小区的公共收益，究竟去哪儿了？
□顾晓昕
小区公共区域产生的停车位收益、物业管理用房收益、电梯轿厢广告收益等小区公共收益，按照《物业管理条例》规定，这笔收益物业本应向全体业主公示，由全体共同所有，或应纳入专项基金。但是在实际中，记者却经常接到市民的反映，称这些公共收益往往是用处不明，或被物业以补贴物业服务费的名义“潜规则”，成了一笔糊涂账，小区的公共收益普遍缺乏有效监管。
收益几何，大多业主不知情
“我们小区每栋楼电梯内都挂着广告，一年四季不间断。但广告收入归谁我还真不清楚，小区里也没见到有关广告收入数额、具体去向等信息的公示。”家住中央华府小区的郭先生对记者说。
记者根据市民的反映，在市区多家住宅小区进行了调查，发现绝大多数居民对小区的这块收益不知情。其中就以电梯广告为例，记者走访了中央华府、明珠皇冠、同科等多家小区，发现基本上每栋高层建筑电梯里都挂有或多或少的商业广告，内容从餐饮、保险、理财、售楼不一而足。
“这一个电梯，除了电梯门，其他三面墙体都挂满了平面广告牌，这一年算下来，广告费应该不少吧，而且小区电梯属于公共空间,买房时我们都交了公摊费，按理说应该是归我们小区业主所有吧，但我们没见到过电梯广告收益，物业也没提过。”家住明珠皇冠小区的周先生说，“我们小区不仅有广告，还有车位的出租，甚至地下公共停车位也被隔成一间一间的小车库进行出售，但是我从来没有见到物业对业主公示过收支和使用情况，收了多少，用在什么地方，全部不清楚。”
公共收益不公布，已成常态
小区的电梯为啥这么受青睐?业内人士刘先生告诉记者，因为强制效果好。业主只要回家就得乘坐电梯，就得有几秒至几十秒的停留时间。电梯轿厢的小空间里，没有其他干扰，广告更容易引起人们注意。“即使你不刻意去看，几个月后，你对自家楼道电梯里的广告多少也会有印象吧?”刘先生说，“有些小区可能一年只有几个月的时间有广告，有的则是全年都有。”刘先生介绍，一般电梯轿厢内三面都有平面广告，3幅到6幅不等，一年下来，每部电梯的租金约在1000元左右，再加上电梯口、楼道、起落杆、宣传栏等其他地方的广告收益，而且，那些名气比较大，高层楼房又比较多的小区，收益会远远超过这个数字。
记者采访中发现，多数物业公司对广告收益的分配避而不谈。部分物业公司工作人员表示，电梯广告费用主要用于补贴物业管理的费用，也用作小区内相关设施的经费。还有物业公司工作人员说，电梯广告费、车位费用中，有一部分用在维修基金里面。某小区的物业工作人员对记者说，电梯广告费用他们是收取了，主要用于补贴物业管理费用，完善业主的物业用房和小区内相关设施的经费。小区的物业费收入不能维持公司日常运转，电梯保养、电梯电费、人员工资等很多开支费用都要拿这些广告费填补。
对此，业主们表示不然：“我们每季度都交物业费、垃圾费、电梯费的，怎么会让物业‘贴钱’维修?”
公共收益，应归全体业主所有
小区的经营性收入到底如何归属?连云港连城律师事务所王浩律师表示：小区的公共收益，是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。常见的小区公共收益包括：公共区域的广告收益，例如电梯轿厢广告、户外广告等;小区公共区域的停车位收益;小区公共区域内租赁的摊位收益;因损坏小区的公共设施进行的赔偿;物业管理用房的收益等。小区公共收益是全体业主共有的，应该用于全体业主，比如小区的建设和维护。
“只要是用业主共有的地方进行经营所得都属于业主共有。电梯属于小区公共设施，产权归全体业主所有。电梯间要经营广告，必须经业主委员会同意，收入也应归全体业主所有。小区的商业用房要看产权归属，若属于开发商，则开发商获得收益;若属于某业主，则业主获得收益。还有小区住宅楼外墙的广告位收益、社区活动收益、临时停车位收益等，都应该属于全体业主共同享有。对于广告收入，可以由业主委员会进行管理，或者业主委员会委托物业管理，收益归全体业主所有，扣除成本支出应给业主平均分配。当然也可以由业主委员会根据情况进行支配。”王浩律师说，根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十六条规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项要由业主共同决定。”另外根据国务院颁布的《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
