“物业众筹”将催化合伙人蝶变上市
长江商报消息 湖北福星股份CEO接受本报专访:物业将摆脱“看房人”角色，兴起免费模式
□本报记者 杨玲玲 发自武汉
当物业遇上众筹，会迸发出怎样的火花?在湖北福星科技股份有限公司(福星股份：000926.SZ，下称“福星股份”)CEO、福星智慧家董事长胡朔商看来，“物业众筹”将当仁不让地成为房地产市场新宠。
“房地产市场正在接近行业‘天花板’，而物业行业还是一片蓝海。”日前，胡朔商在接受长江商报记者独家专访时表示，单一的物业企业规模都非常小，难以形成规模和有效的价值量。物业资源众筹，能够有效地形成规模，迅速做大做强。而众筹标的的企业，将由传统服务业升级为现代服务业，然后升级为互联网平台企业，最后升级为上市企业。
不仅如此，据长江商报记者了解，2020年中国将成为全球规模最大的存量房市场，而随着互联网环境下各种消费热点的形成，物业服务将迎来转型升级的重要“时间窗”。
那么，站在转型风口的物业企业如何统筹协调好服务、社区、资本三者关系?胡朔商在接受长江商报采访时道出了他独到的见解。
众筹模式实现免费品牌共享
2014年，在“互联网+”背景下，社区商业搭乘O2O快车高速发展，曾经不赚钱，甚至亏损的物业行业开始“受宠”。
业内人士称，当前物业管理行业中两大不同的扩张策略：一是第三方物业管理公司，正通过并购和全委的方式大规模“吃掉”中小物业公司;另一种是隶属于开发商物业公司，它并不希望被同行当成“狼”，而是主张通过联盟的方式实现“共享”。
“福星智慧家的物业资源众筹模式与服务输出模式相比，在主体关系上，以产权为纽带，紧密合作，有共同的利益基础与利益目标;在合作成本上，无需付费购买，而是免费提供众筹资源平台，免费品牌共享，免费提供管理人服务;在发展的可持续性上，众筹模式是可持续的、更是跨越式的联合发展，而服务输出模式本质上是品牌侵入，后期有被替代的风险。”胡朔商分析道。
“与并购模式相比，我们的物业资源众筹模式是联姻与合作，实现资源共享，价值共生和未来共赢。”胡朔商表示，“并购模式是一次性的买卖关系，短期价值变现，中长期价值完全丧失，行业与企业发展的良好预期增值收益永久放弃。”
福星智慧家物业资源众筹计划推出后，一呼百应，在短短一个多月内，纳入众筹平台的物业服务面积达6000万平方米，服务人群180万人。“开场秀”为公司2020年实现物业服务面积达10亿平方米，服务人群3000万人的目标打下坚实基础。胡朔商对记者说，“希望更多的物业公司能够加入我们的平台，将这份事业做大做强。”
2016年底物业企业或面临退潮
“物业行业的整体环境，目前比较浮躁。”采访中，胡朔商提到，目前的物业行业极其分散，生存空间越来越小，市场竞争进入白热化阶段。“虽然在‘互联网+’和O2O的风潮下，物业行业正处于市场风口之上，许多行业巨头都在跑马圈地，许多中小物业服务企业也都‘待价而沽’，但潮水终究是要退去的，最迟2016年下半年市场就会逐步退潮，而那些没有形成核心竞争力的物业服务企业终究还是会被市场淘汰。”
现在，整个物业服务行业的标准还不统一。不同业态、不同区域之间的服务标准均有所差异，同时整个物业服务行业还处于传统的物业服务阶段，企业扮演着 “看房人”角色，客户满意度不高。
传统服务型行业是典型的劳动密集型产业，核心资产是“人”，其核心的负担也是“人”。胡朔商提出，“我们预计未来无论物价是否上涨，随着人力成本的刚性上升，传统的物业服务企业负担也会越来越重，只能依靠财务税务两套账、侵占公共收益、降低服务品质等非正常方式生存。”
胡朔商表示，未来免费模式可能在物业行业兴起，尤其是中小物业服务企业所服务的中低端楼盘更是首当其冲。此外，单一的物业企业规模都比较小，发展也较为艰难。福星智慧家希望通过物业资源众筹的方式形成规模，为企业解决估值难、上市贵的问题。
日前，武汉市物业管理协会会长张毅提出，未来物业企业必须统筹协调好服务、社区、资本三者的关系。胡朔商对此有他独到的见解。“互联网+”时代下，物业行业的价值被社会重新发现，迎来了发展的新时机。未来物业企业将借助资本市场的力量，不断提升基础物业O2O服务质量，增强与客户之间的黏连度，推动智慧社区治理创新工作。而智慧城市、智慧社区的建设反过来要求必须做好物业服务，助推和谐幸福社区的建设。
2015年11月22日，国务院办公厅印发《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级指导意见》，这是我国推动生活性服务业发展的第一个全面、系统的政策性文件。
物业众筹成就合伙人三次蝶变
“一般意义的众筹，是成就第三方的事业，而物业资源众筹，是成就全体众筹合伙人，使之成为全体众筹合伙人自己的事业。”胡朔商告诉记者，福星智慧家搭建起全球首家物业资源众筹平台，其特点是去中间化和平台规模化。众筹标的企业也将获得三次蝶变升级。“将由传统服务业升级为现代服务业，然后升级为互联网平台企业，最后升级为上市企业。”
胡朔商称，互联网精髓直接体现是去中间环节，众筹合伙人的资源从投入到退出，全过程享有各个增值环节带来的全部增值收益。以互联网思维搭建平台，集聚规模打造一个规模庞大的资源平台，在平台中实现资源的优化配置，充分挖掘物业资源的价值，实现平台价值的最大化。
物业资源众筹模式以及众筹合伙人制度，能够人尽其才，而福星智慧家物业资源众筹的核心优势，是通过资本市场进行资产证券化运作、区域聚焦的战略规划以及资本市场与物业市场的良性互动和相互促进，最终帮助参与众筹的合作伙伴，短期基础服务收益得到大幅提升，长期更是为合作伙伴提供分享证券化收益的平台。
从通往资本市场的通道来看，将借助A股上市平台，解决标的股权上市贵的问题，而新三板上市，只是股权挂牌，其融资功能与主板A股相比，还是有差异;赴香港上市，主要是上市成本较高，估值也未必比A股主板有优势。
“从筹划到正式成立物业资源众筹平台，加起来不到半年时间，这其中包括研究物业众筹商业模式、搭建物业众筹平台，组织架构搭建、规章制度设立、管理团队组建、互联网和IT专业人才扩充等相关工作。对于我来说，这是我工作以来最忙碌的一段时间，也是最有意义和感动的。”胡朔商欣慰道，“互联网是没有边界的，是追求快速响应高速发展的，我相信在资源共享、价值共生、未来共赢的企业理念下，福星智慧家能够成为行业的领军者。”
2015年房地产大事记
2015，这是最好的一年，也是最坏的一年，房地产政策频出，市场风云变幻，每一次的重大变革都给予我们奋力前行的力量和理由。
1.一年内央行5次降息4次降准
2015年以来，货币流动性持续释放，5次降息4次降准，是金融政策利好楼市的最为直接的表现。连续5次降息，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%，调整幅度达1.25个百分点。直接利好购房者月供下降、利息直减”信贷成本已降至最低。同时，降准增加资金流动性，降息大大降低房企的融资成本，有利于提振开发企业房地产开发投资的信心。
2.部门联合发布“3·30新政”
3月30日，中央发布三大房地产政策：1.对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%;2.使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%;3.个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
3.房地产税划归地方
12月8日，房地产税划归地方。作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。
4.国务院公布《居住证暂行条例》
12月12日，国务院公布《居住证暂行条例》，该条例于2016年1月1日起施行。《居住证暂行条例》规定，居住证持有人在居住地依法享受劳动就业，参加社会保险，缴存、提取和使用住房公积金的权利。同时还为居住证持有人列出了六大基本公共服务和七项便利。
5.三部委松绑“限外令”外资购房套数不受限
8月27日，住建部、商务部、发改委、央行、工商总局和外汇局等六部门联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，通知称境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)，以及在中国境内工作、学习的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。
虽然在“互联网+”和O2O的风潮下，物业行业正处于市场风口之上，许多行业巨头都在跑马圈地，许多中小物业服务企业也都“待价而沽”，但潮水终究是要退去的，最迟2016年下半年市场就会逐步退潮，而那些没有形成核心竞争力的物业服务企业终究还是会被市场淘汰。
——湖北福星科技股份有限公司CEO、福星智慧家董事长胡朔商
