黄友健：业主不投票 “视作同意”引发的思考
业主大会的表决规则长期以来就备受关注和争议。议事规则中，常常因为大量业主的缺席，遭遇业主同意人数“二分之一”、 “三分之二”这一 “硬规定”带来的尴尬，无法正常议事，导致大量需要业主大会表决的事项因此搁浅，房屋需要大修的无法实施，急需出台的规定难以落实等等。
六成业主不常住
投票权不达标业委会成立成难题
某小区是别墅和小高层混合小区，在2005年开盘时，开发商大手笔的宣传引起海内外人士热捧。但随后，豪宅的价格、非豪宅的小区品质引起了业主们的普遍不满，不断出现的问题，使业主们越来越意识到成立业委会的重要性和紧迫性。
2008年初，该小区首届业主大会召开并终于选举产生了业委会，但在办备案时却碰到了难题。有关部门经了解后认为：与会业主投票权未达到规定的专有建筑面积和人数的“双过半”，理由是，不能将选票简单的投入业主信箱即认为业主已经获得票权，因此本次选举无效。原来，该小区看上去房屋空置率不高，居住的人不少，但大多数是租住的房客，而业主四成是境内外的投资客。当初召开业主大会选举业委会时，按照书面等额形式，即将选举票投入业主信箱，并约定，选举票投入业主信箱，业主不投票即视作同意。
投票表决物业费调整
“视作同意”票过多惹争议
某小区部分业主向有关部门反映，小区物业管理中心贴出通告，将原先每平方米每月2.50元的物业管理费调高至3元。小区物业管理中心表示，他们这是执行该小区已通过的业主大会确定的管理费收费标准。该小区小区业委会今年初发出《业委会公告》，称经业委会会同居委、业主代表、楼组长公开计票，收到277票，符合法定的投票率，其中表示同意的超过业主总数的三分之二(其中未投票的206票视作同意)，物业管理费调整为每月每平方米3元。
为此，小区许多业主对此表示异议，联名致函有关部门反映。有关部门以书面形式答复：“目前小区物业费维持原状。”并强调若要调整物业管理费，必须严格按照有关规定程序操作。业主得知这个答复后奔走相告。小区物业为此也发了紧急通告，称“鉴于上述情况，本中心决定暂缓执行新标准，待有关方近期充分沟通后再予执行。”
差额选举业委会
“视作同意”引混乱
某小区有业主票权500票，业委会换届选举时，决定业委会成员的产生采用差额选举的办法即9名候选人选出7个委员，并按照业主大会议事规则的规定，选票发至业主信箱后，业主在规定时间内不投票“视作同意”。投票结果：收到选举有效票为200票，被“视作参与” 的票为200票。从参与数来说，已经达到法定的人数。但在统计业委会选票时，大家发现了问题。因为，选举是采用差额选举的办法，那么“视作同意”的，是同意选举那7为呢?好不容易开始的一场选举，由于考虑不周泡了汤。
类似的还有一个小区，业委会在对小区机动车停车办法进行书面形式表决时，由于拟定了供业主表决中有二套方案，而实际参与投票的人不足一半，而可视作参与的票权，因为是二套方案，故“视作同意”显然不能作数。
“过半”要成双
表决成难题
某小区由于机动车剧增，停车位紧缺，矛盾凸显，而小区的网球场使用率极低。业委会经听取各方意见后，拟错时开放网球场以缓解紧张的停车之难。由于业主对此做法意见相左，业委会决定通过书面形式进行表决。表决结果出乎人们的预料，同意与反对业委会提议的两种意见不差上下，同意的人数占51%，面积却占49 % 。持反对意见的人数占49 %，面积却占51 %，经了解，因为面积较大的业主大多数购买了地下车位。为此，小区争议四起，有人说以人数为主，有人说，按照规定要专有面积和总人数双过半才有效。经有关部门确认，议案因没有双过半而无效。
以上由于业主不投票视作同意，引发社会各界看法各异。
有人大代表提出 “能否设定一个详细的地址和通信方式，如果业主没有及时将意见送达告知的地址，就视业主已经同意，或者同意其他大多数业主意见了。否则人数不到，法规等于虚设，业主代表大会的决议还是无法通过，也许会也开不成。”
有的人大代表则认为 “现行的规定模糊了很重要的一点——不投票的视作同意，这已经成为物业管理中的一个约定俗成，但其实并不合法。有些小区少数人提出一个意见，大多数情况下都能通过，为什么?就是因为大多数业主没投票。因此该代表建议，如果业主没有投票，至少是视作与大多数业主的意见相同，而不是简单视作同意。
《上海市住宅物业管理规定》， “业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。从以上案例中我们可以看出，业主大会通过有关议案要严格符合以上的规定并非易事，实践中，这一决议表决方式运行难度颇大。
首先，住宅小区往往不具有召开业主大会的硬件设施。目前，各住宅小区住户数多少不一，多的几千户，少的百来户。各住宅小区虽然备物业管理用房，但一般只能容纳几十人。这样，当住户比较多时，只能通过另行租用会场来召开业主大会。随之而来的问题是：谁为会场租金买单?理论上，召开业主大会的费用应由全体业主承担，但《物业管理条例》等法规规章并未作出明确规定。同时，在我国，物业管理制度刚刚起步，业主的法律意识普遍比较淡薄，在这种情况下，如何说服业主到远离住宅小区的地方参加业主大会?这恐怕也是必须面对的问题。
其次，即能使召开业主大会，业主的出席率也很难达到法定要求。这是因为，业主的工作时间不统一，或白班或夜班或中班，业主大会筹备组或业主委员会很难确定一个令大部分业主都满意的时间。即使把会议安排在晚上、甚至是周末的晚上，也总有一部分业主因客观原因而无法到会。虽然，法律确立了委托投票制度，但业主之间的生疏关系使得委托投票难以运作。据调查，在实践中，最令业主委员会头痛的就是“主持召开业主大会时，与会人数经常低于法定人数”。可以说，业主出席率低已经成为困扰业主大会的顽疾。
最后，“书面征求意见的形式”运作成了目前绝大多数小区的运行模式。笔者曾经参与住宅小区书面形式召开业主大会的工作，在这一过程中，业委会人员把“征求意见表”放入业主的信箱，但有相当一部分业主视之为废纸，根本不予理睬。小区业委会因人员少和时间紧，曾委托物业服务企业的工作人员上门送达，部分业主担心物业服务企业的工作人员可能会对业主进行诱导，最终引发了业主和业主之间的猜疑与不信任。无奈，居委会委托楼组长志愿者亲自到业主家征求意见，但要么是吃闭门羹，要么是居住者表示自己不是业主，如果真正做到征求每个业主的意见，那么业主大会可能时间势必很长，因为有一部分业主可能常年在外地，有部分上门没人，在这种情况下，业主大会的书面形式的会议完成就较困难多多。
为了优化业主对物业的自治管理模式，加强业主大会的工作，政府历年来出台了不少相关的规章和指导性意见。
首先在书面形式行使业主表决权方式上做了具体的规定
《上海市住宅物业管理规定》修正案第十一条：业主应当直接或者通过建设单位、物业服务企业向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
上海市《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》：完善业主大会会议表决票的送达方式，小区业主参与业主大会是行使权利、履行义务的主要途径。业主大会会议采用书面征求意见形式的，选票、表决票主要采取当面领取或送达的方式，并由业主签收。 如确需采取按照业主提供的联系地址、通讯方式发送，或者投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内的方式送达的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会的工作人员证明，并在物业管理区域内公告送达情况。
上海市《业主大会议事规则(示范文本)》第十条 ：(业主大会表决形式)可采用(一)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。(二)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。(三)通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。(四)传真。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为(同意)(注：作为解决参与人数达不到规定而业主大会可以自行约定的选项，但这约定本身需要经全体业主“双过半”表决通过)。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。第十一条 业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决票送达的业主计算。
其次政府加强了对业主大会的指导和监督
《上海市住宅物业管理规定》修正案：召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管办事处、居民委员会或者村民委员会，邀请房管办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管办事处、居民委员会或者村民委员会的意见、建议。
《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》：街道办事处(乡镇政府)要高度重视业主委员会规范化建设工作。要参照指导和支持居民委员会建设的工作要求，将其作为社区管理和社区建设的重要内容;落实部门和专人负责对业主委员会组建、换届改选和日常运作进行指导;定期召开住宅小区综合管理联席会议，协调各方，帮助业主提高自我管理能力;将物业管理矛盾纠纷调解纳入人民调解委员会工作范围，对居民委员会的工作予以支持、指导和考核。
房屋管理部门要完善业主委员会备案制度和业主委员会委员变更规范;完善业主大会选聘和解聘物业管理企业的操作程序，将业主大会另聘物业服务企业纳入统一的招投标平台管理;完善维修资金审价、审核、审计制度，规范资金使用的操作程序。要加强基层房管办事机构的建设，配强配全人员，切实履行指导和服务职责。要加强对专项维修资金和公共收益收支、物业管理重大事项实施等日常运作情况的监督检查。要培育和引入专业中介机构为业主委员会和业主提供专业化服务。
居民委员会要切实担负起对业主委员会的指导监督职责，业主委员会筹备组或换届改选小组不依法履行职责，经街道办事处(乡镇政府)、房屋管理部门责令其限期改正后仍未履行的，居民委员会可以牵头组织业主重新组建筹备组或者换届改选小组。
召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管办事处、居民委员会或者村民委员会，邀请房管办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管办事处、居民委员会或者村民委员会的意见、建议。
再次，在以上相关规定和指导意见的引导下，在各级政府的重视下，上海的各区都在积极开展业主大会的运作方面，积极探索，大胆实践取得了许多很好的经验。如凉城新村街道揭牌成立，由法律工作者、物业指导师、老社区工作者和专业社工组成的虹口区新家园建设与合作事务所，在凉城各住宅小区承担业委会组建运作、改选，参与协调缓解业委会、物业企业等各方在物业管理中发生的具有群体性的突出矛盾。这种以政府购买服务的形式，这对于探索协调解决日益突出的物业管理中的各种矛盾提供了有益的尝试。上海浦东新区一个街道，开展党建引领基层业主大会的民主自治管理，居民区党总支加强与物业公司和业委会的分工协作，群策群力，齐抓共管，明确职责，密切合作，被居民们笑称为“三驾马车”。每逢遇到小区建设的重大事宜需要全体业主表决前，“三驾马车”事先做好可行性分析，召开业主代表。楼组长、党员会议广泛征求意见，完善方案后提交全体业主书面形式表决。为了提高参与度，“三驾马车”手中的业主信息共享，发动业主代表、楼组长、志愿者等通过张贴公告、电话联系、发函，上门告知等形式，确保业主表决的参与度，并有两人以上对表决票的发放结果及时统计，对已经收到票未投票的，分别在楼道贴出送达公告，在规定时间依然不作表态的，将其视为“同意”业委会的议案。由于工作充分、细致，业主不投票 “视作同意”，不再引起是非。原标题：业主不投票 “视作同意”惹争议引发的思考
