看，除物业服务价格放开外，上海市政府就下发了两个对物业管理发展至关重要的文件，除了政策的含金量高以外，还从资金上给予了支持，如由市财政承担老旧电梯的安全评估费用，对老旧小区维修基金的遗留问题，采取市区给予相应补贴的办法，调动业主补建和续筹的积极性。
中国建设报：刚结束的物业协会理事会上，我们注意到很多互联网企业和科技企业都来参展。物业企业目前的接受程度如何?在当选物业协会会长时，你曾指出要在10年内完成行业转型升级，这期间有没有阶段性目标?
沈建忠：因为场地的限制，最近的这次理事会我们只安排了16家企业来参展，效果还比较理想。我刚刚去黑龙江调研，一家企业就告诉我，他们与参展企业就一种路面清扫机租赁达成了协议，这样可以节省不少的资金。当前物业管理行业正处在从粗放型传统服务业向集约型现代服务业转型升级的过程中，中国物业管理协会非常愿意在企业整合改制、做大做强方面发挥积极的作用，推动行业向“高人力资本含量，高技术含量和高附加值”的转变。
协会有一个5年的时间表，提出的阶段性目标是基本形成行业转型升级的运作和引领模式，这对协会、行业都是不小的挑战。必须用改革的思路积极推进，要抓住价格松绑政策红利带来的市场机遇，引导优化管理，提升服务质量，拓展物业管理市场。
行业内比较认同的提法叫守正创新。守正，就是我们物业服务不能舍本求末，要做好物业的基础服务，这是底线和尊严。创新，就是要在互联网+时代的背景下，以更积极、开放的姿态，探索和创新与互联网融合的商业模式和发展路径，以更开阔睿智的视野，重新审视服务流程和管理理念，充分应用科技手段去改造传统物业行业，体现行业的核心价值体系。(中国建设报•中国住房)
