北野：我对业委会工作的思考
北野的这篇文字写于十年之前，但是他对业委会的认知却超越了时代，“什么事你首先要透明，尊重大家的知情权”，就这一点，也足以让百分之九十以上的物业公司反思。如果我们的朋友，我们的同事，我们的业主埋怨这个城市的物业管理不够发达，物业公司管理混乱，业主普遍违章自行其是，以及部分的同行“黑社会化”!其实，我们都是这一场后果的同案犯!因为我们最起码，没有从自己做起，去维护一些最基本的原则、常识和正义。
北野先生之所以值得敬佩，是因为他敏感地认识到在物业管理的制度体系建设当中，“警醒与批评”都是必不可少的游戏规则，对众人之事而言，管理和规范自己远比管理和规范别人需要更大的勇气。
最近，我参加了一个专题研讨会，题目是“业主委员会的职能与权限探讨”。身为银枫家园的业主委员会主任，一个“一线工作人员”，我认为这个会开得十分及时，成功。我仅结合自己的实际经验，谈一点自己的看法。
业委会的职能与权限到底是什么?
要想搞清楚业委会的职能与权限，首先必须搞清《物业管理条例》(以下简称“条例”)的基本精神。简言之，“条例”把立约权，也就是小区的“立法权”给了业主大会，把行政管理权给了物业公司，司法权掌握在政府各部门手中。业委会作为业主大会的执行机构，就相当于一个小区内的“人大”或“议会”，她的职能与权限在“条例”第十五条有明确规定。在实际工作中，不论是业主还是业委会委员都容易把业委会简单地理解为是一个“维权”机构，或“权力机构”，结果导致业委会常常成为小区“动乱”的焦点，这就违背了“条例”的基本精神。“条例”第一章，第一条明确规定本条例是“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”。规范物业管理活动靠什么?靠法律，靠合同，不能靠大家起哄，闹事，不交物业费。更重要的是，“条例”的精神是“公平”，维护业主和物业管理企业双方的合法权益，而不是任何一方。实际生活中，一般中国人对公益不感兴趣，在小区积极公益的人首先是那些“维权人士”，这些人一旦当了业委会委员，便带领大家走上维权之路，实际就是跟物业和开发商斗。这些人一旦有私心，就很容易被收买，或把小区闹得不成样子，两败，甚至是多败俱伤。就以银枫家园为例。前“管委会”的指导思想就是“维权”，既不与物业签合同，也不关心业主公约，只要谁一说物业或开发商不好就来精神，闹得小区人心疲惫，物业、开发商心灰意懒。最后业主通过投不信任票把他们赶下了台。结果，业主与业主之间因为观点不同，伤了面子。还有的小区因为维权闹得整天打官司，日常生活受影响，房屋的价格也一落千丈。要么就是业委会滥用监督权力，对物业公司的日常管理工作指手画脚，瞎指挥，把物业公司当自己家保姆，如果再缺乏点修养，就根本不把物业公司的人当人。这些都背离了“条例”的精神，超出了业委会的职能与权限，结果是伤害了自己及大家，包括自己的邻居、物业公司及开发商的利益。不是共赢而是共输，是自毁。我曾经写过一篇文章就叫《警惕我们文化中的自毁倾向》，主要就是讲这个问题。所以，业委会的职能与权限必须严格限制在“条例”范围内，一旦超出必须尽快纠正，否则会给所有人的生活带来巨大的负面影响。而谁来管业委会这样的机制，在实际操作中还需要积累经验，目前我们正在实践。我认为对业委会主任的培训已经是当务之急。业委会委员不懂“条例”，不严格按“条例”办事就没有资格当业委会委员。这方面的监管如何落实也是问题。
业委会与物业、开发商的关系应当是什么?
如果把一个小区中的业委会比喻为“议会”，那么物业公司就相当于“政府”，“议会”跟“政府”不能天天对着干。业委会主要是按物业合同的约定配合并监督物业公司的工作。物业公司是大家请来的管家，人家也是人，首先要充分尊重物业公司的专业工作。决不能干预人家的日常管理。其次，要配合物业的工作，鼓励物业把工作干好。一定要疑人不用，用人不疑，千万别把人家象防贼一样整天盯着。物业干不好，可以提意见，用不着整天把炒人家挂在嘴上。换物业公司不是随便的事，必须区分是物业公司本身不好，还是某个员工不好。目前，业主有绝对的权力炒物业，这是一个巨大的进步。下一步的问题是业主，特别是业委会能不能用好这个权力，能不能承担后果。眼下的问题是选出的“业委会”把小区搞乱了，大不了不干了，他不承担任何责任。简言之，业委会与物业公司的关系是在物业合同规定的范围内的民事关系，以及监督与被监督的关系。
其实，开发商也是一个业主。它更象“土著居民”，在一块地上把房子建好。房子一卖出去，新来的业主就象“移民”，他们进来要按自己的“规矩”习惯改造“土著居民”开发商。
如果国家发展不是这么快，法律健全或执法严格，业主和开发商的冲突可能不会这么尖锐。的确有黑心的开发商，但大部分开发商是想把工作干好。我就说了，如果你是开发商，你愿意把楼建坏吗?质量问题是由多方面原因造成的，也不能简单地怪开发商。如果不是楼的质量本身有问题，影响你生存，就应采取理性、宽容的态度。我的经验是，要想建设好一个小区，大家过好日子，业委会、业主、物业、开发商必须以理性、理解、合作、宽容的态度共同建设。首先，任何一方与另一方为敌的思想和做法对建设新生活都没有好处。其次，用法律保护自己的利益。要以负责任的精神对待对方，以理服人。我们业委会的经验是定期与物业公司、开发商开会，是谁的问题谁负责，不能推诿，并将会议情况向业主报告，保障大家的知情权。
业委会与业主相处时该做些什么?
我们上任以来，首先让业主明白，业委会是干什么的。业委会委员也是普通业主，业委会不是权力机构。我们无权指挥任何人，包括物业公司去做什么。的确有业主连路上堵车都向我抱怨，要我去解决，要租房子也给我打电话等等。我们向业主解释业委会的委员不是“公务员”，也不是“国家干部”，请把我们当成与你们一样的业主，我们从事公益纯粹是理想或“公益心”。
业委会该做的事情，除了必须限定在“条例”及物业合同的范围内，制度建设是当务之急，有太多的事要做。比如，在实际工作中如何增加业委会工作的透明度?如何有效地监督物业公司的工作?如何发动业主参与小区事务?如何与社区、街道、派出所配合，更好地贯彻、执行“条例”?因为，这些政府的基层单位及职能部门有很多都不知道有“物业管理条例”。我们在实践中最大的困惑是:业委会和物业公司都没有执法权，结果，“条例”及业主公约碰到不讲理的业主就是一纸空文。物业费没有任何理由就是不交，高档小区私搭乱建的也有，物业管不了，街道的城管又不好管，眼看着一个好小区就变成了一个大杂院!
在建立健全公选、监督制度方面做了些什么?
公选本身不是问题，问题是业主的参与意识太差，他觉得小区的事跟他没关系。如今的业主有了民主、自由权，很多人还不习惯用，不知道怎么用。因此，投票时花费的人力物力巨大，要反复敲门，打电话，有时，一个月能打上千元的电话。唤醒业主的公民意识，让他们关心自己身边的生活，行使自己的权利，这需要全社会的重视，教育及长期的动员工作。
如何监督?我们的经验，一是“公示制度”的建立。什么事你首先要透明，尊重大家的知情权。比如，涉及公共利益，如小区的洗车服务，以前，物业公司的经理私下就办了。现在，我们首先公示，看是否有人反对，这是第一步。第二步，选两家以上的洗车公司，现场表演，然后竞价，最后，由业主不记名投票，并当场公布结果。合同签署后进行公布，服务费公开，收益由物业公司用于物业服务。这样就不会有人怀疑业委会或物业公司有“猫腻”。做公益，没有比诚信更重要的了!
我们还在小区业委会办公室外，专门开一个“警醒栏”，供业主批评业委会，批评物业公司用。要求是必须用真名，不得人身攻击，不得谈论宗教政治问题。
业委会的所有会议都公开，业主可以旁听。
业委会的会议记录，文件传阅都可以向业主公开。
业委会要求物业公司记录所有业主的意见，定期向业委会报告。这样就能保证各方面的沟通、监督。而且，做到业主有问必答，让业主感到自己受到尊重并鼓励业主积极参与小区事务。
业委会打开工作局面的窍门是什么?
在新兴的高档小区，业委会开展工作的难度之一是谁也不认识谁。我们的经验是先跟大家交朋友，创造机会让大家认识。多搞活动。这些工作很多要有物业公司的理解和支持。我们有幸选择了银达物业，银达的老总以注重人文及社区建设著称，他们也常组织各种文化活动，丰富大家的文化生活，拉近业主与业主，业主与物业之间的距离。
建立每楼，以及每楼单元的业主负责制很有必要。要经常召集大家开会，向大家通报情况，倾听大家的意见。
组织业主参观自己的产业，物业的设备部分，理解物业到底是干什么的。很多人错误的以为，物业公司就是雇几个保安，清洁，不知道物业管理是一门科学。通过参观可以在一定程度上纠正这种错误认识。
我们工作的意义、希望及困难是什么?
自古人类就有“理想国”。在这个国家，人人自由、平等、博爱。其实，这个理想国已经悄然地来到了我们身边，只是很多人还没有意识到，或生在福中不知福。大家仔细想一想，谁住在一个小区是不自由，不平等的?缺的只是一点“博爱”之精神!业委会工作的意义就是唤起大家对自己幸福生活的珍视及做出自己作为一个公民的社会贡献。我们建“顺风车站”的目的也是唤起大家的公民意识，知道;帮助他人就是对自己的最好帮助。总的来说我们对生活充满了希望。
我们工作中的最大困难来自两个方面，一方面是部分中国人富裕得太快，思想，道德跟不上，常干损人利己的事，比如私搭乱建，既引起邻里不和又破坏大家的共同利益;另一方面是政府的有关执法部门存在不作为现象，使那些干了错事的人受不到应有的处罚，其结果是使好人伤心。在社会生活中，没有比人看不到希望更可怕的事了。
我们相信，“条例”本身是一部划时代的伟大文件，如果执法能跟上，则许多现实问题都可以迎刃而解。谈论任何物业管理问题，离开了“条例”都是没有意义的。《物业管理条例》及业主公约是中国新兴小区的“宪法”。学习、理解、贯彻、实施“条例”仍然是我们业委会工作的当务之急!
希望与大家共勉!
出处：《现代物业》2004年第6期总第24期
