风口看物业
陈哲
彩生活上市前夜，一投行师兄专程来找，让帮着介绍几家物业公司，他再找些买方基金经理，做个沙龙。我心想，擦，跑了几年房地产，这块从没认真接触过，印象中物业等于保安、保洁。幸好，有几家常接触的开发商，以物业服务闻名，可请来研讨。
等沙龙正式攒成，彩生活已上了市，一飞冲天，青出于蓝，所以到场嘉宾比想象中多。一物业大佬开场自嘲：屌丝摇身一变成了高富帅。又笑道，要不是物业成了风口猪，你媒体绝不会喊我们。
此处略去1万字。
最近参加的物业研修班，同学首聚，10来号人，名片摊开，所在领域林林总总。导师中，朱保全，万科物业老大;金凤春，赛富合伙人;张继军，中伦所大师律。同学里有开发商、物业公司、O2O项目创始人、投资人、咨询顾问。这大概是身处中国式风口的一种表征。
正式研讨，导师朱保全的头一遭演讲，不少人有些失望：比如他说，现在大家都在谈物业，谈O2O，但多少人在考虑物业的本源是什么。他又反问，是不是说你离客户近，就能赚钱?他还说了句“狠话”：物业社区App目前还没有成功的……
我猜测，作为万科物业的掌门人，他给如今当红娇子的物管业尤其是社区O2O泼冷水，是背负压力的。因为在市场化这件事上，它的动作不算快。
不过，商业不认荷尔蒙，也不全拼速度。众人狂热时，泼冷水那个，往往显得珍贵。何况万科属于房企里最早拥抱互联网的那批，敢下这样的判断，总归有过调研或试水。
实际上这一年来，很多物业大佬已在反思。比如绿城物业，独立运作也有年头了，业内标杆。它也尝试过向客户卖东西，但管理层决定不把宝押在做O2O上。
按物业领域的二分法，其玩家一种是第三方物业，另一种是开发商血统的物业。前者重经营，简单无包袱;后者重服务，以便母体往后好卖房子。
个人理解，后者的发展，一定会受母体制衡。很大程度上，它的好口碑，来自它的服务标准，它的标准又来自其目标定位。定位是什么，支持体系。所以，即便这个行当如今都飞上了天，还是摆脱不了这种角色尴尬。
比如，这次有几位开发商同学，问他们为啥报物业班，一聊，才知道是他的开发业务生病，来寻药引子来了。
好在法无定法。万科、绿城这类物业公司的优势也就在品牌力和有品质的标准化。他们服务过的社区二手房，价格高于周边是普遍现象。这一点从逻辑上讲很厉害，大宗资产的保值增值比买洗衣粉方便与否重要得多。待日后业主自治成熟，选谁来管物业，资产价值提升能力，是很重要的标尺。
所以像万科做睿平台，绿城做智慧园区，输出的不外乎这些东西。他自己呢，跳出来，制定规则，卖品牌和标准。这种玩法，立马照开发商都提了一格。
高逼格、大格局地做事，难度自然大，但风险和机遇成正比。
万科们选此路径，除了基因，也有外因。第三方物业公司的代表们，如彩生活、中奥、长城，已经在资本和O2O的加持下发展壮大。
过去，第三方物业整体服务口碑不甚佳。其实这也是逼出来的。因为从无开发商贴补，要点点滴滴节支、厘厘毫毫增收。
一位同学的逻辑是，用大爷做门口保安，跟用身长八尺、唇红齿白的漂亮小伙，有多大差别?业主进出非要敬个礼吗?我少开一个门行不行?
野百合也有春天。何况是这个生意，在物理上围住了房子和人。
上述同学所在的中奥物业，名不见经传，眼看就要去港股敲钟了。彩生活自不待言，规模稍小的开元、华仁都上了新三板。它们都是打小就在市场上摔打惯了。风一来，先吃到大蛋糕是他们。
大佬们跑马圈地，小弟的选择就多了。一家正在四处搜罗收购标的老板对我倒苦水：“都在坐地起价，你咬咬牙出10倍PE，他敢说有人出15倍，20倍。”
这还是因为有资本和互联网组团介入。这次金总来班授课，我觉得还蛮诧异。印象中以前VC、PE不碰房地产。近年他看了不少社区类项目，也有投。所以讲起课案例信手拈来，思路清晰又明快。更重要的是，他认为物业公司有机会。
又想起之前经观的社区物业沙龙上，拉卡拉的韩吉韬总说，一旦想好做多元经营，你规模要大干快上。抓着客户，做高频低值生意。在互联网巨头大举杀入前称霸一方，进可争雄天下，退有资格溢价。
至于想进入分一杯羹的O2O项目，打法跟物业公司一样，圈地是前提。具体是在物业平台上玩，还是越过它，得看各自的资源和本领。
在这个领域的门口看了一年，感觉水本来就挺深的，现在又被资本和互联网抬高了天花板，想象空间一大，就变得熙熙攘攘。
不过凡事有规律，吹猛了自然有泡沫。就像盖房子，选择盖摩天楼就得深打桩基，选择小而美就得精雕细琢，否则一变天，轻者泥沙俱下，重者柱倒台崩。
