万科物业遭学者泼冷水
现在万科物业雄心勃勃，其中一点是，万科品牌会给并购或合资的物业带来升值，不过，笔者认为，别太天真，这仅仅是茶杯里的升值，并没有大的变化，依据如下。
1、万科品牌自己销售自己的住宅也失灵了，我们以数据为例，万科7月份销售238.5亿元，而8月前25日销售52.25亿元，这难道是万科品牌的雄起吗?很明显，大势不好时，万科自己也难以销售房子。
2、我们再来看一些四线城市、县域住宅，虽然销售最好的万科，但是，整个社区，万科三五百套房子，别的房产商几乎没有一套房产销售，而万科也就十几套或几十套而已。万科品牌有一定的优势，但是，到绝对失灵时，万科也回天无力。
3、万科物业依靠“睿服务”，搭建一个平台，合作物业可以通过该平台促进母公司销售房子，想法是不错，问题是万科自己也难以销售，请问这种促进物业合作机构母公司销售房子除了噱头还有什么?
4、万科一些物业服务的确比较好，但是有必要让一个大老爷们对进进出出的轿车弯大腰吗?这是形式主义。相反，笔者认为，龙湖地产的物业管理晚上用耳麦替换对讲机、晚上穿软绵绵底的鞋套不发出声音，这是对社区居民有效的方法。
5、我们假设现在万科接管的甲物业，每平方米是3万元，接管后，由于整个市场房价下跌，周边房价跌到2万元1平方米，万科接管的甲物业跌到2.2万元1平方米，很明显万科物业比周边高出那么10%，但是，比原来接管时的价格也是大跳水，这不是茶杯里的升值又是什么?
6、万科为了给物业合作机构一个安全感而采取的合作，就是保证保底收入，自己身兼劣势投资者和GP的角色。这意味着万科有可能亏本。如果有同行加剧竞争，万科对物业合作机构的要价会越来越低。
7、万科接管物业，能够使得物业费收缴率达到90%以上，行业收缴物业费率只有7成，但是，一旦楼灾，万科物业因楼价暴跌，缴费率恐怕没有90%以上，说不定到75%也是有可能的。很明显，万科物业没有考虑到8月楼灾这个事件对万科物业模式的冲击。
8、现在国内与万科有直接竞争的就是彩生活，目标是未来5年达到10亿元平方米的管理面积，而万科到2017年的物业管理面积目标是5亿平方米。但是，国内无论是绿城物业、长城物业、金科物业、北大资源物业、紫薇物业、保利物业、均豪物业、万达物业、卓越物业，模式与万科、彩生活并没有大的商业模式差异，仅仅是品牌名称上的区别。如果要想形成与众不同的物业商业模式，笔者可以提供两点，第一点就是，提供打造中国第一快时尚知名中档品牌，供物业居民、入驻企业员工采购消费，第二点就是，提供企业综合创新专家通过系列创新改造企业，然后通过企业领投，让自己管理的物业居民跟投，让自己管理的物业入驻企业员工跟投，这才是力克万科、彩生活物业的模式，如果推出来做广告，那么势必搅局万科物业、彩生活物业，毕竟物业居民、入驻企业员工享受到的东西比万科、彩生活高档得多。如此，物业公司就要与笔者战略提供的物业公司进行合作了，变成万科、彩生活物业模式淘汰了或遇阻了。如果万科物业或彩生活物业捆绑笔者的战略模式，谁拥有变成谁压制对方乃至国内物业同行。
综上所述，笔者认为，万科品牌给物业带来的是相对升值，但是并不能托在楼价整体下跌的趋势，最多比周边物业少损失10%的市值而已，一样会让楼价面临下跌的命运。笔者提供的打造中国第一快时尚中档刚需知名品牌产品武装物业，笔者提供的社区投资项目经企业综合创新专家改造后的高回报率，是吸引居民、入驻企业员工的动力，这是万科物业、彩生活物业模式的克星。所以，笔者认为，万科品牌给物业仅是茶杯里的升值。
作者简介：吴东华，知名经济学家，创新专家，服装战略专家，预测欧美元趋势第一人，经济整合专家，印度经济专家，外贸专家，世界经济专家，前商务部国际经济合作学会经济研究员、前商务部中国企业走出去研究中心顾问。提出解购论淘汰并购论，提出综合创新超越技术创新，抛出第四驾马车，指导过美国大使馆、伦敦ARM、法国ENSAAMA、巴黎O.G.F.D.I、德国《明镜》等国内外数十家机构，网络搜其《成都写字楼创新后净租金超10倍》、《哪3家银行净利润会翻2倍?》、《房地产物业大战如何称霸?》、《P2P公司如何做盈利之王》是创新最好研究。他用系列创新改造企业，利润新增1-4倍。万科2015年7月收入238亿元、8月前25日仅52亿元，吴东华是唯一救活房企专家，唯一促进银行净利新增2倍专家，仅指导3家，满额后再来只能等衰等破产，详见吴东华网易官博。写于2015年9月1日
