公共收益收支物业有义务公示
问:小区公共收益的收入、支出从没有公开,业委会要求物业公司公开,物业公司称业委会没有这个资格,请问应通过何种方式要求物业公司公开这部分收益?
答:我国《物权法》中规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主监督。《物业管理条例》中规定,利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
业主作为小区的主人,业主委员会作为全体业主的代表,当然有权了解小区共用建筑、设施设备的运营、经营情况,有权了解此部分收入的去向和支出情况。从这个概念上说,物业公司有义务对这部分收益向业主委员会进行公示和汇报,支出应当经业主大会和业主委员会同意方可。如物业公司拒绝履行此义务,业主委员会可向物业主管部门投诉反映,由行政机关责令其纠正,或对其进行处罚;也可以依法向人民法院提起诉讼。
问:业主两年多不交物业费,是不是就过了诉讼时效,物业公司起诉追讨物业费,还能得到法院支持吗?
答:我国《民法通则》规定,当事人请求保护民事权利的诉讼时效为两年,从当事人知道或应当知道权利受到侵害时起开始计算。最高人民法院的相关司法解释中规定,当事人未提出诉讼时效抗辩,人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。当事人在一审期间未提出时效抗辩,在二审期间提出的,人民法院不予支持,但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间情形除外。从上述法律和司法解释的规定中可以看出,法院是不能主动适用诉讼时效进行裁判的,也就是从立法和司法这个角度上还是主导以保护债权人权利为出发点的。
在审理物业服务合同纠纷的案件时,我们通常认为,物业服务合同期间是一个合同的整体,每个交费时间的约定是同一合同中对不同时期合同债务的分期履行,只要物业服务合同期间没有届满,我们就认为没有超过诉讼时效。所以,即使业主两年多没有交物业费,只要没有超过合同期限,就不能认为超过了诉讼时效,诉讼时效的起算应从合同期限届满的次日起开始计算。
