电梯保养,关键是“钱”和“用”
浙江在线08月06日讯 (钱江晚报记者 李阳阳 鲍亚飞 实习生 范雨涵)电梯维保,作为物业公司到底应该怎么管理?这俨然成了每个物业都必须面对的问题。我们特意选择了两个样本,有经验,也有教训,值得电梯维保公司、物业、业主都想一想。
在杭州的小区电梯黑名单中,大浒东苑连续多年榜上有名。对此,杭州现代物业管理有限公司(以下简称“现代物业”)相关负责人坦言,不是他们工作做不好,而是一直以来处于“无米下锅”的尴尬,“电梯维保需要资金,然而我们物业费收得太困难。”
另一个样本,倒是有不少经验。杭州三瑞物业管理有限公司(以下简称“三瑞物业”),在他们管理的两幢写字楼中,17台电梯的平均使用年限都在11年以上,而且全部运行平稳,可继续正常使用。对于秘诀,物业相关负责人同样说到了钱,“好的维修保养也必然需要更高的费用代价。”
钱,关系电梯维保;钱,与物业有关,也与业主有关。
物业费收缴率仅55%
电梯维保只能过紧日子
中途更换维保公司也基于此
质检部门公布的2014年杭州小区电梯故障或困人发生次数中,大浒东苑以34次,名列第7名。这仅仅是基于杭州电梯应急电话96333求助的记录,在大浒东苑物业办公室的记录本上,电梯求助的信息更多。
说到这,“现代物业”大浒东苑管理中心主任包越超连连叹气,“作为物业公司也不想进这样的黑名单,可是作为我来说,我已经在力所能及的情况下,尽最大努力了。”
包越超说,他从进入物业公司一开始就是电梯安全员,所以即使坐到物业主任这个位置上,他也兼着电梯安全员的职务。
2011年,“现代物业”进驻大浒东苑,包越超继续他的兼职,而且他还坚持一个要求,电梯维保员必须长期驻小区。“我们提供住宿,这样可以保证电梯有问题及时解决,不会出大问题。”
不过,让包越超为难的是,电梯保养的费用一直是块心病。
大浒东苑建于2005年, 29幢房子,72部电梯,涉及日立、阿尔法、富士达等多个品牌。后来区域调整,“现代物业”实际管理的电梯减少为42台。但因为属于回迁房小区,物业费收缴一直不理想。“0.45元/月/平方米,从我们进驻到现在一直没有变过,即使是这样的物业费收缴率也只有55%左右,坦率说,从公司效益的角度来说,确实很勉强。”
现代物业进驻大浒东苑后,一直沿用原来的电梯维保公司。到2014年6月,现代物业在跟业委会沟通后,决定更换电梯维保公司,新的电梯维保公司——浙江万达电梯销售服务有限公司。“选择哪一家维保公司,是物业公司的权利,当然我们希望工作做得到位一点,所以也跟业委会进行了沟通。”
对于更换维保公司,包越超的一个解释是,后者价格更实惠。“目前平均一台电梯一年的维保费用在3000元左右,更换零件什么的,物业会承担,两家公司提供的服务内容差不多,但新维保公司在更换零件上要便宜很多。”
一分价钱一分货,包越超坦言,他也希望能够加大对电梯维保费用的投入,但是有点捉襟见肘。电梯维保只能过紧日子。
万幸的是去年年底,大浒东苑申请了物业维修基金,总额超过100万,给42台电梯来了一顿豪华套餐。“说真的也是问题太多了,有点严重了,我们向业委会反映,最终决定动用维修基金,平均到每台电梯都更换了很多零部件。为了这笔钱,光业主签字就花费了2个多月。”
目前,42部电梯的维修工程已经结束。不过,对于以后电梯维保,包越超说他只能尽自己最大努力。
17台电梯
10多年运行平稳
好的维保需要更高的费用
15年,对电梯是一个坎,过了坎还能不能继续“走”,所有人都担心这个问题。
杭州中闽大厦和杭州永通大厦,20层以上的高楼,使用的都是东芝电梯。17台电梯的平均使用年限都在11年以上,但全部运行平稳,可继续正常使用。他们是怎么做到的?
管理单位——杭州三瑞物业管理有限公司总经理吴大耀透露,其实也没什么迷局,好的维修保养需要高的费用代价。
中闽大厦的9部电梯,是2001年投入使用的,目前已接近15年,即使是永通大厦里“年轻”一点的8部电梯,也都已经11岁了。
“虽然‘服役’了很久,但是这些电梯一点都不显老,运行安全、平稳,技术检查也都合格。我们的写字楼里有100多家企业单位,都说乘着放心。”吴大耀说起来很轻松,这些放心的背后是物业与维保单位的密切配合以及日常管理得当。
17台电梯中除了停车场内的2台汽车升降机,其余的都是载人的客梯,维保单位也是电梯的制造商——东芝电梯杭州公司。“除了每半个月一次的电梯维护,只要有一点小问题或者可能出现问题,我们都会及时通知东芝,他们会迅速赶到现场检查排障。”吴大耀认为日常的管理和维护不容许有一点疏忽和遗漏。
好的维修保养也必然需要更高的费用代价。在三瑞物业管理的17台电梯中,每台每月需要800元维保费,一年就是9600元,三瑞是如何承受这么“高额”的维保费用呢?吴大耀告诉记者,主要就是靠收取物业管理费,5.8元/月/平方米的收费标准,业主都是能承受的。“但如果有紧急电梯故障,我们也会先行垫付维修费,先解决问题再上报给管委会。”
除了电梯的日常维护
乘客规范使用电梯
也很重要
说到保证15年电梯安全运行的经验,吴大耀说除了电梯的日常维护,乘客学会电梯使用的安全知识是另一方面。“每当发现有不正常使用或者损坏性使用电梯的情况,我们都会进行阻止和劝说,这对延长电梯使用年限很有帮助。”他还用汽车做了形象的解释,“电梯就像汽车一样,不爱护就会抛锚。如果超载了还要挤进去,不使用却还要按键,都会在无形中增加电梯的危险系数,而实际上这样‘带病坚持’的电梯有很多。”
总结两点来说。一是物业方和维保单位的日常维修管理要及时、到位;二是乘客要按照电梯使用规范使用,应该知道的操作方法和应该会的求救、自保知识必不可少。“只有这样各司其职,才能像两只手一样,托着电梯安全、平稳地上下运行。”