物业管理重心下沉到底 基层街道抓手动力更足
当前，物业管理工作已经成为社会治理、为民服务的一项重中之重任务。街道办事处(镇政府)处于前沿位置，掌握一线情况，与小区业主之间的时空距离最短，发挥其基础作用既是职责所在，也是现实需要。《南京市住宅物业管理条例(草案征求意见稿)》明确了街道、社区应尽的职责和法律地位，使得基层对业主、业委会、物业公司的指导更直接，为第一时间解决住宅小区内部的矛盾纠纷提供了有力的抓手，很有操作性。
抓手一：街道对业主自治的指导和监督参与度更高。征求意见稿提出，街道在业主自治方面要有所作为，特别是业主大会筹备时、业主大会和业主委员会运作中、业主委员会换届时，都要担负起相应职责。例如，在如何化解业委会换届不畅等矛盾方面，征求意见稿明确了街道介入的时机，规定业委会应当自换届改选小组成立之日起10日内，将属于业主大会所有的财物移交街道办事处代为保管。这样的制度安排，有利于业委会平稳过渡。
抓手二：街道前期物业管理的职责更加明晰。物业项目前期管理的好坏，对小区后续管理有着直接影响。以往街道在这一块缺乏抓手，此次征求意见稿提出，物业服务企业承接物业前，应当与建设单位共同进行检查和验收，并邀请所在地的区物业行政主管部门、街道办事处参加。这使街道能够提前介入，积极指导，加大督促整改力度，确保前期物业管理规范运行，为后续管理服务打下扎实基础。
抓手三：街道对物业服务企业的监管得到加强。以往街道对物业服务企业的监管制约手段很少，客观上也造成物业服务企业对社区建设等方面的配合度不高。征求意见稿明确街道、社区应当协助开展物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作，从而使街道对物业服务企业和项目负责人的监督检查得到加强，对保证物业服务质量起到很大促进作用。
抓手四：建立健全的街道物业管理矛盾投诉调解机制。征求意见稿要求街道办事处建立联席会议制度，协调处理相关突出问题。这为街道对辖区内物业管理活动开展指导、协助和监督提供了多方协调、共同解决的平台，对化解矛盾、维护业主合法权益、监督物业企业管理服务等提供了有效手段。
征求意见稿突出了街道、社区管理的重要性，使该立法更具操作性。此外，还有可以完善的地方，比如第三方评估机构组成方面，建议吸纳街道参与;业委会备案方面，建议凭街道书面备案证明到区民政部门备案;物管项目招投标方面，建议属地街道出具初审意见后，方可参与前期物业管理招投标等。 倪忠生
(作者为市人大代表，江宁区东山街道党工委书记)
