物业管理混乱局面亟须治理
随着房地产行业的蓬勃发展，物业管理行业随之迅速兴起，但相伴而生的物业管理纠纷也呈现出井喷式的发展态势,已经到了非治理不可的地步。据全国各级消费者协会的数据汇总，物业管理纠纷呈逐年攀升趋势，以2008年的统计为例，第一季度比上年同期增长34.2%，第二季度比上一季度增长36.5%，当年比上年同期增长54.5%(郭有利《物业管理纠纷的现状及思考》)。据由中国产业报协会、新华社《经济参考报》等30多家新闻媒体联合发起、由中国社会调查所提供技术支持的中国首届“霸王现象”认知度调查结果显示，物业管理在公众评选的十大“霸王行业 ”中名列第二,仅次于电信。
其原因固然是多方面的，笔者以为政府部门有法不依、 懒政怠政则是问题的症结所在。如果放任自流，将酿成新的民生危机。当务之急，必须解决好以下几个突出问题:
一、亟待规范物业管理行为，增强服务意识、健全服务功能。
中华人民共和国国务院《物业管理条例》(国务院令第379号)(以下简称《条例》)界定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”然而，居民面对的却是建、管一家的混乱局面。绝大多数小区基本上没有成立业主委员会，开发商既卖房子又办物业公司。这样一来，业主非但无法对物业公司实施监督，物业公司反而堂而皇之地越俎代庖、反客为主——做了主人的主，想怎么来就怎么来。主人倒成了外人砧板上的肉，任人宰割，形成了“我的地盘我坐不了主”的怪现象。如今，《条例》颁布十几年过去了，看看我们的周围，有多少住宅小区落实了《条例》?哪一个小区的物业服务企业是通过业主大会选聘的?至于招投标如何实施等《条例》实施细则等规范性文件这样无利可图的事情，更是无人关注。
在有法不依的情况下，物业公司一味的强调以收费为重点的管理而忽视了最根本的服务功能已是不争的事实，一些物业公司负责人甚至扬言：“业主是上帝的说法是错误的，就是要管理!”认为他们才是上帝，俨然以上帝自居，耀武扬威。据了解，大多数小区为业主提供的服务基本上是：收费、打扫卫生、保安(充其量不过是看门房老头，也有清洁工兼任的)。至于维修水暖管路、电路设备、室内设施等，则要自己想办法，物管处根本就没有技术服务人员。至于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的要求，根本就不是物业公司关心的事情，他们关心的只是做一天和尚撞一天钟，干到哪天算哪天。甚至连楼顶挑檐往下掉装饰块这样危及人身安全的事情都视而不见，听而不闻，不采取任何防范措施。遇到纠纷，业主往往是弱者，开发商的代理人——物业公司则永远是赢家。
二、亟待改善小区安全保卫设施设备，以确保居民人身财产安全。
《条例》第三十六条规定“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据《条例》规定， 物业公司对小区的服务包括安全、环境卫生、公共设施维护等内容，业主所交物业费也主要用于此，保护业主人身和财产安全是物业管理的重中之重。而在现实生活中，物业公司对小区的安保仅仅限于门房值守(多为老人)，没有例行巡逻、没有来访人员登记，监控探头仅限于电梯井。如此，物业公司如何对小区居民的人身、财产安全保障负责?一旦发生失盗案件，业主往往投诉无门，物业公司则敷衍塞责，把责任一股脑儿推给业主，声称：“我们无法做到对每户业主负责，不是为你一家服务的……”等等，等等。试问，没有一家一户的安全何来小区安全?有关部门应就此制订一个标准，对物业管理中必须具备的服务规范、安全防范设施以及保安应具备的条件等等事项作出明确规定。
三、政府部门或单位自建的经济适用住房小区物业管理的随意性行为同样不容忽视。
这类小区的物业管理，同样不是通过业主大会及其委员会民主决策选聘物业管理公司，而是由这些部门或单位的行政负责人与承建商一纸协议来替代。政府部门(单位)协议来的物业公司更是有恃无恐，只对少数几个“头儿”负责，广大的居民往往成了被“遗忘的角落”。更有甚者，有的物业公司还把法定属于业主共有的小区院落建成了收费的停车场，不但对外营业，业主也无一例外的必须乖乖缴纳停车费。《条例》第五十条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”也就是说包括小区院落在内的“公共建筑和共用设施”为全体业主所有，只有业主大会才有处置权，任何人都无权处理。即使改变用途，也应具备两个要素：一是必须经业主大会讨论同意，二是其收益也应归全体业主所有，否则，就构成违法。政府部门(单位)这种几近于利益交换为前提的暗箱操作行为既违法又为党纪政纪所不容，必须依法予以纠正。
四、人大应对《物业管理条例》执行情况进行一次专项检查， 坚决纠正物业管理中的违法行为和行政部门的不作为行为。
《条例》第三条规定，“业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业”，第八条规定，“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。” 《条例》第五十七条规定“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”
目前的情况是，绝大多数小区没有业主委员会，有的也是形同虚设，绝大多数居民并不了解《条例》，有的压根儿就不知道有这么个文件。据兰州大学组织的一项调查显示，兰州市民对《条例》不太熟悉的占49.02%，完全不熟悉的占4.23%。在这种情况下，物业管理纠纷问题层出不穷就不难理解了。为此，提出如下建议：一是人大应组织对《条例》执行情况的专项检查，坚决纠正有令不行、有禁不止的行为;二是有关部门应组织对《条例》进行大张旗鼓的宣传活动，使之家喻户晓、人人皆知，以利于业主依法维护合法权益;三是《条例》颁布已有12年之久，不能停留于浅层次的宣传和一般性号召上，应有个落实的时间表，预期落实不到位的应追究当地政府责任;四是对所有物业服务企业进行一次彻底的清理,包括:资质、服务合同、服务行为等，废除非法服务协议，坚决取缔非法活动;五是严肃追究房地产行政主管部门不作为的责任。《条例》明确规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。《条例》迟迟得不到落实，进而造成物业管理的混乱局面，与房地产行政主管部门有令不行、 懒政怠政、为官不为不无关系，可以说难辞其咎，理应追究相应责任。
总之，政府如果对此不能有所作为的话，终将酿成新的民生危机，必须未雨绸缪。
(作者为甘肃省质监局直属机关党委专职副书记)
