物业公司要上市，上帝为什么大笑四声？
作者：楼亮
职务：助理研究员
单位：万房地产研究院
一谈成本
物业公司的成本有大幅压缩的空间吗?
按现有的物业公司收费标准，压缩物业公司成本，一点门都没有。为什么?物业公司的收费已经够低，你再压缩，物业公司只有破产这条路。
综合来看，物业公司控成本的核心办法有两条。
一是减少物业员工岗位，提高效率，控物业员工工资。
数据显示，2014年百强物业管理公司人均在管面积同比上升9.9%。万房投资认为，物业公司的核心竞争力就是要有一大批服务经验丰富的员工，机器和机器人不算，也不能增加服务品质。根据万房研究院的调查，物业公司的核心成本是员工成本，员工成本目前有刚性特征。目前的物业行业员工成本已经不能低得再低。
物业公司这么做，简直就是自掘坟墓，这是在挑战业主的忍受底限，埋下矛盾的炸弹。我们看到的物业行业盈利能力提升，是短期现象和短期行为，简单减少物业员工数量，只能带来服务品质下降。
二是物业公司服务外包。
物业公司的核心竞争力是服务，若将服务外包，只是责任推诿。没有高水平的服务，物业公司还叫物业公司吗?这不是皮包公司吗?
举例来说，物业公司的安保服务，一般分为开发商自建和保安公司第三方服务。开发商自建的保安队水准很难保证服务水平，外包给专业的保安公司，费用会大幅上升。所以说，外包只能增加成本。若要控成本，开发商只能找低价的保安公司，这又将造成服务品质下降。
三是智能化。
智能化并不是灵丹妙药。机器能办的事，都不是个事。社区安防智能监控系统，智能停车系统等，可以提升物业管理人员的服务效率，但绝对不能服务满意率。而且，智能化就真的省成本吗?首先是智能化设备也不便宜，其次是物业公司若被炒掉，不菲的智能化设备能被带走且二次使用吗?物业公司舍得一次性投入吗?还有，既然智能化这么贵，这跟控成本岂不是南辕北辙。
二谈收入
物业公司的主营收入——物业费的上升空间有多大?
物业行业依然是受价格管制的行业。一个价格管制的行业怎么可能成为风口!
来看这几份官方文件：
一是《物权法》(中国国家主席令第62号)(由全国人大于2007年3月16日颁布，并于2007年10月1日生效;
二是《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房(2003)130号)(由住房和城乡建设部于2003年6月26日颁布，并于2003年9月1日生效;
三是《物业服务收费明码标价规定》(发改价检(2004)1428号)(由发改委及住房和城乡建设部于2004年7月19日颁布，并于2004年10月1日生效;
四是《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格(2007)2285号)(由发改委及住房和城乡建设部于2007年9月10日颁布，并于2007年10月1日生效;
五是《住宅专项维修资金管理办法》(住房和城乡建设部及财政部令第 165号)(由住房和城乡建设部及财政部于2007年12月4日共同公布，并于2008年2月1日生效;
六是《关于城市停车设施规划建设及管理的指导意见》(建城(2010)74号)(由住房和城乡建设部、公安部及发改委共同颁布，并于 2010年5月19日生效);
七是《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)8号)(由最高人民法院于2009年5月15日颁布，并于2009年10月1日生效。
7部官方行业文件基本上把物业费的上浮空间锁死，物业公司想涨价，从目前看也只是想想。
三看规模
身处房地产行业风口，当下一股歪风偏要往物业行业刮，真是好日子过得太长了。说到规模，物业公司若要上市，必先上规模。
统计数据显示，百强物业管理企业的平均管理面积为1749万平米。也就是说，百强物业管理企业的总计物业管理面积，尚不到全国物业存量面积的10%(全国存量物业的规模超过175亿平米)。若没有开发商的补贴，很多物业公司可能早就倒掉。统计数据也证明这一点，2014年，百强物业企业的营业成本率平均也达到了77.71%。依此推测，在一个不赚钱的行业搞规模扩张，就一定能把物业行业变成厚利吗?
这是一个声名狼藉的行业，狼要进入，只能添乱，也是规模化的最大风险。
四看社区O2O
如果做房地产不赚钱，弄物业上市去赚钱，简直是去找死。而且，物业公司不可能成为社区O2O提供者。
做社区O2O，核心能力依然是专业能力。但事实上，物业公司哪一项都不可能干过垂直平台。举个例子，二手房买卖，物业公司能干过链家、中原吗?二手房买卖这种低门槛的行业，物业公司都无法切放，就别去想什么金融理财服务了。物业大妈给你推荐一款金融产品，你敢买吗?
想上市，物业公司一个普遍的逻辑是，我有用户，足够多，可以成为社区O2O的生态平台。
跨过物业平台，也就一个大拇指的功夫。
举个例子。物业公司不可能做成Uber。
原因很简单：使用Uber的人越多，平台成本越低;这个平台在服务品质上超过出租车;使用Uber的人越来越多，服务越来越有竞争力。
再比如说，我想按摩，直接O2O按摩师打个电话，按摩师上门。也就是说，去物业公司中介化非常容易。如果O2O的家政保洁人员素质很高，业主直接订立更加长期的服务合同，跟物业公司没啥事。有足够多的用户，但不能变成客户，这就是当下物业行业普遍的悲剧。
物业公司要上市，上帝要发笑，大笑四声：一声成本;二声收入;三声规模;四声社区O2O。
