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从物管纠纷再看小区业主行使权利之难

时间:2016-04-06 13:53  来源:新快报  作者:_  点击:

  ■柳絮
 
  据本埠媒体报道,海珠区新港东路水蓝郡小区疑因物业管理公司交接问题引发纠纷,4月1日晚,有两名业主在家中被四十余名不明身份人员打伤。目前,海珠区警方已经立案侦查,并敦促肇事者尽快投案自首。
 
  物管与小区业主的纠纷越来越有暴力升级的迹象,甚至从一般民事纠纷向刑事案件发展,这实在让人忧心忡忡。对此,警方的调查处置结果能否及时地维护正义、安抚人心,无疑是非常重要的。遗憾的是,我们在媒体上看到很多业主被打的新闻,往往都没了下文,打人者没有及时受到法律制裁,类似的行为就有被纵容的危险。
 
  具体来看,水蓝郡小区的物管纠纷并不复杂,主要是物管公司希望将管理费从1.95元提至2.95元每平方米,涨价不成后威胁退出,却又反悔,质疑业主委员会的合法资质,不肯进行交接。
 
  在此事件中,有几个问题值得留意和进一步探讨。一是行政部门之间的意见“打架”,不利于公正介入和裁决物管与业主之间的纠纷。比如对于物管方一再质疑的业委会是否有资质接管小区的配套设施,尤其是电梯等特种设备,琶洲街城管科方面认为按《广州市物业管理暂行办法》第八十条,物管退出时应向业委会移交,“是很明确的”;而海珠区国土房管局方面却称无法判断,“要业主和物管协商好”。行政部门之间的意见“打架”,是否反过来说明相关规章条款仍有待细化、完善之处?抑或需要请上一级部门对规章条款作出进一步的解释、定调?否则,各部门按照自己的理解来处理物管纠纷,很可能导致更多的矛盾。
 
  二是业委会的法律地位不明问题。据统计,广州约80%的小区是没有成立业主委员会的,即便成立了业委会,在行使权利的过程中也会面临诸多困难。这其中尤为关键的是,业委会并不具备法人特征,而没有法人资格的业委会如果起诉开发商,手续很麻烦,往往达到起诉条件就需要好几年的时间。
 
  有媒体曾报道,去年10月,全国首例由具备独立法人资格的业委会起诉开发商的案件在温州鹿城法院开庭,这与2012年民政部到温州考察时提出探索对业主大会进行创新管理有关。不过,获法人资格的业委会即使在温州也只有个别几家,并未全面铺开,广州的情况如何,尚未找到公开的资料予以查实,但从业委会维权之难,也不难猜见情况绝非乐观。而小区业委会法人资格一旦获批,相应的好处是显而易见的,特别是“有独立法人资格和开发商或物管公司对簿公堂”这一点,就足以在法治层面为业主们提供一条可依赖的解决之道。
 
  三是对物管公司的监督、制裁缺乏相应法规。据了解,除2003年实施的物业管理条例外,现行的各项法规政策难以有效约束物管公司,对于那些有问题的物管公司,缺乏相应的停业机制、公示制度、保证金制度等帮助业主有效维权。因此,也就不难理解为什么小区物管面对警方调查时可以声称“监控已坏,无法查看”,为什么会出现几十名壮汉跑到业主家中打人而物管无动于衷的极端现象了。
 
  应该看到的是,随着小区业主权利意识的提升,物业和业主之间的矛盾纠纷可能呈现急剧上升趋势,为了避免矛盾的爆发和难以调解,相应法规条款的完善和解释,业委会成立及其法人资格的确立等问题,都有必要加快推进。
 
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