万科物业朱保全：感谢花样年把物业带向资本市场
11月20日，CREDIA2015中国房地产投资人会议暨易居沃顿课题成果发布会在深圳蛇口希尔顿南海酒店举办。
万科集团高级副总裁兼物业事业部首席执行官在现场讲到，“要特别感谢去年潘军总带领彩生活走向资本市场的这一步，使得整个物业公司带来了活力，所以这本乱账，实际上会在资本的催生之下，在上市公司的要求之下会尽快地变得好转。”
他还表示，物业还是要听听客户的声音，业主到底是怎么想的呢?业主的第一句话是“物业公司最后一百米的伪装盛宴”，第二句话是“靠免物业费安装的APP，等你物业公司撤出之后这个物业费谁来交呢?”这是两个具体的内容。在接下来这句话“目前物业公司是在甲方缺位的情况下已方的自娱自乐。
以下为实录：
开辟这张报告的时候我得了一个演讲的表，丁祖昱先生给我发了一块iWach，说这主要是看你讲，我刚刚突然看到一条信息，信息上面写，阿里巴巴准备全面架空美团，准备把所有的精力放在口碑网上面。今天上午很多的商家雇佣了一大批保安，开始跟商家要求撤下支付宝，如果你们要用支付宝就不能在美团上搞。越看越高兴，两个互联网公司打架，最后受益者是两方的保安。我们O2O的环境之下，拥有一支线下的运营是多么重要。
开始的时候丁先生找我说这一次要做一个物业的班，我们开始招生，最后终于把人员招齐了，这些人凑齐了以后我作了一个分析蛮有意思的，我们学院里面有两个富二代，三个富一代，四个职业经理。前面两位是两个富二代，一个是浙江新城的公子，一个是浙江祥生的工资。他们的老爹都是做房地产非常成功的人士，最后希望家子集成产业，最后都选择了让家子来做物业，这可能也带来了一种趋势。
梁兵、王乐、金洁雯，我称之为他们的富一代，尤其是王乐在开封做了一个200多万平方米的物业，最后卖不出去了说准备做物业了。几个月的课题组研究过程当中，大家到了万科、去了龙湖，去的浙江的开元，我对课题组有一个要求，我们除了研究物业公司之外，非常重要的一件事情是听客户的声音，所以在走访北京和在深圳的时候，我们专门拜访了这两个地区的业主委员会的代表们。在这个过程当中我们的课题组研究了新三板上市的问题，也专门做了上课，我们也研究了O2O，也请了我们的导师还给我们从基金经理的视角来看O2O跟今天物业公司的关系。
另外我们在研究各个物业公司的时候发现一个命题，今天几乎每一家物业公司都有自己的APPS，现在我说现在做物业的不做移动互联网都不好意思说自己是干物业的。经过几个月的总结和分析，不管哪一家物业公司，最后做出来的APPS竟然都是相同的，卖桶装水、卖大米和卖金融产品。别人今天都问你，你在APPS上面做什么，有没有卖金融产品?以后大家可以非常自豪的，如果智商高于50%基本上都在卖金融产品。
我们课题组在一起的时候又做了一个非常有意思的探讨，做五月的同仁多数受教育的背景不算那么高，今天大家在“风”来的时候，我们自己给自己起了一个名是“猪小二班”，我们试图成为“风口上的猪”，今天大家讲“羊毛出在狗身上，猪买单。”一个干物业的最后把猪想像成谁呢?其实都想像成金融企业。大家都知道金融企业的受教育背景，你拿一个研究生的学历都似乎不太好意思干金融，如果没拿一个沃顿商学院的证书回来怎么好意思在华尔街的中环上班呢。
所以这个时候一个没有受过太多学历背景的这么一个物业企业，今天试图拿着一个学历背景在全世界最高的行列当中，这个似乎听起来是一个特别美好，其实执行几年之后，到底是羊吃了猪，还是猪吃了羊，这本身是一个非常值得警醒的话题。
课题组在这几个月的期间，我们不管是小组的成员还是导师组的成员，我们这里还是有一些成绩在这里跟大家汇报的。比如新城地产王总所做的快递柜，大家都知道速递易，今年顺丰做了一个蜂巢，占有量第二的是新城地产做的快递柜。今年速递易做了一次融资，根据这个融资规模来看，素异地今天的估值达到了150亿，如果我们排名第二，他们说市场排第三的可能会死掉，第二的可能还有机会往前进步，这个学员应该说在课题组研究期间取得非常好的成绩。
另外是我们课题组另外一位成员中奥到家的创始人之一梁兵，非常恭喜他中奥到家在联交所的上市计划，下周三中奥到家将正式在联交所敲钟。研究的过程当中刚好赶上我们导师组成员中国物业管理协会的会长沈先生，两个月前在武汉发布了中国物业管理协会的行业报告，在这里有一些数据跟大家作一些分享，这也是我们整个课题组发布的内容之一。
从2013年到2015年，整个中国的有物业管理的面积已经从145亿上升到了164亿平方米。第二，从业的企业数量，这个数字特别有意思，在两年前从业的数字是7.1万家，而到了2015年这个数字发布的时候，已经达到了10.5万家，他的增长速度是48%。这个行业他的年营业收入在两年前是3前亿，在2015年是3500亿。当然大家说只有3500亿的市场，是不是值得大家这么兴师动众，其实大家知道3500亿仅仅是一个平台，在平台之上衍生出来的服务的可能性，构成了资本市场的一个巨大的商机。从业人数也增加了100万人。
在这个数字的基础之上，课题组也对市场上的公司作了一个分析，从2011—2015年，呈现的一个非常有意思的现象，就是市场集中度在加剧，从TOP10的这些公司目前的增长速度，明显的要比TOP50的速度要快，到了2015年TOP10的市场占有率已经接近了5%，这个比2011年翻了一倍。我相信在2016年，这个进步的速度还会进一步地加快。应该说在2005年，包括万科在内的物业公司，已经开始走出自己原有的封闭市场，在资本市场的催动之下，各个物业公司今天似乎有一种跑马圈地大干快上之势，2016年，包括像中海物业已经上市，大家知道绿城物业目前也已经起动了他的上市计划，我相信资本市场融资以后，这些大的物业公司，应该在2016年会呈现一个进一步的市场集中的过程。
研究的案例之中，这里面除了有龙湖的千龙网，还有开元物业的新三板，课题组专门对我所在的企业万科物业作了一个研究，在2015年的8月份，万科物业发布了一个关于自己的技术的一个报告，接下来大家请看这段视频。(播放万科物业视频)
我特别同意刚才贺总在他的最后关于“社区+互联网”报告中的一个观点，就是当今天我们以社区物业为入口，试图在社区的O2O领域里面做出更多的生意的时候，其实对于一个企业来说，如果都做，将会让他进入一种混乱的思维。所以在我们课题组的研究之中，不管是万科物业也罢，还是我们中奥到家也报，我们都做了一种选择，就是我们把专门做物业管理的这个业务会把他做得更精专，我们会基于O2O的业务会专门开做。
这里面中奥到家自己在过去五年尝试的不成功之后，他们在今年也是在易居的推动之下，他们今年开始已经建立了一个完全股份割离的事业单元来去做社区O2O的业务。
今年既是物业公司匆忙上市的一年，又是物业公司市场化的一年。万科物业今年也市场化了，我们今年外市场的扩张已经达到了过去25年在万科地产内部产生的物业面积的80%，但是在这个市场扩张之中，我们发现作为三级企业的物业公司的财务数据实际上是一本乱账，每每谈并购，每每谈业务对价的时候，你看物业公司的帐本离一家上市公司的规范化的财务运作，实际上差距还是很远。
在今年特别要感谢去年潘军总带领彩生活走向资本市场的这一步，使得整个物业公司带来了活力，所以这本乱账，实际上会在资本的催生之下，在上市公司的要求之下会尽快地变得好转。现在除了新三板以外，在联交所已经有两家公司进行交易，一家公司在下周开始交易。从他们的数字对比来看(PPT)，可以在这里面做一些分析。目前彩生活的项目数是最多的，收费面积也是最大的，但是彩生活的平均收费单价是最低的，中海最是高的，中海每平米的物业费单价是4.79元，所覆盖的城市彩生活是最多的，中海是第二多，中奥到家只有27个，收入中奥到家是21个亿，彩生活是酬金式的原因3.89亿，净利润率中海3.8，中海是21.5。到今天为止有人问我为什么中奥有15%的利润率，我问梁兵，梁兵冲我嘿嘿一笑，没有给肯定的答案。相对来看增长的速度中奥只有8%，非物业收入的占比中奥到家19%，中海只有2.2%。反过来看他的盈利能力，这是中奥每年每平方米有4.48元的单方净利润，彩生活是0.28元，ROE的视角来看中奥接近60%。
这些数据对比之下，我们来看资本市场给到的股价和市盈率是怎样的，目前彩生活的收盘价11月10号是6.94港元，中海是1.73港元，中奥预计价格是1.72元，从市盈率的角度来说彩生活34倍，中奥计划是14—15倍，中海有接近60倍的市盈率。那也就是在物业公司上市之前大家所考虑到的，非物业费的收入以及社区O2O可能在物业公司上产生的增值服务预期，从这三家公司给到的实际市盈率的情况来看，中海作为一个物业管理费单价最高，但是非物业营业收入占比最低的一家公司，是是排名第一。另外从中奥星期三上市，不知道最后开盘的结果怎么样，至少从目前的情况来看，我们易居的学员是可以参与一下我们梁兵同学的交易过程。
这些是从学员的研究以及资本市场的财务数据给出来的结果，当下物业公司痛点是什么呢?我们还是要听听客户的声音，为了聆听客户的声音，我们在北京专门访谈了十余位业主委员会主任，深圳因为业主委员会不像北京那么激烈，我们看这个名称就能够看出来，北京都叫“业主维权专家”，而在深圳叫“业主论坛”。
访谈的过程当中得到以下结论，我们都说“得客户者得天下”，单纯的物业公司的思考之后，我们看业主到底是怎么想的呢?业主的第一句话是“物业公司最后一百米的伪装盛宴”，第二句话是“靠免物业费安装的APP，等你物业公司撤出之后这个物业费谁来交呢?”这是两个具体的内容。在接下来这句话“目前物业公司是在甲方缺位的情况下已方的自娱自乐，大家知道物业管理公司是由物业公司和业主大会签的，但是在今天我们全国的业主大会成立的比例不足100%，所以也就是今天接近30%的所有的物业项目，目前可能只有真正的物业合同，而70%，要么是跟开发商签的前期物业管理合同，要么是处在没有合同的管理状态。
2015年中国信访办发布了数据“新四大信访纠纷”，劳资、医疗、环保、无关。这个盛宴之下，物业管理目前是业主的满意度并不算高的一个行业。头一段有一个论坛上，链家的左辉老总说过一句话也是非常有意思的，他说有哪个行业客户满意度这么低，然后又带来这么大的生意呢?当然这指的是房地产。所以其实时痛点越多，企业的生命机会也就越多。
从业主的视角来看，物业公司压根儿就不应该上市，物业公司的核心能力并不在赚钱，物业公司的核心能力是花钱。一家物业公司在业主的眼中什么是最好的，最好的是收支平衡的物业公司。
今天的业主委员会对物业公司因为不相信、不信任，甚至敌对的态度可以有很多的做法，比如说有共管账号的做法，就是说钱不能存在物业公司那儿，必须欧一个共管的账号。更严重的是财务监管制，你花的每500块钱都要到业主委员会签字。最有甚者叫做“未经甲方同意的，已方禁止跟任何第三方签署服务合同。”这些限制之下，会带来物业公司在未来的经营活动过程当中可能会倍受限制。
我经常说每一场物业公司开盛会的隔壁，都会有一场业主委员会的委员们开一个如何反对物业公司的大会。当然深圳市目前正在做一个新的立法，这个新立法的出台，有可能会对整个物业行业会带来一些巨大的影响，就是将还原物业管理业主自行或者委托他人管理的基本格局。
大家知道物业管理起源于深圳，深圳是给了中国物业管理企业最多机会的一个城市，在这个最好的市场环境下，真诞生了全中国最大的几家物业公司，但是如果这个新立法的出现，将会直接影响这个行业的发展。
一个物业领域里面真正的痛点到底是什么，是卖米、卖油还是卖社区金融?随着中国房地产15年快速蓬勃发展，我们会发现再接下来会出现设施设备老化的情况，今年已经陆续曝出来“电梯吃人”的事件，现在可能是一个18层带电梯的楼逐渐进入大修的阶段，再过几年33层的这批楼宇开始进入电梯大修的阶段，那个时候对整个社会的影响是绝对的。
十年前我们停车位的配比往往是1：0.3或者是1：0.5，即便是在今天的限号限牌的情况下，我们的小区里面也是停车为患，这里面如何找到缺口的弥补，这对于一个物业公司来说，他身上所担负的责任以及可能存在的商机，他才是巨大的。
最后总结下来，物业组我们形成了如下几个观点：
第一个观点，物业要想真正迎接资本市场，要想真正迎接互联网+的大潮，必须要做好基础服务的连接。今天大家通过物业公司来取得生活的便利，还是通过其他的互联网公司取得生活的便利，这个本身是一场竞争，但是只要城市还在，只要集合住宅还在，建筑物的打理、共有产权的打理还在，所以物业管理本身给予客户才是一个刚性的痛点。
第二希望以基础物业管理为链接基础，如何去帮助O2O的公司构建社区生态，这才是物业管理的一个未来发展生态系统的一个方向。
第三，今天物业管理公司在大陆内部发展得好与不好的关键是他能否出海，如果中国的物业管理企业今天所说的互联网+或者是O2O，如果能够在香港或者在美国市场得以验证的话，这才是一个真正可以证明的成功。
最后，大家知道参加“易居·沃顿”多数都是房企转型，我们说房企转型不一定通过物业，大家可以有很多转型的方式。
最后特别感谢我的课题组的同仁们，感谢你们能够跟我的小组的成员共同渡过过去几个月研究的时光，希望未来我们能够共同帮助物业企业在未来的大潮之中，能够在市场上展露头角，最后还是期望我们中奥的梁兵先生在星期三取得一个很好的开盘价格。谢谢大家!
