秦皇岛珠江花园小区业主委员会主任 李刚

　　5月29日，在河北省住宅专项维修资金培训班上，迎来了一位特别的学员，他就是秦皇岛珠江花园小区业主委员会主任李刚。政府主管部门、社区居委会、业主委员会和物业服务企业是物业服务市场重要的组成部分，而业主委员会作为代表业主利益行使共同管理权的组织，在四方中起着关键性的作用。在培训班的互动环节中，李刚主任受邀以业主视角探讨了小区物业企业与业主之间的关系及物业费定价机制，受到了在场听众的极大赞誉和肯定。

　　目前物业市场状况是：社会性因素导致企业经营成本上涨，难以通过物业费调价来消化掉，企业利润空间被压缩，物业公司为保证企业利润而减少服务项目、降低服务标准、各项服务支出不透明是双方矛盾的根本所在。

　　从业界讨论过程中可以发现，多数建议还局限于行政干预层面，由于物业企业以盈利保证和持续经营为出发点，基于行业经验和自身立场作出思考与建议，把“补偿企业成本”放在首位，没有切入问题的本质，没有真正建立起对业主主体权利的尊重。

　　前期物业服务状态和包干制物业服务合同占比过高，是物业矛盾产生的重要因素。以开发商附属企业为主体的前期物业，其不当经营行为加剧了困境的解决难度;物业企业在包干制模式下为自己的持续生存及扩大企业利润创造了最有利的经营状态，其膨胀的权力和业主个体长期受压抑的人格互为依存。要对这种困境有质性的突破，必须唤醒业主个体的权利意识并形成业主团体的权利主张能力。但这又是开发商、大部分物业企业所不愿意看到的。

　　现有的一些住宅小区物业费只有几毛钱，已经严重脱离现实的市场价格成本，想要调价困难重重。按照物业行业人士的分析，“调价难”的诱发原因基本是外部性因素，包括成本上升、业主意识不高等等。而很多物业企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等措施，导致服务水平下降，引起矛盾和纠纷也是不争的事实。

　　然而我们必须正视一个问题，即所谓“调价难”其实是个伪命题。从媒体报道、业界讨论，以及政府部门的有关言论看，物业费“调价难”实际就是“涨价难”。按照市场理论，在一个充分自由竞争的市场环境中，企业成本甚至行业成本并不直接作用于市场价格，只有企业难以转移成本上涨带来的经营压力时，调价才等同于涨价。若仅仅把焦点停留于诱发条件等外部性因素，而不去追问制度性的本源，则难以找到“对症下药”的方法。

　　物业企业倾向于将“品质”等同于服务标准，将“价格”定义为经营成本基础上的物业费定价。但是，对于业主而言则与此理解不同，品质不仅仅是服务标准，而是物业企业执行合同过程中的表现;价格则是业主对这种“表现”应当支付的数值。业主们认为物业服务质量与合同约定不符时应当“减免”物业服务费。这种心理的产生，与前期物业管理中业主团体长期缺位有关，开发商定价并以包干制为主的前期物业管理真实成本无法被业主们掌握，而一些公示内容并不能准确向业主提供物业费的收支情况、共有部分设施设备情况和服务人员配备情况，现有的公示制度未能清晰显示上述信息，并且公示时往往将人员成本支出与其他成本支出混合列编，增加了业主阅读和掌握的难度，这种信息的不对称恰是双方的矛盾点。

　　物业费的构成分为三个基本部分：小区的物业管理成本+物业服务企业利润+税金。无论是包干制还是酬金制，都适用于这种构成分析。区别在于：包干制下，三者之间的构成及比例关系事实上是隐匿的，只有物业企业知晓;而酬金制下，三者的关系是公开的，业主和物业企业所掌握的信息相对来说基本对称。

　　虽然业界一直呼吁推广酬金制，但多数小区的业主出于恐惧心理和信息不对称的影响，不敢突破对包干制的制度性依赖。由于物业服务企业对这种定价机制的响应，还给业主们形成了一个心理暗示：现在的物业费对于物业服务企业而言，是有利润的。同时，很多企业在声称“普遍亏损”的情况下，依然拒绝撤出所服务的住宅区，更强化了这种心理暗示。

　　这种市场状况持续下去，市场重构将是必然的。作为市场甲方的业主团体，或者通过自行管理而放弃对物业企业的依赖，或者将现在通行的“一个物业服务区域只能由一家物业服务企业进行管理”的方式，改变为直接聘用可以提供保安服务、电梯维保、绿化服务、保洁服务、垃圾清运等各种专项服务企业，传统的物业服务企业在住宅小区中的市场份额和市场空间将被迫缩小。无论是以上哪种改变，都是由于市场竞争机制和定价机制的僵化，促使行业市场机制发生转变，而这种转变的发生将给物业企业带来比“涨价难”更为猛烈的冲击。

　　2015年初河北省物价局根据国家发改委相关文件下发《关于放开部分服务价格的通知》中规定：“业主大会成立后的住宅区公共性物业服务收费实行市场调节价”。

　　物业费取消政府审批、由业主和经过充分竞争的物业企业自主协商定价，体现出国家进一步简政放权、增强市场活力，增强业主的话语权，使市场决定服务价格得到更好体现。要既能保证业主的消费选择权，又能保证物业公司合理盈利的空间。调整收费标准及服务项目，需要业主团体和物业企业双方有平等提出调整的权利。所以，加快小区业委会的建设和普及，形成可以与物业企业平等谈判的主体，才是这一条款的初衷。这也是倒逼物业企业配合目前还没有成立业主大会的小区尽快成立，否则就不能实行市场调节价。

　　理想的市场关系，应该对市场的参与者均为有利，并通过互利的结果不断促进市场参与者行为和道德的优化。物业行业互利共赢的市场关系应表现为：业主满意物业服务并愿意按照合同约定付费，企业收到费用并提供与合同约定相符合的服务。只有得到业主认可并通过持续交费行为确认定价有效，才是真正的“市场调节价”。

　　“业主”是建筑物区分所有权的权利主体，是小区的主人;“业主团体”是住宅区物业服务市场的甲方;“物业费”是业主向业主团体归集起来的用于管理业主共有部分的资金。但这种意识的建立，在由开发商附属企业主导的以包干制为主要形式的前期物业管理普遍存在情况下，是有难度的，需要职能部门的支持与推广。

　　《物权法》中将物业“管理”企业变更为物业“服务”企业，这绝不仅仅是两个字的变化，物业企业能否紧跟法制化社会发展进程，转变从管理到服务的经营理念，尊重法律赋予业主的权利权益，决定着物业企业未来的发展空间。只有当物业公司尊重业主权益，平等沟通，让业主明白消费，通过提高物业服务质量，建立起双方互信关系，赢得业主对物业费涨价的理解和支持。才能真正建立起住宅区物业管理服务的市场化观念，进而形成基于自由竞争，满足市场各方利益需求的物业费定价机制，让物业行业进入一个健康、有序的发展轨道，形成良性的行业发展秩序。

　　说明：本文搜集和查阅了大量资料，包括《中国物业管理》杂志相关专题文章等，文中一些论点即来自于此。