物业管理，驴要走磨也得转
物业管理关乎千家万户。实际生活中，业主以服务质量差为由欠缴物业费，物业费收缴率低又导致服务质量差的，比比皆是，成为业主、物业公司、基层政府三方均不满意的民生痛点。物管运转失灵，究竟是驴不走还是磨不转?昨日南京市十五届人大四次会议表决通过《住宅物业管理条例》(下文简称《条例》)，明确界定相关各方的权利义务，做出了破冰意义的立法尝试。
第三方征信：业主拒缴物业费计入信用档案“因为收费和服务问题，物业管理拧巴成了‘死结’，很重要的原因是各方主体之间缺乏信任，违法成本低。”南京房管部门有关负责人介绍说，《条例》解开这个死结的一记“重拳”，是建立第三方征信制度，物管企业、物管负责人如果发生失信行为，业主拒缴物业费，将被分别计入企业和个人信用档案。
对物管企业来说，信用评级影响到物管招投标;对业主来说，个人信用档案将对工作和生活产生重大影响。是不是“太狠”了?有关部门解释说，物业管理是以合同为基础的契约行为，如果你不交费而人家交了，其实是“坐享”了别人的利益，就是一种失信行为;如果大家“跟风”，你不交我也不交，物业管理就走进了“死胡同”。南京立法的突破口，先从主要矛盾着手，提高物管双方尤其是业主的违约成本，力图让“驴先走起来”。
江宁区法院院长史兆祥介绍，他们每年受理物管案件2500起，业主拒缴物管费，大约有物管服务差、房屋维修问题、小区管理混乱、家中被盗、承租人不交、嫌物业费高等8类情形，其中80%可以调解，最后判决的不到20%。“利剑可以高悬，处置宜当审慎，我建议物管公司在起诉业主前，先走调解仲裁，经过司法、仲裁判决仍不履行的，再录入个人信用档案。”
第三方评估：物管企业未能履约将“下岗”
业主拒缴物业费，有的是故意不交，有的确因物管服务质量纠纷诱发，业委会理应站出来为业主维权。可多位基层人大代表反映，每当此时业委会“立场”发生问题、损害业主利益的，屡见不鲜，原因有的是业委会综合能力不够，有的是物管企业施与了业委会负责人小恩小惠。
“物业管理要良性运转，离不开业委会这个‘第三方’。”南京市九三学社副主委徐祥就业委会调查发现，有的物管企业免收业委会负责人物业费和停车费，结果“三方”变成了“两方”，业委会站在物管企业这方说话了。市人大代表徐邦华介绍，小区的公共收益部分，如公共车位、广告位出租、有的还有会所、幼儿园收入，属于全体业主所有，本可抵减物业费，但由于业委会监督不力，有的甚至从中捞取利益，往往成了一笔“糊涂账”。
因此《条例》明确规定，未缴纳物业费、公摊水电费、停车费的业主，不得担任业委会成员;建立公开、透明的财务监督制度，物业公共收益、专项维修基金和业委会工作经费定期公示、充分披露，保障业主的知情权。
服务质量纠纷是物业管理的矛盾焦点，由于业主与企业所处地位不同，公说公有理、婆说婆有理，往往难以调和。《条例》引入独立、公正的第三方评估机构，对物管企业的履约情况进行评估，结果向全体业主公告。如果评估不符标准的，可以按合同约定更换物业企业，或者责令整改，逾期不整改的，录入其信用档案向社会公示，通过严厉的倒逼机制让这“磨”转起来。“如果业委会没有尽责、能力不够，业主可以借力社会组织，聘请‘独立第三方’维护自己的权益。”江宁住建局副书记徐静说。
第三方起草：小区内无照经营城管也要管了
物业收费的矛盾可以仲裁、起诉，可小区日常管理的纠纷，比如违章搭建、乱设摊点、宠物扰民等，物业企业或是“驳不开面子”管理，或是欠缺执法手段，往往处置不力。职能部门又大多不愿进入小区执法，导致问题越积越多，居民反响强烈。《条例》建立投诉登记受理制度，对涉及小区公共利益的投诉，相关部门必须以书面形式及时答复。
“立法调研中我们了解到，住宅小区的日常管理主要涉及12个部门之多，由于种种原因有些部门不愿意进小区执法，如今要求按照各自职责承担管理职能。”市人大有关负责人介绍，这样的转变缘于“第三方”立法的作用。过去地方立法往往由部门主导法规起草，不可避免地带有一定的部门利益倾向：一是揽权推责，对部门权力规定得比较具体，对应承担的责任写得比较“原则”;二是重管理轻服务。而此次物管条例立法由人大主导，面向全国招标中立专业的第三方起草，发挥专家学者和第三方机构立场作用，充分调研、召开各类座谈会28场，在制度设计中平衡各方利益，这就打破了部门立法的利益色彩。让立法更具公信力。
具体看条款，小区日常管理涉及的各政府部门，都要承担各自职责，“谁家的孩子谁抱走”：城管部门负责违建、无照经营、占毁绿地，以及焚烧垃圾、树叶等废弃物的监督检查，公安机关对消防、监控安防、养犬等负有监督管理的职责，物价监督物管收费，物管区域划分、住宅加装电梯，规划部门也要负责备案……市人大代表、江宁民警王青说，今后小区治安也要和物管协同管起来。 本报记者 顾巍钟
