业主自治物业管理模式究竟能走多远?
自治服务机构既非企业法人,也非民办非企业单位,无权与受聘人员签订劳动合同,也不是纳税主体。因此在制度设计上,需要给这类机构定性,明确界定其法律主体性质
□ 本报记者 范天娇
“小区环境美观了,停车位增多了,小偷小摸也没有了……”安徽省合肥市蜀山区琥珀街道康居时代家园小区业主张和元说起小区的变化信手拈来,“业主就图个环境好,图个安全,这两点都做到了,跟以前比真是好太多了”。
小区面貌之所以发生巨大改变,还得归功于业主自治管理。由于原物业公司撤离,康居小区“临危”建立起业委会,探索设立了服务中心,尝试“物业自治”,运行两年多来,得到居民的认可和称赞。
但是,这样的新生管理模式也遇到了诸多“瓶颈”:业主自治管理尚处于政策规定空白地带,管理起来全靠摸索;服务中心没有工商注册身份,收取物业费用于法无据;无法与受聘人员签订合同,出了事故谁来担责……在业主支持与法律模糊的尴尬处境中,业主自治管理模式究竟能走多远?又该如何走,才能走得更远?
业主探索自治管理模式
记者了解到,2013年,康居小区原物业公司因为资质不够被注销并撤出康居时代小区。为确保小区各项事务正常运转,同年6月,琥珀街道和奥林花园社区动员并协助小区选出了新一届业主委员会。新班子“上任”第一件棘手事就是挑选物业公司。
“我们联系了多家物业公司,小物业公司不放心,资质高的大物业公司又因为我们小区住户少,过了保修期,不愿意接收。”业委会主任许长江告诉《法制日报》记者,“我们就想着干脆采取业主自治模式,自己家自己管。”
对此,业委会结合小区实际,征得广大业主同意后,在街道和社区支持帮助下,探索出“业主自治管理”的新路子,搭建了由业委会、议事委员会和楼栋长组成的三级自治组织框架。由业委会作为小区管理主体和决策机构,代表全体业主管理小区。小区50个单元各推选出一名业主担任楼栋长,负责收集本楼栋业主意见和建议,代表各单元业主行使自治权。再从楼栋长中推选出10人,组成小区管理议事委员会,参与商讨小区管理中的各项事务。
“业委会挂牌成立了小区‘服务中心’,接收了康居物业的原班职工,并代表全体业主聘请职业物业经理人担任小区管理首席执行官,为小区业主提供安保、保洁、报修等专业的物业管理和服务。”许长江说。
奥林社区党委书记张家国说,“服务中心”实际上相当于业委会决策的执行机构,承接的是物业的职责。但与物业不同的是,扣除了人事权和财务权,交由业委会管理。在这样特殊的背景下,建立起来的“自家物业”是一个新生事物。
小区治安环境焕然一新
楼栋长收集群众意见——议事委员会委员商议——业委会决定——服务中心执行,在这样的自治管理模式下,小区面貌焕然一新。
对于业主来说,最直观的感受停车位增多了,环境变好了。议事委员会委员王贵山告诉记者,因为康居是老旧小区,过去规划时没有建设地下停车库,导致如今乱停乱放、毁绿占绿停放问题严重,群众对此意见很大。业委会决定要打通消防通道对停车位进行改造,“议员们”对改造方案进行多次商议,作出反复修改调整后,业委会决策通过。经过改造,增加了30多个机动车位,基本解决了小区停车问题。
业主还普遍反映,安全感得到显着提升。许长江说,以前小区内经常发生偷盗案件,最高峰一个月被盗了6次。后来经过他们调查发现,问题出在小区的围墙高度不够和监控范围太小。于是,他们将围墙加高,还通过向政府部门反映,在小区内增设了20个高清数字探头,大大降低了盗窃案件发案率。
改造小区基础设施,提档管理服务水平,这都需要经费支持。许长江告诉记者,由于没有可收入型物业,这些钱主要是出自“物业费”。康居小区业主共700户,收费标准为多层0.59元/m2,高层1.15元/m2,每年总共收取约100万元。
“使用的每一笔钱都会登记在册,每年在小区内公示栏里公示一次,业主要是不放心,也可以随时来中心查账。”许长江说,很多业主对他们的“工作”都持“观望”态度,但现在出了实打实的改变,业主们非常认可。现在每年业主交“物业费”很积极,交费率能达到90%。
身份处于法律灰色地带
虽然业主自治管理不逊于专业的物业公司,但是其身份却一直很尴尬,处于法律的“灰色地带”。
“自治管理的项目、标准、决策的流程及生效条件、资金安全保障、监管等,都没有政策法规明确规范。业委会不具有独立法人资格,设立的‘服务中心’的法律主体性质也不明,不能像正规物业公司一样在工商部门注册,因此收取‘物业费’于法无据,也不能提供正规发票。”服务中心副经理田先胜说,目前,中心以“维护建设服务费”名义收取费用,规避可能产生的法律纠纷,其实就是打了“擦边球”,是没办法的办法。
田先胜还很担忧,同样是因为“身份”不明,业委会又无独立财产,无法与受聘人员签订劳动合同,购买社会保险。所以一旦发生工伤事故,责任承担及赔付都是难题。
除此以外,资金缺口大、遗留问题难解决也制约了“自治的手”。目前,康居小区有14部电梯现已达到大修程度,维修维护费用高昂;小区有4栋高层自建成至今水表未出户,出户费用需几十万元;部分雨污分流问题一直未整改,但原开发企业均已注销,物业公司又已退出,责任单位现无法明确,整改资金无从落实。
“实施小区自治以来,‘物业费’一直没有涨过。”田先胜说,本身收取费用就于法无据,要通过涨价填补资金缺口就更难了。现在业委会正在申请维修基金,但这个过程还要等。
记者了解到,除了康居小区外,琥珀街道、西园街道等多个小区也先后开展了业主自治管理,各小区业委会成立的自治服务机构,虽然叫法不一,但性质、功能都一样,因此也面临相同的问题。为了让业主自治要想走得远、走得好,业主们呼吁需要政府引领、政策领航。
“自治服务机构既非企业法人,也非民办非企业单位,无权与受聘人员签订劳动合同,也不是纳税主体。因此在制度设计上,需要给这类机构定性,明确界定其法律主体性质。”张家国说。
“建议法律赋予业委会法人资格,这样很多问题都可以予以解决。”许长江说。
此外,还有一些业主代表建议,政府应建立奖励机制,对热心小区公益事业,又作出一定成绩的人士给予嘉奖,使其获得更多的成就感和社会尊重,从而推动其持之以恒地投入到小区公共事务中。
