物业公司要实现社区O2O模式须跨越三大鸿沟
在当前经济“新常态”的宏观背景下，国内大型房地产企业拟向“轻资产”模式转型，拟计划通过分拆附属的物业公司登陆A股或H股市场，包括万科、碧桂园、保利等大型房企。而国内新三板市场早已频频出现物业企业身影，包括浙江开元、丹田股份、华仁物业、东光股份。可见，上市成为行业里的一股热潮。无疑，物业企业谋求资本市场的一席之地，最根本的目的是借助外部资本力量推动企业自身战略转型。
当前，物业企业转型的主攻方向是从“物业管理”向“物业经营+物业消费”转变，欲打造具有高附加值的社区O2O商业模式。然而，物业企业若想真正实现社区O2O商业模式，必须要跨越三大“鸿沟”，其中之一便是“市场鸿沟”。跨越“市场鸿沟”最直接、最快速的方式是并购，其前提是企业拥有充足的现金流。但物业企业的微盈利模式，自然无法给予保障，而资本市场的巨大力量也必然成为首选。
同时，从资本市场对首家上市物业企业彩生活的反应来看，无疑对物业企业走上市之路起到推波助澜的作用。在企业战略转型需求以及资本市场高度认可的双重驱动背景下，物业企业资本化运营的意识得到强化，并且开始尝试探索从传统运营层面向资本化运营层面转变的途径，这无疑为今后在行业格局变化中谋取立足之地提供了强大的保障。
资本化运营的方向
在明确资本化运营的概念之前，首先要明确“资本”这个概念。关于资本的内涵，从政治经济学维度来解读，资本是一种由剩余劳动堆叠形成的社会权力，体现的是资本家对工人的剥削关系，表现的是资本在运动中所形成的剩余价值;从企业会计学维度来解读，资本是指所有者投入到生产运营，能产生效益的资金。因此，关于资本的关键特征可概况为两个方面：一是运动性，即在流通领域和生产领域相互流动，循环反复;二是逐利性，即资本的流动是为了逐利，也就是增值。
基于上述分析，笔者认为，资本化运营是围绕资本增值而进行系统性的运营管理，即把资本收益作为管理的核心，实现资本盈利能力的优化。在这里，笔者从金融投资维度进行阐述，即相对企业传统运营模式，企业资本化运营是以能够价值化、证券化操作的物化资本为基础，通过融资、并购(兼并&收购)、资产重组、债转股、参股、控股、股权回购、交易、转让等多种途径优化配置，提高资本运营效率和效益。本文主要对当前国内物业企业已涉足的资本化运营领域进行具体阐述：
融资：一是债务性融资，包括银行贷款、发行债券等，该类型融资构成企业的负债，债权者不参与企业经营，享有利息;二是权益性融资，通过登陆新三板(非上市中小企业股权交易平台)、或A股(主板、中小板、创业板IPO)、H股市场，是以发行股票方式筹集资金，该类型融资可构成企业自有资金，投资者可参与企业经营，享有分红。目前，权益性融资成为当前各大物业企业重点关注的方式，诸如万科、中海、碧桂园等。
兼并：企业以现金、证券或其他形式购买取得其他企业的产权、使其他企业丧失法人资格或改变法人实体，并取得对这些企业决策控制权的经济行为。2015年2月，彩生活以3.3亿元收购深圳开业国际物业100%股权成为行业焦点，成为物业行业内迄今为止最大规模的并购案例。
参股、控股：企业拥有被投资企业的一定数量的股权，且根据该持股数量占总股本中的比例大小进行界定，若比例大于50%或第一大股东，则形成控股，具有被投资企业的控制权;若比例较小，对被投资企业不产生积极影响，则为参股。
资本化运营(A股市场)的挑战
物业行业经过三十多年的发展，在管理理念、管理方式等方面取得长足的进步。但是，相比其他技术密集型、资金密集型产业相比，物业属于劳动密集型，中高端人才缺乏、服务附加值、准入门槛以及市场集中度等均低，并且在公司治理结构领域中也未取得明显的改善。这些因素在很大程度上制约企业资本化运营。从目前行业的关注度来看，物业企业登陆资本市场(A股\H股)成为业内关注焦点。特别是在《公司法》、《证券法》的修改以及融资新政的实施背景下，权益性融资成为主流的融资模式。而国内资本市场鲜有主营业务涉及传统物业服务的上市公司，故本文主要从四个方面对权益性融资(A股市场)所面临的挑战进行阐述，具体内容如下：
公司治理结构对公司管理模式的挑战。A股发行主体为股份有限公司，并依法建立健全股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度，且相关机构和人员能依法履行职责。若物业企业为有限责任公司，则需进行改制，成立相应的股份公司，即在改制过程中则面临诸如组织架构调整、中高层人员调整、人力资源结构调整(物业企业员工多为劳务派遣制、社保与公积金欠缺等)等相关工作。因此，若建立、健全现代企业公司治理结构势必要打破当前的管理格局、利益格局的平衡，阻力巨大。
股东分享经营成果对公司利润分配模式的挑战。企业上市后，资本市场中的所有投资者成为了公司的“主人”，都有权分享企业的经营成果。投资者享受的经营成果包括两个层面：一是所持股票的价格上升，即市值增长所带来的财富增加;二是根据持股比例所分析的企业经营分红和派息。
目前，A股市场中支付红利的方式主要有三种：送股、送现金、送财产，其中前两种最为常见。鉴于物业行业本身属于微盈利行业，上市后的物业企业若采取送现金的方式，则会导致企业现金流的减少，不利于企业日常运营。若选择送股或转增股的方式，都会使股本增加，从而导致“股权稀释”，对企业控制权产生影响。因此，由于涉及多个利益主体，上市后的物业企业更要非常谨慎的选择给股东的分红方式，并且召开股东大会实行利润分配方案，以实现各方利益主体的平衡。
税收规划对企业盈利能力、外部影响产生的挑战。从国内IPO发行情况来看，税收问题是困扰企业能否顺利IPO的关键因素。对国内大多数中小企业来说，多采取内外账方式，利润并未完成显现。根据拟上市企业的财务要求，拟上市企业需要面对相应的税务处罚和调账的影响，主要涉及的有土地增值税、固定资产购置税、营业收入增值税、企业所得税、股东个人所得税等项目。这在实际操作中，一方面因修补历史的处理导致税收成本增加，对当期的利润水平将产生重大影响。另一方面若调整的幅度过大，企业可能承担“内控无力、持续能力差、缺乏诚信”等不利的社会影响。因此，物业企业如何做好自身的税务规划，即满足拟上市企业的财务刚性要求，也需避免产生不利的社会影响。
资本大鳄二级市场增持对企业控制权的挑战。2014年国内A股市场呈现“举牌”潮，约有46家企业被资本大鳄“举牌“，其中安邦系最令市场瞩目。资本大鳄通过二级市场股票增持，达到”举牌“的刚性线，由此进入“被举牌”企业的董事会，以谋求企业控制权或者对企业经营施加影响。
“被举牌”企业往往面临两个抉择：
一是主动进行“阻击”，通过投入大量的资金进行“增持或回购”，以确保持股比例上升;
二是被动放弃“阻击”，允许投资者进入董事会，甚至被动地让出企业控制权。因此，对上市后的物业企业而言，在面对资本大鳄在二级市场进行增持的情况时，如果没有充裕的现金流进行相应的“增持或回购”，很有可能丧失企业的控制权，或者降低对企业日常经营的影响力。
同时，在国内资本市场价值投资尚不成熟的背景下，短线热钱的涌入或撤离往往导致二级市场的股价产生激烈波动，管理层如何在较短时间内采取积极有效的应对策略来稳定股价，以切实保障股东权益，是上市后物业企业必须面临的又一项重大挑战。
作者单位：江苏通信置业管理有限公司
原标题：物业企业资本化运营方向及其面临的挑战
