居民小区业主与物业之间出现物业服务与物业收费矛盾的现象，在全国各地普遍存在。部分业主往往以“物业服务不到位”为由拒缴物业费，往往以“物业服务到位”作为按期缴纳物业费的前提条件。而部分物业又往往以“业主缴纳物业费不足”为由而单方面中止部分服务，往往以“足额缴纳物业费”作为完善服务的前提条件。导致双方陷入无解的恶性循环之中(部分居民不缴物业费——减少或降低物业服务——更多居民拒缴物业费——物业服务更加恶化)。在这一过程中，容易造成电梯、电力等设施的安全事故，也容易引发群体性事件。这一问题，应引起有关部门的关注和重视。

　　为解决上述问题，建议国家有关部门修改完善《物业管理条例》。

　　一、将物业服务划分为强制性质的基本物业服务和合同性质的其他服务。与此相对应，将物业费也划分为强制征缴性质的基本物业费和合同性质的合同物业费。对于基本物业服务和基本物业费，国家行政部门应强制性监管。

　　二、将电力供应、电梯运行、垃圾清运、其他公用设施等影响居民基本生活的服务，列为强制性质的基本物业服务。

　　物业方面，不得以任何理由中止服务，既不能针对全体业主中止服务，也不能针对个别业主中止服务。明确规定：物业方面中止基本物业服务，其责任人应受行政处罚，情节严重的追究刑事责任。

　　对应强制服务的收费，列为强制征缴性质的基本物业费，业主不得以任何理由拒缴。明确规定：业主拒缴基本物业费的，应受行政处罚，情节严重的追究刑事责任。

　　三、基本物业服务之外的物业服务列为合同服务。业主与物业双方，依据合同履行提供服务和缴纳费用的责任。一方不履行合同责任的，另一方可中止相应的责任。双方的纠纷，以民事法律关系处理。

　　南开大学经济研究所 钟茂初