物管条例修改应坚持居民自治原则
论圳
肖俊(学者)
据媒体报道，随着物业管理价格放开，最低工资标准上调，物业管理条例内容陈旧、规范性不足，使得2015年深圳的物业纠纷成为与劳资、医患、环保同样的信访高发领域。不少专业人士呼吁启动深圳物业条例修改，以规范业主、物业公司、开发商和政府之间的关系，减少纠纷、构建和谐社区。
从城市治理角度看，随着住宅社区的逐步成形，业主出于对自己所有物权及对住宅社区公共物品的保护，曾经与开发商和物业公司形成比较紧张的关系，甚至成为影响社会稳定的一个重要因素。自2007年国家颁布《物权法》和《物业管理条例》之后，业主与开发商、物业公司之间的关系逐步趋于缓和。但是由于公共面积的产权规定不明晰，业主大会和业委会的法人资格缺位，以及实际业主大会投票表决方式的异议，业主、政府、开发商和物业公司之间的关系依然不太和谐。
在有关物业条例修改的意见中，有两点是需要引起高度重视的。一是政府的角色定位，政府的确不适宜直接介入业委会选举，也不宜派工作人员进入业委会名单。政府应将工作内容和角色定位为规则制定者和裁判员，制定更合理的制度规范业委会选举。二是约束和规范开发商的行为，禁止开发商和物业公司干预插手业委会选举的行为，杜绝开发商占有业主应有的公共面积产权，特别是停车位、架空层，国土与住建部门不仅需要制定更严格的格式合同保护业主权益，而且也应及时干预和约束开发商的侵权行为。
其实，在现实的社区自治中业主大会与业委会之间缺乏制衡的关系也往往成为很多社区麻烦事的源头。如报道中提到物业价格放开后，梅林一村等不少社区的居民彻夜排队预交停车费。居民之所以这么做，是因为业委会没有发挥作用，没有及时与物业公司进行正式协商，未能以谈判的方式约束物业公司的行为。而业委会未能发挥作用，根本还是业主大会未能与业委会之间形成制衡关系，居民缺乏发起业委会临时会议的能力，对居民而言缺乏制度激励。
在《深圳特区物业管理条例》第二章第十一条中规定有三种情形之一即可要求召集业主大会临时会议，三种情形分别是：1.百分之二十以上业主;2.发生重大紧急事件需要处理的;3.本条例和业主大会议事规则规定的其他情形。这三条规定中第一条属于业主可以行使的权利，但是“百分之二十业主”这个要求不太符合议事的程序合理性。合理的程序应当是以代表制为基础，若有较为重要的动议，居民向业委会成员提出议事要求，业委会成员向业委会提出召开临时会议的动议，业委会根据规则召开临时会议、进行讨论、表决，如涉及全体业主利益的事项则交由业主大会表决。动议事项与讨论过程都应及时向居民公布。居民与业委会成员是事实上的选举关系，若该成员不履职，则可以依条例提出罢免。笔者认为，以制度来保障居民参与权、激励居民的公共责任意识是条例修改时应予以特别重视的内容，是社区能否实现自治的核心。
社区自治的关键是制定规则，提出修改现行条例的目的是弥补条例的漏洞，构建和谐社区关系。一直以来政府对社区自治缺乏信心，直接干预过多，不利于居民提升的公共责任意识和参与精神。而现行条例中存在的诸多模糊和缺漏，也使社区自治难以实现。社区在共同体构建的过程中并非排斥政府的作用，社区往往需要依靠政府的力量来阻止开发商和物管对居民的侵权。深圳仅有不到三分之一的小区成立了业委会，而其中又有不少业委会不过是摆设，可见当前的规则的确不能很好地激发居民参与社区自治的积极性，的确走到需要进行修改的十字路口了。
